Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Hotelbouwplannen Opening
Vondel Hotels opent Hotel van de Vijsel op de Overtoom in Amsterdam

Vondel Hotels opent vandaag officieel de deuren van Hotel van de Vijsel en Café Woodz op de Overtoom 13-17 in Amsterdam. Het hotel, gevestigd in voormalig houthandel Van de Vijsel, telt 82 kamers in het viersterrensegment. Na een intensieve verbouwing van meer dan 2 jaar, waarbij de originele...

Accor Personalia
Remco Groenhuijzen zet carrière binnen AccorHotels voort

Vanaf 1 januari 2019 is Remco Groenhuijzen de nieuwe Regional Vice President Mövenpick Nederland. De huidige General Manager van Sofitel Legend The Grand Amsterdam zet daarmee de volgende stap in zijn carrière binnen moederbedrijf AccorHotels. Mövenpick Hotels Nederland is een van d...

Personalia Marriott
Marriott International benoemt Liam Brown tot President en Managing Director Europa

Marriott International, Inc. (NASDAQ: MAR) heeft vandaag aangekondigd dat Liam Brown, President, Select Brands en Owner en Franchise Services, Noord-Amerika, de rol van President en Managing Director van Europa op zich zal nemen, een divisie binnen Marriott International die het Verenigd Koninkrijk,...

Achtergronden
Dirk Kuijt ontsteekt verlichting kerstboom Grand Hotel Huis ter Duin

Dirk Kuijt heeft dit jaar de kerstperiode ingeluid met de ontsteking van de verlichting van een van de meest iconische kerstbomen van Nederland voor Grand Hotel Huis ter Duin. De boom heeft een hoogte van ruim 17 meter en kan zich daarmee de hoogste boom binnen de hotellerie in de Benelux noemen. Vi...

Opening Internationaal
Radisson Blu Hotel Brugge officieel geopend

Op 15 november 2018 werd op feestelijke wijze de Grand Opening van het Radisson Blu Hotel, Brugge gevierd. Dit gloednieuwe hotel, dat deel uitmaakt van de site in volle ontwikkeling ‘Nieuw Brugge’, is voorzien van 109 kamers evenals 6 vergaderzalen. Het hotel ligt op wandelafstand van h...

Interview Longread
Rondetafelgesprek: Maakt een merk een hotel meer waard?

To brand or not to brand? Dat is de vraag voor veel hoteliers. Investeerders zien graag een herkenbaar merk op de gevel, maar de gast kent soms meer waarde toe aan een foto op Instagram. Wat betekent een alom gerespecteerde merknaam nog voor de waarde van een hotel? Vier hoteliers delen hun uiteenlo...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2018 - Uitgeverij PS

Uitgave door: