“Ik liet de bedden nooit opmaken, ik legde gewoon het beddengoed ernaast”

Resorts bouwen op plekken waar je graag zou willen wonen, werken en recreëren. Dat is de droom van de keten van ecologische vakantieparken Basecamp. Dankzij slimme financiering zit de groei er goed in met vestigingen in drie werelddelen. “We doen overal hetzelfde, maar de wereldwijde spreiding maakt het ook moeilijk”, vertelt grondlegger en CEO Gertjan Hoffer.

In de afgelopen zes jaar, sinds de start in 2019 met één tiny house in IJmuiden, is Basecamp uitgegroeid naar meerdere locaties in Nederland, Italië, Tanzania en Indonesië. Enkele parken zijn volledig operationeel, andere in ontwikkeling. Dit jaar verwacht het bedrijf ruim honderdduizend gasten te ontvangen. De totale investeringen benaderen twintig miljoen euro. Het verhaal van Basecamp is er een van idealen en het steeds weer zoeken naar de passende financieringsvorm. Hoffer: “Het verhaal staat. De behoefte is er. Nu nog de juiste partners vinden om samen verder te bouwen.”

Placemaking in IJmuiden

Het verhaal van Basecamp begint op een plek waar niemand iets bijzonders verwachtte: een lege parkeerplek in IJmuiden aan de rand van een Natura 2000-gebied. Projectontwikkelaar Kondor Wessels had er plannen voor woningbouw, maar de uitvoering stokte wegens stikstofnormen en de risico’s van buitendijks bouwen. Voor ondernemer Hoffer kwam dat juist goed uit. “Ik had net mijn belang in mijn vorige bedrijf verkocht, een investeringsfonds voor het mkb, MKB-Fonds. Via een bevriende ondernemer kwam ik in contact met Jeroen Metselaar, hij had het idee om tiny houses te gaan verkopen aan particulieren. Omdat het ging om duurzame, houten huisjes, stapte ik er graag in. We noemden het bedrijf EcoCabins en zochten een plek om de huisjes te tonen, een soort showroom. De lege parkeerplek was daarvoor ideaal.”

De kale vlakte werd een tijdelijke showcase voor modelwoningen, zowel van EcoCabins als van andere leveranciers. Maar gaandeweg bleek hoe moeilijk het is om in Nederland tiny houses te verkopen. Potentiële kopers konden bijna nergens een tiny house plaatsen, omdat gemeenten geen vergunning geven. De ondernemers verzonnen een list. “In augustus 2019 zetten we een advertentie op Booking.com en de dag erna waren we volgeboekt. Zonder marketing, alleen op basis van het concept”, vertelt Hoffer. Daarmee was het concept voor Basecamp geboren: een ecologisch vakantiepark met de aantrekkingskracht van een hotspot. “IJmuiden was geen populaire plaats om te wonen en de boulevard geen toeristische trekpleister. Basecamp werd een living lab voor placemaking in IJmuiden, waar het vakantiepark liet zien hoe kleinschalige initiatieven nieuwe reuring en bezoekers konden aantrekken.”

Gastvrijheid toegevoegd

Toen de plannen voor woningbouw definitief stukliepen, kon Hoffer de locatie voor een zacht prijsje overnemen en transformeren tot een groene oase. “We hebben al het asfalt verwijderd, maar toen bleken we op strandzand te zitten. Dat is met de wind van IJmuiden ook heel onhandig en er groeit niets op. Dus weer de grond omgeploegd, tonnen aarde aangevoerd, een green team opgezet, compostsysteem ontwikkeld, groentekassen gebouwd en voilà: in enkele jaren tijd werd het een wilde en groene oase aan het strand. De vossen kwamen al geregeld langs, maar nu zie je ook herten grazen tussen onze huisjes, want overal is voedsel te halen. Stuk voor stuk plaatsten we steeds meer huisjes en een paar tiny offices, allemaal verschillend. Uiteindelijk groeide het park uit tot 33 units. Hoewel we een vergunning hebben voor 35 tiny houses is het goed zo, meer past er fysiek niet in.”

Hoffer is ondernemer pur sang, maar geen hospitality-man. Daarvoor huurde hij Richard Schuijt en Anne Verbeek in, een jong stel dat wél de hotelschool had doorlopen en bovendien ervaring had met MICE. “Dat werd een wereld van verschil. Ik liet de bedden nooit opmaken, ik legde gewoon het beddengoed ernaast. Maar Richard en Anne zeiden: ‘Het kost geld, maar we gaan het wel doen.’ Als je dit op alle facetten van het bedrijf doorvoert, krijg je een andere beleving. Zo hebben ze het hele concept aangepast. Ze hebben de operatie op alle fronten geprofessionaliseerd en verduurzaamd, tot de kleinste details aan toe. En ze maakten een plan om een grote schuur die in gebruik was voor opslag te isoleren en te verbouwen tot een locatie voor bijeenkomsten, compleet met een bar en presentatieapparatuur. Het gebeurt nu steeds vaker dat groepen het hele park afhuren voor een week. Dat maakt het een stuk interessanter. We kunnen zo’n 100 tot 120 gasten kwijt, afhankelijk van hoeveel mensen accommodaties delen.”

Kopers zijn ambassadeurs

Tot dan toe had Hoffer alles nog zelf gefinancierd, maar zijn ambities reikten verder dan IJmuiden. Hij zette een team op van veertien mensen, onder wie zijn zakenpartner Eelke Pollé, allemaal met hetzelfde doel. “We bouwen twintig mooie resorts op plekken waar we zelf willen wonen, werken en recreëren. Het liefst zo zelfvoorzienend mogelijk, met zonnepanelen, windmolens en batterijen en met een eigen groentetuin en -kas. Alles in een festivalachtige setting en met kunstwerken, zodat het een omgeving wordt die inspireert. En als het even kan, willen we het concept dat we hier ontwikkelen copy-pasten naar andere plekken in de wereld.”

Voor die groei had Basecamp geld nodig, dat werd gevonden bij particuliere investeerders. “We verkochten de woningen aan particulieren. Dat businessmodel is afgekeken van Europarcs, maar verder doen we alles anders. We sluiten samenwerkingscontracten af van twintig jaar en de huizen zijn echt eigendom van de mensen zelf. De huisjes in IJmuiden hadden we snel verkocht, achteraf gezien te goedkoop dus. Dat is ook een leermoment geweest. Maar de kopers zijn ambassadeurs geworden die heel belangrijk voor ons zijn. Ook teamleden hebben woningen gekocht en ik zelf ook.”

Opbrengsten én risico’s delen

Een eigenaar van een vakantiehuisje mag dit niet naar eigen inzicht inrichten. “Wij doen de operatie, dus er moet altijd een Basecamp-uitstraling zijn. Het serviesgoed en het beddengoed zijn in alle huisjes hetzelfde. Elke maand sluiten we af met een afrekening van hoeveel er per huisje is verdiend. Daar gaan de kosten vanaf en de netto-opbrengst splitten we: 75 procent is voor de woningeigenaar en 25 procent voor ons.”

Voortschrijdend inzicht bracht het team van Basecamp op een nog eerlijker model, waarbij ook meevallers en risico’s met elkaar worden gedeeld. “Stel dat een woning een tijdje uit de verhuur is omdat er iets kapot is. We vinden het eerlijk om dat risico te spreiden over alle eigenaars. Hetzelfde geldt voor meevallers, bijvoorbeeld als een huisje voor een lange periode verhuurd is aan één gast. In de toekomst en op andere locaties gaan we onze contracten op die manier finetunen. Zo hebben alle woningeigenaren de rust van gespreide risico's.”

Groeien zonder bank

Met de verkoop van de huisjes in IJmuiden ontstond ruimte voor groei. Basecamp zocht wereldwijd naar locaties, zo ver als het netwerk van het team reikte. Op Sardinië kwamen twee locaties in het vizier en iets verder weg ook twee in Tanzania en één op Bali. Dichtbij huis sloot Amsterdam aan met een park in de Tuinen van West. Op de meeste locaties bleef de structuur van het bedrijf eigenwijs: opco (de operationele tak), propco (het vastgoed) en het merk in één. “Tot nu toe hebben we alleen in Nederland circa tachtig procent van alle huisjes verkocht, op de meeste andere plekken zijn we nog volledig eigenaar. Dat maakt het complexer om te financieren, zeker voor een startup, maar het geeft ons wel volledige controle over de beleving.”

De verkoop van enkele tientallen huisjes in IJmuiden bracht niet genoeg investeringskracht om een handvol nieuwe parken te ontwikkelen. “We zijn bij alle banken langs geweest, en dat doen we eigenlijk nog elk jaar, maar ze financieren gewoon niet. In het begin niet omdat we een startup waren, en nu nog steeds niet. Dus alles moet met eigen middelen en externe investeerders.”

Mix van huisjes en campers

Crowdfundingsplatform NLInvesteert bracht Basecamp wel wat het bedrijf nodig had. Met een grote lening van meerdere kleine investeerders kon het bedrijf verder groeien in het buitenland. De beoogde locaties werden aangekocht en er werden lokale hospitalityteams samengesteld. “Het concept is overal hetzelfde. We zetten de advertentie aan, we activeren onze lokale social media en mensen komen genieten van de gastvrijheid. Sommige locaties zijn letterlijk vanaf de grond opgebouwd, zoals de verlaten camping in Pula, Sardinië, die corona niet had overleefd. Het terrein stond jarenlang leeg. We hebben kunst, liefde en zelfvoorzienendheid toegevoegd. Dingen die gasten waarderen en die wij zelf ook belangrijk vinden. Nu leeft het weer. Als je op Instagram kijkt, zie je een bruisende plek, met geweldige reviews.”

Aanvankelijk wilde Basecamp geen camperplaatsen verhuren, maar daar is het bedrijf van teruggekomen. “Het bleek juist een uitstekende mix: mensen met campers en gasten in tiny houses samen op één plek. Camperaars zijn ontzettend leuke mensen, natuurliefhebbers, reizigers die zowel natuur, avontuur als rust waarderen, net als wij. En het zijn geen low-budgetreizigers. Ze kiezen bewust voor kwaliteit. Sommigen komen een weekend, anderen blijven maanden.” Op een andere locatie in Sardinië nam Basecamp een goed draaiende camping over met prachtig uitzicht op zee, omdat de eigenaar geen opvolging had. “We hebben er als eerste een beachbar toegevoegd en nu is er elke zondag een feestje, waar ook veel locals komen. Prachtig om te zien hoeveel mensen ervan genieten.”

De locatie in Tanzania is op dit moment nog een zorgenkindje. “De ontwikkeling is bijna klaar, maar we hebben eigenlijk te weinig geld om open te gaan. We zoeken nu een andere manier om toch open te gaan, want alleen dan kunnen we weer verder.” De bedoeling is om op iedere locatie het complete aanbod van Basecamp te realiseren, dus tiny houses, tiny offices en zelfvoorzienendheid. Alleen in IJmuiden zijn al deze onderdelen aanwezig, de overige parken hebben nog een korte of langere wensenlijst. “Tiny offices zijn een wezenlijk onderdeel. Het helpt gasten langer te blijven, zo raken ze vanzelf meer verbonden met de omgeving.”

Voorverkoop als groeimodel

Crowdfunding was voor Basecamp dé manier om te groeien, maar gaf ook hoge rentelasten en aflossingsdruk. “We zitten nu in een fase dat er nog niet genoeg omzet wordt gegenereerd om de aflossingen en de rentebetalingen te doen. We zijn daar nu over in gesprek met de investeerders. De aflossing moet even wachten en op dit moment rentebetalingen ook. Eerst moet het volgende park open.”

Om dergelijke problemen in de toekomst te voorkomen, zoekt Basecamp naar manieren om met minder afhankelijkheid van investeerders een nieuwe locatie te financieren. In Bali wordt daarom een ander model toegepast. “Daar ontwikkelen we pas als we alle woningen van tevoren hebben verkocht. We hebben de eerste twintig units verkocht, dus nu wordt er gebouwd. Daarna volgen er weer twintig. Dat is een prachtig model, alleen het duurt langer.”

Hoffer verwacht dat uiteindelijk ook de gebruikelijke opzet met gescheiden exploitatie en eigendom (opco/propco) zijn intrede zal doen. Hij heeft het afgelopen jaar veel energie gestoken in het zoeken van een grote investeerder die het concept als geheel omarmt en ook nieuwe parken wil financieren. “Het lastige is dat investeerders zich meestal beperken tot één continent, tenzij we naar het Midden-Oosten zouden gaan voor investeerders, maar die keuze hebben we nog afgehouden. Maar omdat we relatief veel bezittingen hebben, verkopen we nu de assets van een hele locatie. De investeerder houdt de assets via de propco en wij doen de operatie in een opco en houden het merk. Dat is voor nu de ideale tussenweg.”

Laagseizoensoplossingen

Een ander probleem dat vooral in Nederland maar ook in Italië speelt, is het doorkomen van het laagseizoen. Die mix van toerisme, tijdelijk verblijf en events is volgens Hoffer de sleutel. “Het vraagt schakelen, alternatieve scenario’s bedenken en continu testen en innoveren. Maar als je op elk moment weet voor wie de plek op dat moment interessant is, kun je het hele jaar door draaien.”

Zo werden de huisjes in IJmuiden vanaf 1 november 2019 bewoond door huurders die afkwamen op een advertentie op Marktplaats. “We kregen van alles: mensen die net gescheiden waren, mensen uit moeilijke situaties. Niet iedereen liet het huisje na afloop weer goed achter. Het tweede jaar ging het al beter. We vroegen borg en we verhoogden de huur van 800 naar 1500 euro per maand. Het derde jaar hoefde het niet meer. In de weekenden liep het toeristische seizoen door en doordeweeks hadden we meetings en events.”

Resort in de tuinen van West

Basecamp maakt het zichzelf niet makkelijk met het grote verschil in locaties. Zelfs het resort in Amsterdam, dat slechts op twintig minuten rijden van IJmuiden ligt, heeft al compleet andere kenmerken. “Vlakbij Schiphol, dus we zien gasten uit de hele wereld. In IJmuiden tellen we tien tot vijftien nationaliteiten per jaar, in Amsterdam zijn het er soms honderdvijftig. Maar toeristische verhuur is in de winter verliesgevend. Daarom testen we in Amsterdam een ander scenario voor de winter.”

Het resort ligt in Amsterdam-West, maar voelt aan als een natuurgebied. “Het is gebouwd door een projectontwikkelaar met wie we vanaf het begin goed contact hadden. Hij had op die plek ook een Ibis-hotel van tien verdiepingen kunnen neerzetten, wat financieel veel aantrekkelijker was. Maar hij wilde juist iets anders: duurzaam, kleinschalig, grondgebonden, allemaal van hout. Echt een mooi resort. Wat het resort extra bijzonder maakt, is de biologische voedseltuin naast het terrein. Die past perfect bij onze filosofie. Er was zelfs een plan voor een winterkas, maar dat liep vast op vergunningen. Iedereen wil het, maar regelgeving maakt zoals gebruikelijk weer niets mogelijk. Als ondernemer heb ik daar wel moeite mee.”

De projectontwikkelaar miste hospitality-ervaring, waardoor de operatie verliesgevend werd. “Er was een restaurant, maar dat liep niet in een park met veertig huisjes aan de rand van Amsterdam. Basecamp heeft het vastgoed gekocht tegen de vastgoedwaarde en de operatie tegen nagenoeg nul maar met overname van alle schulden. Het restaurant hebben we direct gesloten. Daarna zijn we gaan herstructureren en dat doen we nog steeds.”

Met inmiddels 47 huisjes op het terrein is het resort nu bijna op de juiste schaal. “We weten uit ervaring dat je er minstens vijftig nodig hebt om een locatie rendabel te maken. Gelukkig konden we recent zes extra huisjes verkopen en toevoegen. Het rendement is nog veel te laag, maar we zijn hier pas anderhalf jaar onderweg. Soms heb je geduld nodig voordat je de juiste knoppen hebt gevonden.”

Megabatterij en mini-grids

Duurzaamheid vormt vanaf het begin een essentieel onderdeel van het Basecamp-concept. Dat zit ‘m in de gebruikte materialen en in de ambitie om zelfvoorzienend te zijn. In IJmuiden draait Basecamp zes tot zeven maanden per jaar volledig op zonne-energie. “We hebben honderden zonnepanelen liggen, veel meer dan we op drukke dagen nodig hebben. Zelfs met de airco’s, die we na een discussie over de duurzaamheid nu toch overal hebben geïnstalleerd. De opgewekte stroom slaan we op in batterijen die we al in een vroeg stadium hebben aangeschaft. Vier jaar geleden was dat nog echt pionieren: we kochten een batterij van een half megawatt.”

Basecamp kon geen partner vinden die het hele park op een efficiënte manier zelfvoorzienend kon maken, dus het team werd uitgebreid met specialisten die dat zelf gingen doen. “We begonnen met elektra aanleggen als één grote lus, met alle huisjes gekoppeld. Maar als er dan ergens iets fout ging, lag meteen het hele park plat. Daar hebben we veel van geleerd.”

Die ervaring leidde tot een nieuwe aanpak. “We werken nu met mini-grids: kleine netwerken van vijf tot tien huisjes die samen een lus vormen. Elk cluster heeft zijn eigen zonnepaneelinstallatie en batterij. Dat maakt het systeem veel betrouwbaarder.” Ook andere locaties worden voorbereid op zonne-energie. “In Tanzania, op Mafia Island, hebben we bij een renovatie de daken zo aangepast dat ze straks geschikt zijn voor zonnepanelen. Zo zijn we klaar voor de volgende stap.”

Zichtbaar zonder schreeuwen

Basecamp is actief op alle grote boekingsplatforms, zoals Booking, Airbnb en in Azië ook Agoda. Opvallend is het hoge aandeel directe boekingen. “We halen veertig tot vijftig procent van onze gasten binnen via onze eigen website. Ik weet niet precies hoe dat komt, maar social media spelen een belangrijke rol. Iedere nieuwe locatie start met 0 volgers, maar Pula bijvoorbeeld had 4 weken na de opening al 1700 volgers op Instagram. En in IJmuiden hebben we veel Duitse gasten die video’s van hun verblijf bij ons posten, soms met tienduizend likes per post.”

Ook resorts in binnen- en buitenland weten Basecamp te vinden. “Zelfs resorts uit Zuid-Amerika nemen contact met ons op en vragen of ze zich mogen aansluiten. Dat is echt een kans voor de toekomst. Uitbreiden in Nederland trekt me niet, het is hier te vol met resorts, er is te weinig zon voor eigen energieopwekking en net iets te veel regelgeving om het leuk te hebben voor een bedrijf. We kijken vooral naar Europa. In Italië zijn nog geen glampingketens en dat is een kans voor ons.”

Concept uitrollen

Het concept van Basecamp is inmiddels klaar om op te schalen. Aan de twee Italiaanse locaties wordt binnenkort een park in Rome toegevoegd. Bali en Tanzania zijn in een ver gevorderd stadium. Hoffer denkt voorlopig niet aan nieuwe uitbreidingsplannen. “Dit is voor nu even hartstikke mooi, anders komt de financiering echt in de knel. We willen in de nabije toekomst in lokale hubs werken, dus een Italiaanse hub, een Nederlandse hub en ik denk uiteindelijk ook een Tanzaniaanse hub. Elke hub krijgt zijn eigen financier, die het concept over de hele regio gaat uitrollen met ons. Zo zie ik onze toekomst.”

Fotografie - Mick van Hesteren

Blijf op de hoogte!

Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.