Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Awards F&B
Maar liefst negen genomineerden voor AF&BM's F&B Professional of the Year '18

Dat het F&B-vak zich de afgelopen jaren verder heeft ontwikkeld en zich in de kijker heeft gespeeld, staat buiten kijf. De aanmeldingen en motivaties van verschillende vakgenoten stroomden binnen. Zo is er in één motivatie zelfs te lezen dat enkele genomineerden tot de 'Nieuwe...

Awards
Recordaantal awards voor Sofitel Legend The Grand Amsterdam in 2017

Op zaterdag 2 december werden in St. Moritz in Zwitserland de World Luxury Hotel Awards uitgereikt en ontving Sofitel Legend The Grand Amsterdam zowel de award voor 'Luxury City Hotel Western Europe' als de award voor 'Luxury Eco/Green Hotel Western Europe'. Deze eervolle awards vorm...

Hilton
Hilton stelt alles in het werk om meer vrouwen op topfuncties te krijgen

Afgelopen week kwamen ruim 150 vrouwen bijeen in Hilton Schiphol om te spreken over Female Leadership. De vrouwen hebben diverse managementfuncties in Hilton hotels uit heel Europa. Het onderwerp was hoe vrouwen makkelijker door kunnen stromen naar topposities. Ruim 50 procent van de werknemers bij ...

Michelin
Inter Scaldes haalt derde Michelinster binnen

Michelin maakt met veel genoegen de nieuwe selectie van de MICHELIN gids Nederland bekend, waarin 704 restaurants en 261 hotels worden onderscheiden. De MICHELIN gids 2018 bevestigt de culinaire opmars die in Nederland gaande is. Inter Scaldes (Kruiningen) is het derde restaurant dat de h...

Hotelketens
Groninger ondernemer Fred Dalebout koopt horeca imperium Martini Hotel Group

Dalebout (47), die al voor 50% eigenaar was, heeft met ingang van 1 december de aandelen van Frans Kappenburg (68) overgenomen en is daarmee de enige eigenaar geworden van de Martini Hotel Group en heeft door deze transactie de toekomst van dit mooie bedrijf gewaarborgd. Het vastgoed van WEE...

Achtergronden
De weekendselectie: vooruitblik Michelinsterren, versierde kersthotels en meest gelezen artikelen

Het is weer weekend! Dagelijks plaatsen wij op Hospitality Management nieuws, achtergronden, interviews en blogs. Omdat wij ons kunnen voorstellen dat je de afgelopen week iets hebt gemist, vind je in de weekendselectie drie artikelen die gedurende de afgelopen week zijn geplaatst op onze website. ...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2017 - Uitgeverij PS

Uitgave door: