Exploitatie van onroerende zaken

11 april 1999 | Redactie

In het regeerakkoord van Paars II is een bijlage opgenomen waarin de hoofdlijnen zijn beschreven van het nieuwe belastingstelsel (vanaf het jaar 2001). De reacties op de nogal spectaculaire plannen waren aanvankelijk voorzichtig, aangezien er twijfels bestonden over de haalbaarheid van de vernieuwingen. De daadwerkelijke invoering van het nieuwe stelsel is evenwel met rasse schreden naderbij gekomen. Vooruitlopend op de invoering in 2001, zijn met ingang van 1 januari 1999 enkele overgangsmaatregelen ingevoerd. Deze overgangsmaatregelen hebben als doel het voorkomen van ongewenste effecten die leiden tot uitholling van de belastinggrondslag. Feitelijk komt het erop neer dat belastingbesparende constructies, zoals het leasen van aandelen, niet langer aantrekkelijk zijn. Een beperking van de mogelijkheid om rente af te trekken (die betrekking heeft op leningen die zijn aangegaan voor consumptieve doeleinden) is reeds sinds 1997 van kracht.

In het voorgestelde belastingstelsel kennen we drie 'inkomensboxen': winst uit aanmerkelijk belang;  vermogensrendementsheffing; inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en uitkeringen, en inkomsten uit de tot hoofdverblijf dienende eigen woning. In elke box geldt een eigen fiscaal regime. Verliezen uit de ene inkomensbox kunnen niet worden verrekend met positieve inkomsten uit een andere inkomensbox. Het zijn met name de vermogensrendementsheffing en de wijzigingen in de regeling met betrekking tot de eigen woning die ingrijpende gevolgen zullen hebben voor de exploitatie van onroerende zaken in de horeca en vrije tijd branche.

De voorgestelde eigen-woning-regeling blijft in grote lijnen hetzelfde. De hypotheekrenteaftrek voor de eerste (tot hoofdverblijf dienende) woning wordt gehandhaafd. Ook het huurwaardeforfait wordt niet gewijzigd. Voor de tweede en volgende woningen vervalt echter de aftrek van hypotheekrente. De belastingheffing over de tweede en volgende woningen verloopt via de vermogensrendementsheffing.

Recreatiewoningen

Ten aanzien van (onder meer) onroerende zaken waarin wordt belegd, wordt een forfaitair (fictief) inkomen in aanmerking genomen van 4%. Het forfaitaire rendement van 4% wordt berekend over het nettovermogen, per 1 januari, van een jaar. Over de werkelijke waarde dus, verminderd met de daarop betrekking hebbende schulden. De forfaitaire rendementsheffing komt in de plaats van de bestaande vermogensbelasting van 0,7% en het huidige fiscale regime voor inkomsten uit vermogen.

Naar verwachting zal er wel een bepaalde basisvrijstelling worden ingevoerd. Het voorgestelde tarief bedraagt 30%. Het voorgestelde regime heeft belangrijke financiële gevolgen voor de bezitters van recreatiewoningen of hotelappartementen die al dan niet voor de verhuur worden gebruikt.

Onder de huidige wetgeving is over de huurinkomsten van een recreatiebungalow altijd inkomstenbelasting verschuldigd. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen permanente verhuur (de bungalow dient hierbij uitsluitend als belegging) en de situatie dat de eigenaar zelf ook gebruik maakt, of kan maken, van de bungalow. Wanneer onder de huidige wetgeving de bungalow uitsluitend als belegging wordt aangehouden, wordt de netto?opbrengst in de heffing betrokken. Dat is de huuropbrengst verminderd met onder meer de rente en kosten van geldlening, afschrijvingen, onderhoudskosten en verzekeringspremies. De afschrijving van een recreatiebungalow wordt in beginsel gesteld op 15% van de economische huurwaarde.

Onder het nieuwe belastingstelsel wordt het belastbaar inkomen gesteld op 4% van het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de op de bungalow betrekking hebbende financiering. De huuropbrengst is niet langer belast. Aftrekposten kunnen niet langer worden opgevoerd.

Een voorbeeld. Een recreatiebungalow heeft een (WOZ)waarde van fl 400.000. De daarop betrekking hebbende financiering beloopt fl 300.000, rente 6%; de vaste lasten bedragen 5.000; de huuropbrengst 15.000. Onder de huidige wetgeving wordt aangegeven: de huur (15.000) onder aftrek van rente (18.000); vaste lasten (5.000) en afschrijving (15% van 15.000 = 2.250). Het resultaat is een aftrekpost van 10.250.

Doorgaans kan dit bedrag tegen een inkomstenbelastingtarief van 50% of 60% worden verrekend, terwijl de waardestijgingen bij verkoop onbelast kunnen worden gerealiseerd. In de nieuwe wetgeving vindt belastingheffing als volgt plaats: 4% vermogensrendementsheffing over (400.000 - 300.000 =) 100.000 geeft een positieve opbrengst van 4.000. Stijgt in de komende jaren de waarde van de bungalow, dan wordt ook deze meerwaarde jaarlijks in de (4%) belastinggrondslag meegenomen.

Zowel verhuur als eigen bewoning

Indien een recreatiewoning zowel voor eigen gebruik bestemd is en af en toe aan derden wordt verhuurd, geldt onder de huidige wetgeving de volgende regeling. De huur moet worden gesplitst in een gedeelte dat betrekking heeft op de vergoeding voor de woning zelf en een gedeelte dat een vergoeding vormt voor overige zaken (gas, licht, water en meubilair). Voor zover de ontvangen huur betrekking heeft op de woning, hoeft de eigenaar slechts 75% van de huuropbrengst aan te geven. Op deze periode betrekking hebbende kosten zijn beperkt aftrekbaar. Alleen financieringsrente is aftrekbaar.

Onder de voorgestelde wetgeving treden de volgende verschillen op. Een recreatiebungalow met een (WOZ)waarde van 400.000 wordt gedurende vijf weken per jaar verhuurd. De financiering beloopt 300.000, rente 6%; de vaste lasten bedragen 3.000, de huuropbrengst 6.000. Onder de huidige wetgeving wordt aangegeven: het huurwaardeforfait (voor 90%) ad 4.500, de huur van 4.500 (75% van 6.000) onder aftrek van rente (18.000). Per saldo is dat een aftrekpost van 9.000. Onder de voorgestelde regeling wordt in deze situatie wederom 4.000 in de belastingheffing begrepen.

Commanditaire vennootschap

In de afgelopen jaren zijn veel hotels gefinancierd via een c.v.?constructie. Een hotelexploitant richtte een commanditaire vennootschap op waarvan hij beherend vennoot werd. Een groot aantal particulieren trad als commanditair vennoot (financier) toe tot de c.v. Aan elke commanditair vennoot werd een appartement of hotelkamer toegewezen. Sinds het 'Barbizon?arrest' wordt een commanditair vennoot als ondernemer voor de inkomstenbelasting aangemerkt. Het gevolg hiervan is, dat de particulier als belegger onder omstandigheden in aanmerking komt voor investeringsaftrek (maximaal 27%) en een negatief exploitatieresultaat aftrekbaar is. Bij latere verkoop wordt de onderneming gestaakt en is verkoopwinst weliswaar belast, doch geldt een stakingsvrijstelling. Naast een (appartementen)hotel?c.v. wordt ook bij schepen veelvuldig van de c.v.?constructie gebruik gemaakt. In de praktijk blijken dergelijke participaties zonder de inkomstenbelastingvoordelen nauwelijks rendement op te leveren.

Onder de nieuwe wetgeving wordt een commanditair vennoot niet langer als ondernemer aangemerkt, tenzij deze daadwerkelijk meewerkt. Het gevolg hiervan is, dat op 1 januari 2001 alle commanditair vennoten in hotel en scheepvaart c.v.’s hun onderneming zullen staken. Over de dan geconstateerde meerwaarde (min de stakingsvrijstelling) moet 45% inkomstenbelasting worden voldaan. Zo dit niet tot een onverwachte en verplichte afrekening in de inkomstenbelasting leidt, zal de waarde van de appartementen drastisch dalen. Onder de nieuwe wetgeving gelden immers geen aftrekposten meer en wordt ook hier 4% vermogensrendementsheffing opgelegd.

Turbulentie

De komende jaren zullen, dankzij de nieuwe wetgeving, turbulent verlopen voor de sector verblijfsrecreatie. Het rendement voor particuliere beleggers in recreatiebungalows, hotelkamers en hotelappartementen zal, door het wegvallen van aftrekposten in de inkomstenbelasting, drastisch afnemen. Slechts bij een hoge bezettingsgraad zal voor de belegger nog sprake kunnen zijn van een aantrekkelijk rendement. Het is de vraag in hoeverre de markt het te verwachten grote aanbod van recreatiebungalows zal kunnen opvangen. Wellicht zal er een spectaculaire daling van verkoopprijzen optreden. In het geval van hotel-c.v.'s is het misschien voor een belegger aantrekkelijk om het appartement vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving te verkopen. Een gerealiseerd verlies bij verkoop is dan nog aftrekbaar.

Auteur: Mr. Felix Alberti

HM30JAAR HM301999

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Accor
Halfjaarcijfers Accor: 1,5 miljard verlies en 1000 banen weg

Accor draaide over het eerste halfjaar van 2020 een verlies van 1,5 miljard euro. Daarnaast vreest het Franse concern afscheid te moeten nemen van 1000 banen. Bij Accor werken ongeveer 18.000 mensen. De coronapandemie hakt er flink in bij het Franse bedrijf, waar hotelketens Novotel, Mercure en Ibis...

KHN
KHN reageert op maatregelen: "Te veel nadruk op horeca"

De Koninklijke Horeca Nederland begrijpt dat, als het aantal besmettingen toeneemt, de overheid maatregelen moet nemen om die groei een halt toe te roepen. Echter verbaast het de brancheorganisatie dat de horeca telkens het boetekleed aan moet trekken. Op de website reageert KHN op de genomen maatre...

Coronacrisis
Download: corona checklist

Horecagasten worden vanaf 10 augustus dringend verzocht hun contactgegevens achter te laten om bron- en contactonderzoek makkelijker te maken bij een eventuele uitbraak. Download hier de checklist om uit te printen. Horecaondernemers zijn verplicht contactgegevens aan hun gasten te vragen, gasten zi...

Column David Bakker
Column: Het onzichtbare leed

Er zijn weinig hoteliers die geen mening over Booking.com hebben. Aan het begin van deze coronacrisis verweet menig hotelier dat de boekingsgigant zich niet als partner van de hotellerie opstelde. Alle boekingen konden kosteloos worden geannuleerd, de hotels bleven leeg en van enige correspondentie ...

Achtergronden
Zo kom je de hitte in de horeca door

Op sommige plekken in Nederland zal het kwik deze week oplopen tot een kleine 36 graden. Horecaondernemers nemen massaal maatregelen om de week zo koel mogelijk door te komen. Met deze acht tips helpen we je een beetje op weg. 1. Cliché, maar misschien wel de belangrijkste: zorg dat j...

Coronacrisis
Kabinet trekt teugels aan in strijd tegen corona

Horecazaken moeten vanaf maandag 10 augustus de namen en contactgegevens van gasten registreren. Dat maakte premier Rutte zojuist bekend tijdens zijn persconferentie. Het coronavirus is bezig aan een opmars. Om die opmars tegen te gaan is contact- en brononderzoek noodzakelijk, zo stelt de premier. ...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Lees Nu
Wat vindt Sander Allegro ervan?
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2020 - Uitgeverij PS

Uitgave door: