Na bijna twintig jaar leegstand komt het voormalige roze kasteel van het Land van Ooit weer tot leven. Vanaf september fungeert het als vergaderlocatie en restaurant onder de historische naam Kasteel Steenenburg. Ernaast is een viersterrenplushotel met 56 kamers verrezen. Initiatiefnemer is Libéma, eigenaar van onder andere Beekse Bergen en Brabanthallen. Oprichter Dirk Lips (73): “We creëren met ons bedrijf zelf de vraag naar hotelkamers.”
Als kleine jongen kwam Dirk Lips aan de hand van zijn vader al op Landgoed Steenenburg. Vader Lips had destijds een groot bedrijf in scheepsschroeven in Drunen en wilde uitbreiden. “Het kasteel heette toen d’Oultremont en was in gebruik als buitenverblijf van twee norse graven die alleen Frans spraken”, herinnert Lips zich. “Ik moest dan in de entreehal wachten en mijn vader werd ontvangen in de zitkamer, om te praten over de aankoop van een stuk grond. Hoe dat is afgelopen weet ik niet. Als kind van vier, vijf had ik andere prioriteiten.”
Inmiddels is Libéma (Lips Beheermaatschappij) eigenaar van 330 duizend bebouwde vierkante meters op 800 hectare. Kasteel Steenenburg is de meest recente uitbreiding. Het kasteel kwam weer op Lips’ pad dankzij collega ondernemer Jan Kelders, die toestemming kreeg om op het landgoed een medisch centrum voor MS-patiënten te bouwen. Kelders vroeg Lips om het kasteel nieuw leven in te blazen. Een kolfje naar de hand van de eigenaar van 23 attractieparken, vakantieparken en evenementenlocaties. “Het kasteel is een pareltje als vergaderlocatie, zeker met het landschapspark erbij. En door er een hotel aan toe te voegen, ontstaat er synergie met de rest van het bedrijf.”
Respect voor het verleden
Toen attractiepark het Land van Ooit in 2007 failliet ging, kwam Landgoed Steenenburg in bezit van de gemeente Heusden. De gemeente voerde sindsdien alleen cascoreparaties uit aan het eeuwenoude kasteel. “Het interieur was veranderd in een ruïne, we kwamen nauwelijks binnen. Maar het had wel iets magisch, met allerlei verborgen hoekjes en kamertjes. Voor hotelkamers is het niet geschikt, vanwege de houten vloeren en de geluidsoverlast die dat geeft. Maar het leent zich goed voor vergaderingen, cursussen en heisessies. De historische setting, het park en de mogelijkheid om er een hotel naast te bouwen maakt dat we hier op de lange termijn een onderscheidende marktpositie kunnen realiseren. Dat maakt de locatie voor ons de moeite waard.”
Zo ontstond het plan voor een drastische verbouwing, die volgens de beleidsuitgangspunten van Libéma volledig uit eigen vermogen wordt gefinancierd. “Omdat we met eigen geld werken, hoeven we de investering niet in tien jaar terug te verdienen. Bij ons moet alles van hoge kwaliteit zijn, op het gebied van restauratie, op het gebied van de installaties en op het gebied van de inrichting. We restaureren met respect voor het verleden, maar met het comfort van nu. Elke ruimte krijgt een moderne luchtbehandeling, maar we behouden de historische elementen, zoals plafonds, lambriseringen en balkconstructies. Het gebouw is klimaatneutraal door isolatie en warmtepompen. We hebben een serre aangebouwd voor het restaurant met 120 zitplaatsen. Restaurant en terras zijn ook toegankelijk voor niet-hotelgasten.”
Het roze kasteel heeft inmiddels weer zijn oorspronkelijke roodbruine kleur. In de vijver ernaast staan nog de soldaten in uniformen van Napoleon, een overblijfsel van het Land van Ooit. Bij de entree komt een nieuwe verrassing. “We hebben de tekenaar van het Land van Ooit bereid gevonden om zwanen te ontwerpen voor bij de poort. Het kost een godsvermogen om die te laten maken, maar dat is het waard. Als gasten straks aankomen bij de poort, staan daar twee prachtige koperkleurige zwanen op hen te wachten.”
Uitzicht op neushoorns
Libéma begon in 1982, toen Dirk Lips het Autotron Rosmalen overnam van zijn vader. Lips junior transformeerde het noodlijdende automuseum in een succesvolle dagrecreatie- en evenementenlocatie. Niet lang daarna breidde hij het bedrijf uit met Safaripark Beekse Bergen en voegde daar een camping, bungalows en een hotel aan toe. Dat was de basis voor de huidige drie divisies van Libéma: beurzen en evenementen, attractieparken en vakantieparken. Het bedrijf ontvangt in totaal zo'n 4,6 miljoen bezoekers per jaar en heeft 860 duizend overnachtingen.
Ook in het begin was de onderscheidende marktpositie op de lange termijn al een leidend principe. “Als je meer van hetzelfde doet, dan kom je in het putje van de laagste prijsstelling terecht. Het hotel dat ik bouwde in Beekse Bergen was uniek en dat is het nog steeds. Je kunt er vanuit je hotelkamer kijken op de neushoorns, giraffen en zebra's. Zelfs vanuit de douche kijk je uit over de savanne.”
Leren van Disney
Veel ideeën en schetsen voor de hotels van Libéma maakt Dirk Lips zelf. “Een badkamer met uitzicht heb ik afgekeken van een hotel in Abu Dhabi. Ik zoek op vakantie altijd mooie resorts en hotels uit en daar kijk ik heel goed om me heen. Ik meet de kamer na op de halve centimeter nauwkeurig. Ik vraag aan het management of ze me iets willen vertellen over het hotel. Meestal krijg ik dan een rondleiding en kan ik vragen wat ik wil. Ze laten me alles zien en daar heb ik vreselijk veel van geleerd. Ik heb waardering voor de open cultuur in de hotelwereld. Daar wil ik al die mensen in en buiten Nederland voor bedanken.”
Van al die hotels en resorts die Lips in de afgelopen veertig jaar bezocht, heeft hij foto’s en aantekeningen gemaakt. Die gebruikt hij bij de inrichting van zijn hotelkamers. Zo keek Lips in Huis ter Duin af dat een werktafel niet met de lange kant tegen een blinde muur hoeft te staan, maar dat je die ook met de korte kant tegen de muur kunt zetten met twee stoeltjes eraan. Zo kun je naar buiten kijken of met zijn tweeën tegenover elkaar zitten. Van de Disneyhotels leerde hij dat het handig is om onder het bed 32 centimeter vrij te houden, zodat er een koffer onder kan en schoonmakers niet op hun rug hoeven te gaan liggen. Ook kent hij de ideale hoogte voor het nachtkastje: één centimeter onder de bovenkant van het matras.
Trouw aan leveranciers
Voordat de definitieve keuzes voor een hotelkamer worden gemaakt, richt Libéma een mock-up in. “We vragen allerlei mensen om commentaar te geven, mijn vrouw en haar vriendinnen bijvoorbeeld. En ook al hebben we de kamer tot in detail uitgeëngineerd en vinden we het allemaal prachtig, we komen toch altijd weer tachtig dingen tegen die niet goed zijn. Van de plaats van het stopcontact tot de wegwerking van de gordijnen. Je kunt nog zo scherp zijn, je ziet altijd dingen over het hoofd.”
Libéma werkt met vaste teams als het gaat om interieur, exterieur, bouw- en installatietechniek en met vaste adviseurs voor de landschapsinrichting en civiele techniek. Ook is er altijd een lichtarchitect betrokken. “We gaan niet voor de laagste prijs, maar voor de beste kwaliteit. Daarom blijven we onze leveranciers trouw, zodat zij ook bereid zijn om hun expertise in te zetten. We hadden de restauratie van Kasteel Steenenburg wel kunnen uitbesteden voor minder geld, maar daar komt altijd ellende van tijdens de bouw. Onze aannemer zit in het ontwerpteam. Die kent ieder detail van het project.”
Zelf vraag creëren
Kasteel Steenenburg valt binnen Libéma onder de divisie vakantieparken, waarvan dochter Leen directeur is. Hoe werken vader en dochter samen in dit project? “We zijn een familiebedrijf, dus niemand beslist in zijn eentje. We zijn allemaal dienstbaar aan het bedrijf. Dat betekent vooral heel goed luisteren. Degene met het beste voorstel krijgt gelijk. Leen wees me er gisteren op dat we niet om zeven uur ’s ochtends met trolleys over de gang naar de linnenkamer kunnen gaan rijden. Goed punt, dat gaan we oplossen. Dan moeten we maar ergens een bruggetje leggen om buitenom te kunnen gaan.”
_3.jpg)
Hotel Kasteel Steenenburg krijgt twee doelgroepen: de zakelijke markt en de consumentenmarkt. Wat betreft de zakelijke markt is Libéma al verzekerd van succes dankzij de Brabanthallen en 1931 Congrescentrum ’s-Hertogenbosch, die beide deel uitmaken van het concern. “Steenenburg is tien minuten rijden vanaf Den Bosch, dus we kunnen standhouders en bezoekers die hotelaccommodatie zoeken makkelijk hierheen dirigeren. Dan zitten we al voor twintig, dertig procent vol, daar hoeven we niets voor te doen. We creëren zelf de vraag naar onze kamers, bijvoorbeeld met het tennistoernooi dat we organiseren bij het Autotron. Met grote bedrijven maken we afspraken dat ze hun gasten kunnen laten dineren en overnachten bij Kasteel Steenenburg met een goede korting. Al die deelmarkten hebben we in beeld gebracht en dat geeft ons het vertrouwen dat we de boel goed vol krijgen.”
Zes weken proefdraaien
Het is nog even afwachten hoeveel leisuregasten Hotel Kasteel Steenenburg het eerste jaar al gaan vinden. Er is immers geen attractiepark waar bezoekers als vanzelf op afkomen. “We doen de boekingen van het Safari Hotel via onze eigen website met Maxxton. Dat beheersen we. Het Safari Hotel zit via ons eigen kanaal voor negentig procent vol. Dat zal bij Hotel Kasteel Steenenburg anders zijn. Daarom hebben we op advies van een collega van sales wellness toegevoegd: een zwembad, een sauna en kamers voor behandelingen. Maar als het hotel het eerste jaar wat minder loopt in de weekenden, dan doen we er maar een jaartje langer over. We zetten onze kamers niet op Booking.com.”
Wanneer moet het hotel dan wel winst gaan draaien? Lips lacht. “Ik denk wel dat we dat al doen in het eerste jaar, hoor. Ik heb daar geen twijfel over. Ik weet zeker dat er vanuit de regio veel belangstelling is voor overnachtingen in een mooie omgeving en toch vlak langs de snelweg en dichtbij de bebouwde kom. Hier zullen het niet de gezinnen en families met opa's en oma’s zijn, maar eerder de stelletjes die een weekendje weggaan. We zijn in het eerste jaar uitgegaan van ruim zestig procent bezetting. Maar als het daar iets onder blijft, draaien we nog winst.”
Voordat het hotel op 29 september opengaat voor publiek, draait het zes weken proef. “De eerste gast heeft recht op een geoliede machine. Daarom gaat in elke kamer minimaal drie keer iemand proefslapen. Maar ook andere ruimtes worden getest: de keukens, de recepties, de toiletten, de vergaderkamers, alles. Daarvoor vragen we mensen van de bouw of onze eigen medewerkers. Veel mensen kennen elkaar, dus dat is keileuk. En we zeggen tegen iedereen: ‘Wees vooral kritisch. Hoe verschrikkelijker je commentaar, hoe beter.’ Het kost een hoop geld, want we moeten zes weken lang op volle sterkte draaien zonder dat er één cent binnenkomt. Maar dat is nodig om de laatste twee procent onvolkomenheden eruit te halen.”
Vijfjaarsplanningen
Wat voor festiviteiten er gepland staan bij de opening weet Lips niet. “Ik ben alweer bezig met de volgende wedstrijd. Ik heb wel zestig, zeventig projecten lopen. Dat zijn voor een deel uitbreidingen van onze eigen locaties; we onderzoeken bijvoorbeeld de mogelijkheid voor bungalows in de olifantenvallei in Beekse Bergen. Maar ook nieuwe locaties, zoals Golf De Gulbergen, een golfbaan van tachtig hectare in Mierlo, die we vorig jaar hebben gekocht. Daar willen we fungolf aan toevoegen, een soort upgrade van het huidige oefenterrein met een gaming element. Golf De Gulbergen ligt naast Eindhoven Zoo, dus dan heb je al synergie. We hebben verder het voornemen om in de toekomst een beperkt aantal bungalows te plaatsen in de coulissen van de golfbaan, en om het clubgebouw uit te breiden voor de zakelijke markt. En dan zien we wel in welk tempo we dat kunnen realiseren, afhankelijk van het verkrijgen van de vergunningen.”
In totaal investeert Libéma tussen de 35 en de 45 miljoen euro per jaar, variërend van 600 duizend tot 20 miljoen euro per project. “We maken planningen van vijf jaar met een totale investering van 180 tot 200 miljoen euro, alles uit eigen vermogen. Van ieder project schatten we de voorbereidingstijd, de bouwperiode en de datum van ingebruikname. We hebben een matrix van projecten, waarvan er soms één niet doorgaat, of later doorgaat of juist eerder. Dus zo'n matrix is een levend organisme.”
Geen bankschuld
De verwachting is dat de 23 Libéma-locaties over 5 jaar zijn toegenomen tot rond de 30. “We zijn daar heel opportunistisch in. We zijn recent bezig geweest met grote overnames, maar het is tot nu toe niet gelukt om iets te kopen voor een redelijke prijs. Ik kan geen namen noemen, maar we zien dat er in de recreatiesector heel veel geld beschikbaar is van private equity-partijen. Die nemen genoegen met een rendement rond de vier procent in de overtuiging dat ze het later met winst kunnen verkopen. Maar wij verkopen niet, we houden het voor vijftig of honderd jaar. Wie weet lukt het over een halfjaar wel om een overname te doen. We vinden die onzekerheid niet zo erg. We hebben voldoende werk voor de komende twintig jaar.”
Vastgoed in eigendom hebben is een bewuste keuze van Libéma. “Voor iedere locatie hebben we een vastgoedbedrijf en een exploitatiebedrijf. Ondernemen moet je kunnen doen in vrijheid en rust. Daardoor kun je goed over dingen nadenken en goede beslissingen nemen. Op een lening bij de provincie en bij de gemeente Den Bosch na hebben we geen schuld. We zouden sneller kunnen groeien als we zouden huren, maar we willen de zekerheid dat de rekeningen zijn betaald, ook als het een keer niet goed gaat. Dat klinkt misschien boers of ouderwets, maar het heeft zoveel voordelen. Wij hebben niet te maken met vastgoedbedrijven die de huur verhogen omdat onze zaken goed gaan. We groeien liever langzaam, maar financieel ook comfortabel.” Het heeft Lips een stabiele notering in de Quote 500 opgeleverd, met een geschat vermogen van 280 miljoen euro (dat volgens Lips ‘conform’ is).
De volgende generatie Lips
In meer dan veertig jaar tijd is Libéma het bedrijf geworden dat Lips destijds voor ogen stond. “Ik ben iemand die eerst een plan maakt, niet voor morgen, maar voor over tien, twintig, dertig jaar. Het enige wat ik niet weet is de snelheid waarmee we die plannen realiseren. Ik wist in het begin al dat we risico’s moesten spreiden. Vastgoed gaat langer mee dan je economisch vooruit kunt kijken, dus het is niet verstandig om alleen in de dagrecreatie te zitten. Het idee om attractieparken te combineren met vakantieparken en beursevenementen had ik al vanaf het eerste moment. Ook wilde ik meerdere bedrijven per sector, niet alleen om risico’s te spreiden, maar ook voor de synergie.”
Ook met het voorbereiden van de bedrijfsoverdracht begon Lips op tijd. “Als ondernemer weet je van tevoren dat je het bedrijf een keer moet overdragen aan de volgende generatie, je weet alleen niet precies wanneer. Daarom hebben mijn vrouw Karin en ik de tijd genomen om onze kinderen in het bedrijf te betrekken, zodat ze snappen hoe het werkt en kunnen nadenken over hoe ze het zelf zouden willen doen. Dan kunnen ze direct aan de slag als ze ervoor komen te staan.”
Gaandeweg zijn alle drie de kinderen in het bedrijf gaan werken: dochter Leen als divisiedirecteur van de vakantieparken, zoon Dirk als drijvende kracht achter Autotron Exclusive en zoon Max als organisator van evenementen. “Ze doen het alle drie hartstikke goed, alle drie op hun eigen manier. Geen kapsones, met twee voetjes op de grond.”
Geen emoties in het bestuur
Dertig jaar geleden is al de structuur opgezet om de bedrijfsoverdracht fiscaal en juridisch vorm te geven. “We hebben de aandelen ondergebracht in een stichting. De kinderen kregen geen aandelen, maar certificaten. Daarmee is de zeggenschap gescheiden van de financiële component.”
Daarnaast heeft de familie Lips een familiestatuut. “Dat is de verdienste van Karin geweest. Zij heeft veel tijd besteed aan het bespreekbaar maken van persoonlijke zaken. Wat gebeurt er als jij geld uit de zaak wil halen en ik niet? Of als je geld aan iemand wilt uitlenen? En als één van de drie algemeen directeur wordt, gun je dat dan aan je zus of broer? Al die dingen moet je van tevoren goed bespreken.”
Dat het ook mis kan gaan ziet Lips bij sommige collega-ondernemers. “Een familiebedrijf heeft heel veel voordelen, zoals het werken met eigen geld waarmee je langetermijnplannen kunt maken. Maar een familiebedrijf schept ook verplichtingen. Je loopt het risico dat emoties het bedrijf gaan besturen. Dan slaat het voordeel om in een nadeel, niet alleen voor de familieleden zelf, maar ook voor de werknemers en de gasten. Daarom zijn wij al begonnen met de emotionele begeleiding vanaf het moment dat de kinderen uit de puberteit waren. Ik ben er heel gelukkig mee dat Karin daar zoveel in heeft gedaan.”
Pensioen is koud water
Binnen een jaar of twee verwacht vader Lips de rol van algemeen directeur te gaan overdragen aan een van zijn kinderen. “Het zit er dik in dat dat Leen zal worden. Ze heeft er de ervaring voor. Ze is begonnen als general manager en heeft als divisiedirecteur ook hoofdpijndossiers voor de kiezen gehad. Ze is betrokken bij kleine en grote bouwprojecten, dus ze heeft wel bewezen dat ze het kan. Maar ook als ik vandaag tegen een boom rijd, gaat het bedrijf gewoon door. Ook daar heb ik al lang geleden voor gezorgd.”
Er is nog geen noodzaak om met pensioen te gaan, maar Lips wacht dat moment liever niet af. “Fysiek en mentaal kan ik dit nog makkelijk vijf of tien jaar doen, want ik heb er nergens last van. Ik werk met plezier. Maar het gaat niet om mij, het gaat om het bedrijf. Als aandeelhouder blijf ik natuurlijk betrokken. De relatie met de kinderen is hecht, dus ik heb het vertrouwen dat ze bij me langs zullen komen als er iets speelt. Andersom heb ik ook altijd belangrijke besluiten voorgelegd aan mijn vrouw en kinderen.”
Vastomlijnde ideeën over wat hij gaat doen met zijn vrije tijd heeft hij nog niet. “Ik denk dat ik er wat moeite mee zal hebben om mezelf vrijheid te geven, om de teugels wat te laten vieren. Maar op een gegeven moment moet ik in het koude water springen. Ik zal eens een lijstje gaan maken van dingen die ik echt leuk vind om te doen, waar ik weinig tijd voor gehad heb. Ik leef heel sober en heb geen dure hobby’s. Je doet mij geen plezier met een luxe boot. Mijn vrouw heeft pas een camper gekocht. Dus misschien gaan we daar wel leuke plekjes mee bezoeken. Als je veertig jaar lang alleen maar dag en nacht gewerkt hebt, dan is het wel even wennen om niet meer te hoeven presteren. Maar ik denk dat het beter is om afscheid te nemen op het moment dat ik nog door zou kunnen. Voor mezelf, maar zeker ook voor het bedrijf.”
Fotografie: Sander Baks
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze gratis digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
