Exploitatie van onroerende zaken

11 april 1999 | Redactie

In het regeerakkoord van Paars II is een bijlage opgenomen waarin de hoofdlijnen zijn beschreven van het nieuwe belastingstelsel (vanaf het jaar 2001). De reacties op de nogal spectaculaire plannen waren aanvankelijk voorzichtig, aangezien er twijfels bestonden over de haalbaarheid van de vernieuwingen. De daadwerkelijke invoering van het nieuwe stelsel is evenwel met rasse schreden naderbij gekomen. Vooruitlopend op de invoering in 2001, zijn met ingang van 1 januari 1999 enkele overgangsmaatregelen ingevoerd. Deze overgangsmaatregelen hebben als doel het voorkomen van ongewenste effecten die leiden tot uitholling van de belastinggrondslag. Feitelijk komt het erop neer dat belastingbesparende constructies, zoals het leasen van aandelen, niet langer aantrekkelijk zijn. Een beperking van de mogelijkheid om rente af te trekken (die betrekking heeft op leningen die zijn aangegaan voor consumptieve doeleinden) is reeds sinds 1997 van kracht.

In het voorgestelde belastingstelsel kennen we drie 'inkomensboxen': winst uit aanmerkelijk belang;  vermogensrendementsheffing; inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en uitkeringen, en inkomsten uit de tot hoofdverblijf dienende eigen woning. In elke box geldt een eigen fiscaal regime. Verliezen uit de ene inkomensbox kunnen niet worden verrekend met positieve inkomsten uit een andere inkomensbox. Het zijn met name de vermogensrendementsheffing en de wijzigingen in de regeling met betrekking tot de eigen woning die ingrijpende gevolgen zullen hebben voor de exploitatie van onroerende zaken in de horeca en vrije tijd branche.

De voorgestelde eigen-woning-regeling blijft in grote lijnen hetzelfde. De hypotheekrenteaftrek voor de eerste (tot hoofdverblijf dienende) woning wordt gehandhaafd. Ook het huurwaardeforfait wordt niet gewijzigd. Voor de tweede en volgende woningen vervalt echter de aftrek van hypotheekrente. De belastingheffing over de tweede en volgende woningen verloopt via de vermogensrendementsheffing.

Recreatiewoningen

Ten aanzien van (onder meer) onroerende zaken waarin wordt belegd, wordt een forfaitair (fictief) inkomen in aanmerking genomen van 4%. Het forfaitaire rendement van 4% wordt berekend over het nettovermogen, per 1 januari, van een jaar. Over de werkelijke waarde dus, verminderd met de daarop betrekking hebbende schulden. De forfaitaire rendementsheffing komt in de plaats van de bestaande vermogensbelasting van 0,7% en het huidige fiscale regime voor inkomsten uit vermogen.

Naar verwachting zal er wel een bepaalde basisvrijstelling worden ingevoerd. Het voorgestelde tarief bedraagt 30%. Het voorgestelde regime heeft belangrijke financiële gevolgen voor de bezitters van recreatiewoningen of hotelappartementen die al dan niet voor de verhuur worden gebruikt.

Onder de huidige wetgeving is over de huurinkomsten van een recreatiebungalow altijd inkomstenbelasting verschuldigd. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen permanente verhuur (de bungalow dient hierbij uitsluitend als belegging) en de situatie dat de eigenaar zelf ook gebruik maakt, of kan maken, van de bungalow. Wanneer onder de huidige wetgeving de bungalow uitsluitend als belegging wordt aangehouden, wordt de netto?opbrengst in de heffing betrokken. Dat is de huuropbrengst verminderd met onder meer de rente en kosten van geldlening, afschrijvingen, onderhoudskosten en verzekeringspremies. De afschrijving van een recreatiebungalow wordt in beginsel gesteld op 15% van de economische huurwaarde.

Onder het nieuwe belastingstelsel wordt het belastbaar inkomen gesteld op 4% van het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de op de bungalow betrekking hebbende financiering. De huuropbrengst is niet langer belast. Aftrekposten kunnen niet langer worden opgevoerd.

Een voorbeeld. Een recreatiebungalow heeft een (WOZ)waarde van fl 400.000. De daarop betrekking hebbende financiering beloopt fl 300.000, rente 6%; de vaste lasten bedragen 5.000; de huuropbrengst 15.000. Onder de huidige wetgeving wordt aangegeven: de huur (15.000) onder aftrek van rente (18.000); vaste lasten (5.000) en afschrijving (15% van 15.000 = 2.250). Het resultaat is een aftrekpost van 10.250.

Doorgaans kan dit bedrag tegen een inkomstenbelastingtarief van 50% of 60% worden verrekend, terwijl de waardestijgingen bij verkoop onbelast kunnen worden gerealiseerd. In de nieuwe wetgeving vindt belastingheffing als volgt plaats: 4% vermogensrendementsheffing over (400.000 - 300.000 =) 100.000 geeft een positieve opbrengst van 4.000. Stijgt in de komende jaren de waarde van de bungalow, dan wordt ook deze meerwaarde jaarlijks in de (4%) belastinggrondslag meegenomen.

Zowel verhuur als eigen bewoning

Indien een recreatiewoning zowel voor eigen gebruik bestemd is en af en toe aan derden wordt verhuurd, geldt onder de huidige wetgeving de volgende regeling. De huur moet worden gesplitst in een gedeelte dat betrekking heeft op de vergoeding voor de woning zelf en een gedeelte dat een vergoeding vormt voor overige zaken (gas, licht, water en meubilair). Voor zover de ontvangen huur betrekking heeft op de woning, hoeft de eigenaar slechts 75% van de huuropbrengst aan te geven. Op deze periode betrekking hebbende kosten zijn beperkt aftrekbaar. Alleen financieringsrente is aftrekbaar.

Onder de voorgestelde wetgeving treden de volgende verschillen op. Een recreatiebungalow met een (WOZ)waarde van 400.000 wordt gedurende vijf weken per jaar verhuurd. De financiering beloopt 300.000, rente 6%; de vaste lasten bedragen 3.000, de huuropbrengst 6.000. Onder de huidige wetgeving wordt aangegeven: het huurwaardeforfait (voor 90%) ad 4.500, de huur van 4.500 (75% van 6.000) onder aftrek van rente (18.000). Per saldo is dat een aftrekpost van 9.000. Onder de voorgestelde regeling wordt in deze situatie wederom 4.000 in de belastingheffing begrepen.

Commanditaire vennootschap

In de afgelopen jaren zijn veel hotels gefinancierd via een c.v.?constructie. Een hotelexploitant richtte een commanditaire vennootschap op waarvan hij beherend vennoot werd. Een groot aantal particulieren trad als commanditair vennoot (financier) toe tot de c.v. Aan elke commanditair vennoot werd een appartement of hotelkamer toegewezen. Sinds het 'Barbizon?arrest' wordt een commanditair vennoot als ondernemer voor de inkomstenbelasting aangemerkt. Het gevolg hiervan is, dat de particulier als belegger onder omstandigheden in aanmerking komt voor investeringsaftrek (maximaal 27%) en een negatief exploitatieresultaat aftrekbaar is. Bij latere verkoop wordt de onderneming gestaakt en is verkoopwinst weliswaar belast, doch geldt een stakingsvrijstelling. Naast een (appartementen)hotel?c.v. wordt ook bij schepen veelvuldig van de c.v.?constructie gebruik gemaakt. In de praktijk blijken dergelijke participaties zonder de inkomstenbelastingvoordelen nauwelijks rendement op te leveren.

Onder de nieuwe wetgeving wordt een commanditair vennoot niet langer als ondernemer aangemerkt, tenzij deze daadwerkelijk meewerkt. Het gevolg hiervan is, dat op 1 januari 2001 alle commanditair vennoten in hotel en scheepvaart c.v.’s hun onderneming zullen staken. Over de dan geconstateerde meerwaarde (min de stakingsvrijstelling) moet 45% inkomstenbelasting worden voldaan. Zo dit niet tot een onverwachte en verplichte afrekening in de inkomstenbelasting leidt, zal de waarde van de appartementen drastisch dalen. Onder de nieuwe wetgeving gelden immers geen aftrekposten meer en wordt ook hier 4% vermogensrendementsheffing opgelegd.

Turbulentie

De komende jaren zullen, dankzij de nieuwe wetgeving, turbulent verlopen voor de sector verblijfsrecreatie. Het rendement voor particuliere beleggers in recreatiebungalows, hotelkamers en hotelappartementen zal, door het wegvallen van aftrekposten in de inkomstenbelasting, drastisch afnemen. Slechts bij een hoge bezettingsgraad zal voor de belegger nog sprake kunnen zijn van een aantrekkelijk rendement. Het is de vraag in hoeverre de markt het te verwachten grote aanbod van recreatiebungalows zal kunnen opvangen. Wellicht zal er een spectaculaire daling van verkoopprijzen optreden. In het geval van hotel-c.v.'s is het misschien voor een belegger aantrekkelijk om het appartement vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving te verkopen. Een gerealiseerd verlies bij verkoop is dan nog aftrekbaar.

Auteur: Mr. Felix Alberti

HM30JAAR HM301999

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Wet- en regelgeving Coronacrisis
Overheid schept duidelijkheid over regels horeca per 1 juni

Hugo de Jonge heeft namens het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport een brief verzonden naar de voorzitters van de verschillende veiligheidsregio's. In de brief worden aanwijzingen voor de coronamaatregelen gegeven. Ook voor de horeca. Hieruit blijkt bijvoorbeeld ook dat de exploitan...

Toerisme Coronacrisis
Boekingen in Nederland overtreffen het wereldgemiddelde

Nu overheden over de hele wereld hun beperkingen verder versoepelen, blijkt uit gegevens van SiteMinder, een platform voor het verwerven van gasten in de wereldwijde hotelindustrie, dat hoteliers niet langer hoeven te voorspellen hoe snel consumenten zullen handelen om te reizen na de COVID-19-pande...

Personeel Coronacrisis
5.000 horecamedewerkers roepen hulp FNV Horeca in sinds sluiting horeca

Sinds de lockdown van de horeca van 16 maart jl. hebben 5.000 horecamedewerkers zich bij FNV Horeca gemeld met vragen en verzoeken om hulp. De meeste vragen gingen over welke rechten en plichten zij hebben sinds hun werklocatie gesloten is. Daarnaast ziet de vakbond een stijgende vraag naar informat...

Branded Content
Vind de route naar jouw gasten

Eindelijk, de restaurants gaan binnenkort weer open. Dat geldt ook voor veel hotels. Langzaam komt de Nederlandse gastvrijheidsindustrie weer tot leven. Wij zien ook weer een stijgende lijn in reserveringen, met name voor hotels buiten de grote steden. Voor alle hotels geldt dat slimme marketing een...

Toerisme Coronacrisis
Livemuziek vanaf het dak van Golden Tulip Hotel Central

Op bijzondere plekken gebeuren bijzondere dingen, zo luidt het creatieve plan voor de Bossche zomer 2020. Vorige week woensdag 20 mei vond de aftrap van de 'Bossche Zomer' plaats in Golden Tulip Hotel Central. Een zomer waarin festivals niet mogelijk zijn, maar waarin wel plaats is voor klei...

Economie Internationaal
UNWTO zoekt samenwerking met Nederlandse studenten

De World Tourism Organization (UNWTO) gaat Nederlandse studenten de mogelijkheid bieden om de toeristische sector te helpen en de uitdagingen van de sector aan te gaan. Met de UNWTO Students League wordt een nieuwe competitie gelanceerd, gericht op het ontwikkelen van de slimste ideeën door toe...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Lees Nu
Columns Sander Allegro
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2020 - Uitgeverij PS

Uitgave door: