“In welk jaar is dit hotel gebouwd?” “2002, mevrouw.” “Aha, en zijn toen ook de handdoeken aangeschaft?” Een marketingmanager was aangeschoven bij ons vertrek uit een Howard Johnson Hotel in Buenos Aires en ging in discussie met mijn vrouw. Het hotel was uitstekend gelegen in het centrum en toch bijzonder goedkoop. Maar ja, het komt uit de lengte of uit de breedte.
Het hotel was in het verleden een Marriott geweest. Wat je veel ziet in de VS en dus ook in Zuid Amerika is dat, in plaats van veel geld te stoppen in een refurbishment, het hotel gewoon gedowngraded wordt naar een vlag van een lagere kwaliteit. Vanuit het oogpunt van de investeerders superhandig. Met de lagere kwaliteitsvlag dalen de kamerprijzen, en dus het rendement. Maar de investeringen zijn grotendeels al terugverdiend en vervolgens blijft het hotel nog steeds een prima rendement opleveren zonder verdere investeringen.
In Nederland zie je dat eigenlijk bijna niet gebeuren. In de meeste gevallen wordt toch gekozen om te investeren en het hotel terug in de markt te zetten met minimaal dezelfde kwaliteit, maar vaak wordt ook gestreefd naar kwaliteitsverhoging. Het Novotel aan de Boelelaan bijvoorbeeld had destijds prima kunnen worden gedowngraded naar een Ibis. Gekozen werd voor een geldverslindende refurbishment om het weer op de standaard van het huidige Novotel te krijgen. Dat had ook best tien jaar later gekund. In Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk wordt vanuit de investeerders toch ook wel veel vaker gekozen voor een eenvoudige economische afweging.
Waarom is dat? Het lijkt me dat dat vooral samenhangt met de investeerders die erachter zitten en het type contract dat voor de exploitatie is aangegaan. In de VS, maar ook in het VK en Frankrijk zijn veel grotere hotelinvesteerders, die vervolgens ook veel vaker op basis van een managementcontract laten runnen. In Nederland zijn managementcontracten veel dunner gezaaid en zijn er veel meer huurcontracten. De huurder heeft vervolgens een belangrijke stem in hoe het hotel moet worden gerund en kan bij de eigenaars een investering afdwingen om het hotel op hetzelfde niveau te blijven exploiteren. Dat dwingt de investeerder dan doorgaans weer tot investeringen in een dure refurbishment. In huurcontracten wordt een mogelijke downgrade bijna nooit aan de orde gesteld. Wanneer de eigenaar alleen een managementcontract heeft afgesloten is die keuze veel meer voor de hand liggend. Neemt niet weg dat wanneer een hotel een tijdige opknapbeurt krijgt, het toch een veel prettiger verblijf biedt dan wanneer het gewoon verder wordt uitgewoond.
De marketingmanager droop dan ook wat beschaamd af.
Meer Ewout Hoogendoorn?
Ewout Hoogendoorn is een vaste columnist van Hospitality Management.
_2.jpg)
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze gratis digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
