De media buitelen over elkaar heen in hun zucht naar negatieve berichtgeving; dat doemdenken treft ook de hotellerie. Dalende bezettingsgraden, kamerprijzen die 'gedumpt' worden... Dagbladjournalisten kijken graag naar de korte termijn.
Het kan zoveel positiever! Veel faillissementen zijn er nog niet in de hotellerie, en hotels zijn nog steeds gewilde overnameobjecten. Staat de sector er echt zo slecht voor? De kamerprijzen van Nederlandse hotels lagen vorig jaar op een recordhoogte; voor veel hotelondernemers is deze periode daarom juist het moment om (extra) te investeren. Een sterk bewijs hiervoor: het aantal (ver)bouwplannen en de hiermee gemoeide hotelkamers ligt op het hoogste niveau ooit gemeten. Alleen al in de eerste twee maanden van dit jaar registreerde Hotelbouwplannen meer dan 4.500 nieuwe hotelkamers.
Hotels gaan zeer zelden failliet. Al jaren schommelt het aantal hotels in Nederland, volgens cijfers van het bedrijfschap Horeca en Catering, rond de 2.850. Vorig jaar waren er 9 faillissementen in een bestand van 2.875 hotels (met en zonder sterrenclassificatie). In 2007 telden we 11 hotels die failliet gingen, op een totaal van 2.819. In beide jaren gaat het om minder dan 0,5 procent van het totaal. Ter vergelijking: in de drankensector gingen in 2007 en 2008 respectievelijk 104 en 79 bedrijven op de fles. Voor de fastservice- en restaurantsector geldt dat 157 en 117 bedrijven de deuren moesten sluiten. Toegegeven, het bestand van het aantal drankverstrekkende bedrijven en restaurants is veel groter dan dat van de Nederlandse hotellerie.
Na regen…
En toch viert het negativisme hoogtij, ook - verrassend genoeg - in de hotelbranche. Goed, sommige hotels gaan momenteel door een lastige fase; uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat landelijk gezien de gemiddelde bezetting van hotels vorig jaar met ruim 4 procent is gedaald. En voor dit jaar wordt een verdere daling van het hotelbezoek verwacht. De pijn zit hem voornamelijk in het wegblijven van buitenlandse zakenreizigers, en dan voornamelijk in de hoofdstad.
In voor Nederlandse hotels belangrijke landen als de Verenigde Staten en Duitsland wordt echter al wel gesproken van economisch herstel: in de VS zou dit herstel aan het einde van 2009 kunnen inzetten; in Duitsland mogelijk nog eerder. Verwacht wordt dat dan de neergang in de Nederlandse hotellerie gekeerd zal worden en dat in 2010 en 2011 de bezettingsgraden weer zullen stijgen.
Het is inderdaad zo dat dalingen in de bezettingsgraad in Amsterdam sinds het begin van de jaren negentig niet van deze orde zijn geweest, maar in de provincies zijn de gevolgen van de economische crisis haast niet te zien. De gemiddelde bezettingsgraad daalde van 67,3 procent in 2007 tot 66,5 procent in 2008, een verschil van slechts -0,8 procent. Voor dit jaar wordt nog wel een dip verwacht van 1,5 procent, waardoor de bezetting uit zal komen op 65,0 procent.
Klein, maar fijn
Hotels (losse hotels, ketens en hotelmerken) zijn gewilde overnameobjecten. Kijk maar eens naar de graagte waarmee 'iedereen' zich op het in nood verkerende Golden Tulip Hospitality Group stortte. Invast Hotels liet in de voorlaatste Hotelvastgoed trend update via Hotellerie.nl optekenen dat de kleinere hotels in Nederland wat overnameobjecten betreft een interessant deelsegment vormen. Er zijn circa 1.200 hotels in Nederland met minder dan 20 kamers. Bij benadering liggen 176 hotels hiervan in een van de vier grote steden, wat overeenkomt met 14,6 procent. Daarnaast liggen bij benadering 144 hotels in een van de 20 grootste gemeenten en grotere toeristische plaatsen. Gezamenlijk is dit 26,6 procent, wat betekent dat bijna driekwart van deze categorie hotels gelegen zijn buiten grote of toeristische steden.
Veel van deze hotels zijn familiehotels, hotels die overgedragen worden van generatie op generatie. Een groot aantal is gevestigd op plekjes die voor grotere ketens commercieel gezien niet aantrekkelijk zijn. Om deze reden - en natuurlijk ook vanwege het vaak unieke karakter van deze hotels - vervullen familiehotels een speciale functie binnen de Nederlandse hotelmarkt.
Hoe ziet de toekomst voor zulke hotels er nu uit? Is het nog steeds interessant voor een volgende generatie om zo'n hotel te gaan uitbaten? Wil de volgende generatie wel 24 uur per dag en 7 dagen in de week bezig zijn met hotelexploitatie? En als de volgende generatie niet geïnteresseerd is in overname, wat zijn dan de mogelijkheden voor opvolging of verkoop?
Emotie en prijs
Bij gebrek aan opvolging zijn de opties: 1. verkoop als hotelbedrijf (management buy-in) aan bijvoorbeeld een jonger stel; 2. het inhuren van een hotelmanager (het hotelbedrijf wordt een belegging); 3. verkoop van het hotel, maar dan voornamelijk de overdracht van het vastgoed ten bate van een andere gebruiksfunctie. Bij de eerste optie komt er geld vrij voor de verkopend hoteleigenaar om bijvoorbeeld te kunnen stoppen met werken, of het vrijgekomen kapitaal te investeren in een nieuw project. Het is belangrijk om te beseffen dat bij verkoop niet enkel de prijs een rol speelt. Bij de familiehotels is juist de emotionele verbondenheid van de eigenaar vaak erg groot en van invloed tijdens het verkoopproces. Mocht men het hotel als een vorm van belegging aan willen houden, dan zou men kunnen overwegen een hotelmanager in te huren.
Mocht het doorzetten of de verkoop van de hotelexploitatie geen voldoende oplossing bieden, dan kan een functieverandering van het hotel wellicht uitkomst bieden. Denk aan bijvoorbeeld het verbouwen van het hotel tot appartementen. Door de toenemende vergrijzing en daarmee de toenemende vraag naar hotels met een zorgfunctie, zou ook de functie van een zorghotel perspectief kunnen bieden bij opvolging.
Hotelbedrijf verkopen?
Voordat een hotelonderneming verkocht kan worden, is het belangrijk dat de verkoper zich goed heeft voorbereid op de bedrijfsoverdracht. Wat wordt precies te koop aangeboden? Hoe zit het met de inkomsten na de verkoop? De Kamer van Koophandel heeft een aantal belangrijke punten op een rijtje gezet.
Hoteliers zijn vaak het gezicht van het bedrijf, vooral als het om een kleinere onderneming gaat. Om de onderneming overdraagbaar te maken, moet u uw bedrijfsvoering misschien aanpassen. Een aanlooptijd van vijf jaar tot zeven jaar is raadzaam. Vooral in situaties waarin de structuur moet worden aangepast. In de praktijk is dit meestal niet haalbaar. Heeft u minder dan vijf jaar de tijd, stel dan prioriteiten.
Het kan fiscaal interessant zijn om een eenmanszaak of VOF om te zetten in een BV (werkmaatschappij). Als naast de werkmaatschappij nog een extra, BV (holding) wordt opricht, kunt u bij verkoop van de onderneming de verkoopwinst doorsluizen naar de holding. Er hoeft dan op dat moment niet afgerekend te worden met de Belastingdienst. (Dan moet de nieuwe constructie wel minimaal drie jaar bestaan.)
Als de bedrijfsgrootte het toelaat, is het verstandig om ervoor te zorgen dat de onderneming niet te veel afhankelijk is van u als persoon. Daarom is het belangrijk dat naast uzelf en uw eventuele zakenpartner(s) ook anderen in het bedrijf aanwezig zijn die zelfstandig kunnen werken en beslissingen kunnen nemen. Ook is het van belang dat de (mogelijk aanwezige) persoonlijke stijl van leidinggeven niet te diep in de onderneming is ingesleten, bijvoorbeeld omdat de hotelier/eigenaar lang zelf de beslissingen heeft genomen en het zakelijke netwerk inmiddels is verweven met de vriendenkring.
Een bedrijf met een open ondernemingscultuur is makkelijker te verkopen dan één met een gesloten cultuur. Is dit voor uw bedrijf het geval? Kijk dan naar de volgende punten. Moeten er functies worden opgeheven, toegevoegd of opnieuw worden ingedeeld? Zijn er personele veranderingen of opleidingen nodig? Moet de administratie of het informatiesysteem ten bate van het management opnieuw worden ingericht?
Vergelijk ook eens de eigen financiële kengetallen met die van andere ondernemingen in de hotelbranche. Slechtere score dan collega’s? Doe onderzoek naar de oorzaak, zodat er maatregelen getroffen kunnen worden. Raadpleeg daarvoor uw brancheorganisatie of bank. Ook de Branchewijzer van de KvK en het cijfermateriaal van het bedrijfschap Horeca en Catering kunnen helpen bij het zoeken naar cijfers. Houd er rekening mee dat het verbeteren van financiële kengetallen (zoals solvabiliteit en rentabiliteit) drie tot vijf jaar in beslag kan nemen.
Wanneer uw hotelbedrijf een gedegen voorbereiding op de bedrijfsoverdracht heeft gemaakt, en alle zaken op orde zijn, zowel exploitatie als in de boeken, dan staat niets een succesvolle overdracht in de weg.
Waarom gaan hotels (haast) niet failliet?
Hans van Spronsen: ‘Ten eerste gaan hotels minder vaak failliet doordat over het algemeen het hotel ook het onroerend goed in eigendom heeft. Hierdoor ontstaan belangrijke verschillen met andere subsectoren. Door de hogere investering - er moet meer eigen vermogen in de onderneming worden gestoken - trekt de hotellerie een ander type ondernemer aan. Bovendien worden de ondernemingsplannen - vanwege het hogere investeringsniveau - over het algemeen zwaarder beoordeeld. Verder zijn er nog veel kleine hotels (familiehotels) waar een grote buffer is ontstaan om tegenvallers op te vangen. Grote hotels staan vaak op interessante bouwlocaties, zodat de stijging van de waarde van het onroerend goed soms nog belangrijker is dan de feitelijke exploitatie. Hotels hebben vaak een veel hogere omzet dan andere bedrijven (70 procent van de cafés heeft een lagere omzet dan 150.000 euro); hierdoor zijn hotels beter in staat om bezuinigingen door te voeren zodra dat gewenst is. Tenslotte zijn hotels vaak multi-horecaconcepten (slapen,vergaderen, eten,drinken, feesten) en bedienen daardoor veel meer marktsegmenten. Dus bij terugval in een segment kan dit sneller worden op gevangen in andere segmenten.’
Ewout G. Hoogendoorn: ‘Hotels gaan weinig failliet omdat aan de ene kant van het spectrum de grote merken in staat zijn om exploitaties verhoudingsgewijs goed te kunnen laten draaien. Aan de andere kant – die van de kleinere familiebedrijven – zal de hele familie inspringen en de broekriem aanhalen, voordat een faillissement wordt aangevraagd. In het midden is er een groep die onderdeel uitmaakt, of in eigendom is, van een grotere of meer institutionele investeerder met relatief veel andere belangen. Deze investeerder is doorgaans in staat de balans intact te houden tussen alle belangen.’
HM302009
