Hotels vallen onder de beschermingsregels van ‘winkelruimte’ zoals opgenomen in de artikelen 290 en volgende van Boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek (BW). De wet noemt bedrijfsruimte bestemd voor het uitoefenen het hotelbedrijf uitdrukkelijk als door deze artikelen beschermde bedrijfsruimte Dat betekent niet alleen dat de huurder van een hotelgebouw wordt beschermd op het gebied van de huurtermijn en de huurprijs, maar ook dat hij zijn onderneming – onder omstandigheden – mag overdragen aan een koper, waarbij de voorwaarden van de huurovereenkomst ongewijzigd blijven.
Hotelbedrijfsruimte wordt vaak voor lange tijd verhuurd. Termijnen van 30 jaar of langer zijn geen uitzondering. Tijdens zo’n lange periode krijgen hotelexploitanten nog wel eens andere plannen. Maar ook na afloop van de vaste huurperiode(n) kan een hotelexploitant zijn in een gehuurd pand geëxploiteerde onderneming in principe aan een nieuwe exploitant overdragen. Locaties met een hotelvergunning zijn schaars, zodat het voor startende ondernemers of ondernemers die hun hotelportefeuille willen uitbreiden interessant kan zijn een bestaand hotel over te nemen.
Het wettelijk recht op indeplaatsstelling is vastgelegd in artikel 7:307 BW. Het artikel heeft een bijzondere status: uitdrukkelijk is in de wet bepaald dat hiervan niet kan worden afgeweken, ook niet met toestemming van de kantonrechter. Een bepaling waarin indeplaatsstelling wordt uitgesloten, is dus niet geldig. De ratio hierachter is dat de in deze Afdeling bedoelde bedrijven plaatsgebonden zijn, en alleen kunnen worden overgedragen als ook de huurovereenkomst wordt overgedragen.
Artikel 7:307 BW stelt 3 voorwaarden aan een indeplaatsstelling: de huurder moet (1) een zwaarwichtig belang hebben bij (2) de overdracht van het bedrijf dat wordt uitgeoefend in het gehuurde aan (3) een koper die voldoende waarborgen biedt.
(1) Zwaarwichtig belang
Omdat indeplaatsstelling inbreuk maakt op het principe van contractsvrijheid – de verhuurder wordt een nieuwe huurder opgedrongen die hij niet zelf heeft gekozen – heeft de wetgever bepaald dat de huurder een zwaarwegend belang moet hebben bij de beoogde bedrijfsoverdracht. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat een financieel belang een zwaarwichtig belang kan zijn: een substantiële koopsom schept een zwaarwichtig belang. Daarna volgt nog wel een afweging van de belangen van de huurder bij de indeplaatsstelling tegenover de belangen van de verhuurder bij het achterwege laten daarvan. Die belangenafweging kan nog doorslaan in het voordeel van de verhuurder als deze – bijvoorbeeld – op dezelfde voorwaarden als de beoogd koper, de onderneming van de huurder wil overnemen. De belangen van de koper/beoogd huurder spelen bij deze afweging geen rol.
(2) Overdracht van het bedrijf
Eveneens vanwege de inbreuk op de contractsvrijheid, wordt – vooral als de verhuurder betwist dat van een overdracht van het bedrijf sprake is – door de rechter kritisch gekeken of wel daadwerkelijk sprake is van overdracht van het bedrijf, of dat de huurder beoogt een voordelig huurcontract aan een ander door te spelen. Bij de beoordeling of een bedrijf wordt overgedragen wordt onder andere gekeken of de aard van het bedrijf behouden blijft: gaan de klanten van de huurder over en wat gebeurt er met het personeel en de handelsnaam. Toegepast op het hotelbedrijf: er is geen sprake van een bedrijfsoverdracht als de huurder een budgethotel exploiteert en de koper/beoogd huurder er een boutiquehotel van wil maken.
(3) Voldoende waarborgen
De laatste hobbel die moet worden genomen, is die van de persoon van de beoogd huurder. Artikel 7:307 BW bepaalt dat de rechter de vordering tot indeplaatsstelling niet mag toewijzen als de voorgestelde huurder “niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering”. Ook hier is de ratio dat de verhuurder er door de indeplaatsstelling niet op achteruit mag gaan. Dat zou wel het geval zijn als hij een (zelf uitgekozen) huurder van goede kwaliteit verliest en daarvoor in de plaats gedwongen een minder goede huurder moet accepteren. Met “volledige nakoming” heeft de wetgever gedoeld op de kredietwaardigheid van de voorgestelde huurder. Vaak wordt het voldoende geacht als van een bedrijf geen negatieve ervaringen bekend zijn. Vooral bij startende ondernemers wordt niet zonder meer aangenomen dat zij voldoende kredietwaardig zijn, en helpt een verklaring van een bank. Ook wordt een vordering tot indeplaatsstelling in geval van verweer van de verhuurder op dit punt soms toegewezen onder de voorwaarde dat de huurder een bankgarantie overlegt, of dat – in geval van een B.V. – de directeur/aandeelhouder persoonlijk meetekent voor de huurverplichtingen.
De procedure: bodemzaak en kort geding
Wanneer de huurder en de verhuurder niet tot overeenstemming komen over een door de huurder gewenste indeplaatsstelling, kan de huurder vorderen dat de kantonrechter hem de machtiging verleent om de koper van zijn bedrijf in zijn plaats als huurder te stellen. Er volgt dan een bodemprocedure tussen de huurder en de verhuurder. De koper is hierbij geen partij. De machtiging moet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht worden aangevraagd. Omdat (uiteraard) niet op voorhand vaststaat dat de machtiging wordt verleend en een bodemprocedure bij de kantonrechter gauw 6 tot 9 maanden duurt, kan de huurder – teneinde sneller meer zekerheid te verkrijgen en te voorkomen dat de koper wegloopt – een kort geding aanhangig maken. In zo’n voorlopige voorziening (ook bij de kantonrechter) wordt dan gevorderd “te gehengen en te gedogen” dat de koper de exploitatie van het bedrijf alvast overneemt. Als de rechter oordeelt dat de vordering in de bodemprocedure een gerede kans van slagen heeft, wordt deze vordering toegewezen, doorgaans met de bepaling dat binnen een aantal maanden de machtiging in een bodemprocedure moet worden verzocht. Vanwege de onzekerheid over het verkrijgen van de indeplaatsstelling sluiten de huurder en de koper de koopovereenkomst onder de voorwaarde dat de indeplaatsstelling wordt verleend.
Een recent voorbeeld
Eind vorig jaar heeft het Gerechtshof Amsterdam in hoger beroep uitspraak gedaan in een zaak waarin alle hiervoor genoemde aspecten aan de orde zijn gekomen, nadat de kantonrechter de gevraagde machtiging had verleend. Ervaren Amsterdamse horecaondernemers kochten in 2022 de exploitatie van het budgethotel Abba voor 1,1 miljoen euro. De verhuurder, Pinnacle, verzette zich tegen de indeplaatsstelling. Hoewel de kopers de handelsnaam, het personeel en de inventaris overnamen, betoogde Pinnacle dat de koopprijs onrealistisch was, en het de kopers in feite alleen ging om de interessante huurovereenkomst. Het hof maakte hiermee korte metten: het oordeelde dat dat weliswaar niet viel uit te sluiten dat de kopers bereid waren geweest deze goede prijs te betalen wegens schaarste op de hotelmarkt, maar dat dat niet in de weg staat aan de conclusie dat daadwerkelijk een bedrijf is overgedragen. Het hof kon dit zelf ook vaststellen, omdat de kopers het hotel inmiddels twee jaar in vrijwel ongewijzigde vorm exploiteerden.
Over de auteur
Deze bijdrage werd geschreven door Dirk van den Berg, partner vastgoed & franchise bij act Fort Advocaten.
