Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Video
Video: Hotel & F&B: Leerhotel Het Klooster Amersfoort

Voor de special Hotel & Food & Beverage (deze verschijnt morgen!) van Hospitality Management gingen we op bezoek in Amersfoort. Bij Leerhotel Het Klooster wordt gewerkt aan de hospitality van de toekomst. Deze studenten worden met passie begeleidt door de ervaren leraren. Wat drijft de jonge...

Video Achtergronden F&B
Video: Hotel & F&B Patrick Aarsman en Sido de Brabander van Crowne Plaza Den Haag - Promenade

Voor de special Hotel & Food & Beverage (deze verschijnt aanstaande dinsdag) van Hospitality Management gingen we op bezoek in Den Haag, bij Crowne Plaza Den Haag - Promenade. General Manager Patrick Aarsman en chef-kok Sido de Brabander leidde ons rond in het vijfsterrenhotel tussen dui...

Visa gaat samenwerken met Bidroom

Visa kondigt een driejarige samenwerking aan met hotelboeking service, Bidroom. In de EU boekte bijna de helft (49%) van de internetgebruikers een vakantie en/of hotelaccommodatie via internet (Eurostat). In het Verenigd Koningkrijk gebruikte 83% van de mensen het internet voor het boeken van hun ho...

Hotel Restaurant
Amrâth Grand Hotel de l’Empereur geeft restaurant hippe moderne make-over

Goed, puur eten voor een vriendelijke prijs in een informele sfeer. Dat is de weg die Amrâth Grand Hotel de l’Empereur inslaat na heropening van haar vernieuwde Grand restaurant begin april. Een hip en modern interieur, een veelzijdige kaart met een combinatie van streek- en internationa...

Regelgeving Airbnb
Amsterdam wil Airbnb verbieden

Het aanstaande college van Amsterdam wil Airbnb in bepaalde wijken van de stad gaan verbieden. Dit om het massatoerisme tegen te gaan. Naar schatting bezoeken jaarlijks 20 miljoen toeristen de hoofdstad. Verwacht wordt dat dit in rap tempo op zal lopen tot 30 miljoen, zo lezen we op nrc.nl. Om de...

Events
Training e-mailmarketing

Niet alleen op het gebied van privacy, maar ook op het gebied van e-mailmarketing helpt de kennis van de HM Academy u als hotelier verder. E-mailmarketing is een uitstekend instrument om via de juiste campagnes uw gasten gericht en persoonlijk aan te spreken en terug te laten komen. Succesvolle e-ma...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2018 - Uitgeverij PS

Uitgave door: