In de reeks Hotel van de Toekomst organiseert Hospitality Management rondetafelgesprekken rond één centraal thema. Ditmaal staat Hotel & Vastgoed centraal. Op uitnodiging van de redactie gingen Wytze van den Berg (BWH Hotels), Aerjen Koeneman (Foruminvest) en Stef Driessen (ABN AMRO) onder leiding van Bastiaan Driessen (Invast Hotels) met elkaar in gesprek over financiering, rendement, transacties, branding en verduurzaming.
Onlosmakelijk verbonden met vastgoedontwikkeling en financiering is duurzaamheid. Bastiaan Driessen vraagt zich af of het nog aandacht behoeft of dat het inmiddels vanzelfsprekend onderdeel is van de business. Volgens Stef Driessen gaat het uiteindelijk om rendement. Er bestaat zeker een relatie tussen energielabels en financierbaarheid. “Met slimme gebouwbeheersystemen en AI-gestuurde installaties kan het energieverbruik aanzienlijk worden verlaagd, vaak zonder comfortverlies.”
_3.png)
Ook vanuit merkperspectief is duurzaamheid geen losstaand thema, benadrukt Wytze van den Berg. “Voor ons als hotelmerk werkt duurzaamheid alleen als het praktisch toepasbaar is in de operatie én merkbaar bijdraagt aan comfort en gastbeleving.” Bastiaan Driessen wil weten in hoeverre hotelketens duurzaamheids- en kwaliteitsstandaarden kunnen afdwingen. “Dat gebeurt,” zegt Van den Berg. “Elk BWH Hotel moet bijvoorbeeld uiterlijk eind dit jaar via een GSTC erkende partij gecertificeerd zijn” (zie kader).
Kapitaalverstrekking
Foruminvest heeft als vastgoedpartij een sterke focus op de fysieke gebouwomgeving. “Als ontwikkelaar hanteren wij hoge duurzaamheidsstandaarden, vaak ruim boven de geldende regelgeving. In de praktijk resulteert dat in een structurele kwaliteitsverbetering van bestaand vastgoed. Zo hebben wij onlangs een kantoorpand uit de jaren ’50 getransformeerd tot een BREEAM Excellent hotelgebouw dat wordt gehuurd door het Duitse hotelbrand Ruby. Dat illustreert de potentie van herontwikkeling binnen bestaand vastgoed. Dat wordt ook gewaardeerd door institutionele beleggers en financiers.”
Tegelijkertijd blijft de kloof met de hotelmarkt groot. Uit onderzoek blijkt dat een substantieel deel van de hotelportefeuille nog onder energielabel C opereert, wat vanuit financierings- en taxatiekader steeds problematischer wordt. De rol van banken wordt daarmee belangrijker, omdat duurzaamheidscriteria vaker worden meegenomen in kapitaalverstrekking.
Die ontwikkeling roept de vraag op in hoeverre verduurzaming primair marketinggedreven of juist rendementgedreven is. Volgens Stef Driessen ligt er, los van het vastgoed, in de operatie al veel onbenut rendement, onder meer door versnipperde inkoopstructuren. “Een hotel-restaurant ontvangt gemiddeld 26,5 leveringen per week. Deze leveringen komen vooral van lokale en nationale specialisten. Door minder leveranciers te gebruiken en volumes samen te voegen bij groothandels, dalen de kosten en verbeteren de voorwaarden.”
Van den Berg plaatst daar een nuance bij. Als lid van de World Sustainable Hospitality Alliance (zie kader) werkt men toe naar net positivity, maar volledige CO₂-transparantie blijft complex en raakt zowel operatie als positionering. Hij wijst op het spanningsveld tussen beleving en efficiëntie: een zwembad is bijvoorbeeld primair een marketingasset, terwijl de daadwerkelijke bezettingsgraad beperkt is.
Sommige hotelfamilies
In hoeverre is duurzaamheid bij hotelontwikkeling werkelijk relevant, vraagt Bastiaan Driessen zich af. Koeneman stelt dat maximale duurzaamheid in combinatie met een A-locatie leidt tot hoogwaardige beleggingen. “Afwijken van onze duurzaamheidsambitie doen wij niet graag: bij een project dat recent aan ons werd voorgelegd, werd te weinig waarde gehecht aan duurzaamheid en daarom hebben wij van het project afgezien.”
De rol van financiers wordt daarbij wel steeds bepalender stelt Stef Driessen. “Sommige hotelfamilies gebruiken duurzaamheid competitief, bijvoorbeeld via hoge BREEAM-scores, en worden daar via financieringsvoorwaarden voor beloond. Tegelijk verschuift de focus steeds meer naar rentabiliteit en toekomstbestendigheid. Zonder structurele (her)investeringen veroudert het product en verliest het zijn marktpositie.”
In bepaalde kredietstructuren wordt daarom een herinvesteringsverplichting opgenomen, inclusief geblokkeerde rekeningen die expliciet voor verduurzaming worden aangewend. De hoteleigenaar speelt ook een belangrijke rol; familiebedrijven worden vaak als stabieler en voorspelbaarder gezien dan private equity structuren. En zo behoudt hotelvastgoed zijn waarde.
Tot slot
Op de afsluitende vraag van Bastiaan Driessen of de deelnemers zelf zouden investeren in hotelvastgoed, is het antwoord, met de nodige mitsen, maren en kanttekeningen, unaniem: ja.
Dit artikel is het derde en laatste deel van de rondetafel Hotel & Vastgoed.
|
Core plus en value add Het belangrijkste verschil tussen Core Plus- en Value Add-vastgoedbeleggingen zit in het risicoprofiel en de mate van ingrijpen. Core Plus richt zich op bestaande panden met beperkte verbeteringen en een gematigd risico. Value Add-beleggingen vragen om ingrijpender renovaties of herpositionering en gaan gepaard met hogere risico’s én hogere rendementspotentie. |
WSHA De World Sustainable Hospitality Alliance (voorheen Sustainable Hospitality Alliance) is een wereldwijd samenwerkingsverband van toonaangevende hotelbedrijven dat zich richt op verduurzaming van de hospitalitysector en het vergroten van de positieve impact op mens en milieu. |
|
Forward funding Forward funding is een financieringsstructuur waarbij een belegger een nog te realiseren vastgoedproject in een vroege fase aankoopt en de bouwkosten — inclusief grond — gefaseerd vooruitbetaalt aan de ontwikkelaar. De belegger financiert daarmee het bouwproces, waardoor de ontwikkelaar minder eigen vermogen hoeft in te brengen. |
GSTC De Global Sustainable Tourism Council (GSTC) is een internationaal erkende organisatie die mondiale standaarden ontwikkelt voor duurzaam toerisme. Deze richtlijnen ondersteunen organisaties en bestemmingen bij het verantwoord en milieubewust inrichten van reizen en toerisme. De GSTC is opgericht met steun van de Verenigde Naties. |
Fotografie: Jaël Hoekstra
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen.Meld u nu aan!
