Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Awards Cocktails
Super Lyan beste hotelbar van Amsterdam

Super Lyan is uitgekozen tot beste hotelbar van Amsterdam. De prijs werd zaterdag voor de zevende keer uitgereikt door de Belvedere Best Hotel Bar Awards tijdens de jaarlijkse Hotelnacht. De prijs werd in ontvangst genomen door Bar Manager Dan Garnell, Director of F&B Jos van Hunen en hoteldirec...

Achtergronden Internationaal
Relais & Châteaux verwelkomt negen nieuwe leden

Negen nieuwe leden van over de hele wereld komen de familie Relais & Châteaux verrijken. Dankzij hun uitzonderlijke locaties, de charme van hun architectuur, hun unieke geschiedenis en het talent van hun chef-koks, openen deze huizen nieuwe vensters naar de wereld voor reizigers. Chatha...

Columns
Column Hans van Spronsen: OK Boomer

Wellicht heeft u het de afgelopen weken of maanden online voorbij zien komen, de nieuwe online grap die graag wordt verspreid door millennials en de generaties die daarop volgen; ‘OK Boomer’. Kort gezegd is het een grapje met een serieuze kern, de term werd zelfs al gebruikt in het parle...

Accor Internationaal
Accor opent 3000ste hotel in Europa

Accor opent haar 3.000ste hotel in Europa met de komst van twee ‘Mondrian’ hotels in Frankrijk. Met meer dan 340.000 kamers in 39 landen is Accor Europees markleider. De komst van Mondrian naar Europa, Accor’s 26e merk, onderstreept Accor’s ambitie in het premium en lifestyle...

Interview Longread
''In mijn hotel werken alleen 50-plussers''

Op een steenworp afstand van het beroemde Maastrichtse Vrijthof vind je Hotel Botticelli, een prachtig klassiek hotel in Venetiaanse sferen. De eigenaar Charles Steffens leidt ons rond in zijn hotel dat herinneringen oproept aan een roemrijk verleden, maar tegelijkertijd toekomstbestendig is, aangez...

Hotelbouwplannen Hilton
Hilton Royal Parc Soestduinen heropend na renovatie

Na 16 maanden waarin Hilton Royal Parc Soestduinen volledig gerenoveerd is, is het hotel er nu klaar voor om als DoubleTree by Hilton haar deuren te heropenen. Samen met de eigenaren, Netjes Beheer B.V., is er bewust voor gekozen om onder een ander Hilton-brand verder te gaan. Voortaan een Double...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Lees Nu
Columns Sander Allegro
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2020 - Uitgeverij PS

Uitgave door: