Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Amsterdam Airbnb
Rechter stelt Amsterdamse woonbootverhuurders in het gelijk

Op de website van AT5 lezen we dat de Airbnb-voorwaarden van de gemeente voor woonboten te streng zijn. Dit besloot de rechter afgelopen week. De regel dat er maximaal vier personen op een woonboot mogen logeren gaat de rechter te ver. 60 dagen Ook de voorwaarde dat er toeristenbelasting moet ...

Achtergronden
Eenzaam op de hotelkamer? Neem een wandelende tak!

Eindbaas Rino Soeters van Kaboom Hotel Maastricht vindt het maar wat zielig, die eenzame mensen in het hotel. Hij stelde de familie K. Boom aan op therapeutische basis. Hij schreef het volgende op zijn website: De logees die al eens in Kaboom zijn komen slapen hebben ze al ontmoet: onze wandelend...

Events Achtergronden
Gratis naar het Hotel & Vastgoed Congres

De hotelmarkt is flink in beweging. Er treden met regelmaat nieuwe hotelconcepten toe tot de Nederlandse markt en bestaande formules breiden uit. Ondanks meer concurrentie van Airbnb nemen de gemiddelde bezettingsgraad en kamerprijs alsmaar toe. Volgens onderzoekers hebben Nederlandse hotels vorig j...

Blog Advertorial
Advertorial: Innovatie is essentieel voor de hospitalitysector

Het toerisme in Nederland groeit harder dan in andere EU-landen, volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In Nederland was deze groei 5,5 procent in 2016, terwijl de gemiddelde groei in de EU 4,6 procent bedroeg. Voor 2017 worden voor Nederland nog sterkere groeicijfers verwacht: ...

Toerisme Achtergronden
Platinum Equity wordt nieuwe eigenaar van Landal GreenParks

Landal GreenParks krijgt een nieuwe eigenaar. Het moederbedrijf Wyndham Worldwide heeft vandaag overeenstemming bereikt met Platinum Equity over de overname van de volledige Europese divisie, waar behalve Landal GreenParks ook merken als Novasol, Hoseasons, cottages.com en James Villa Holidays deel ...

Regelgeving KHN
KHN stuurt brandbrief naar staatssecretaris VWS over verbod rookruimten in de horeca

De uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 13 februari jl. betekent kort gezegd dat, op basis van een WHO-verdrag, rookruimten in horeca-inrichtingen niet langer zijn toegestaan. Dat zorgt voor grote onrust bij veel horecaondernemers, want de uitspraak heeft grote impact op de gastvrijheid e...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2018 - Uitgeverij PS

Uitgave door: