Column Ewout Hoogendoorn: Van kantoor tot hotel?

1 september 2011 | Ewout Hoogendoorn

Oei, er staat een paar miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Weet je wat? We maken er een hotel van! Zo, opgelost. In grote lijn is dat de strekking van de discussie die bij veel gemeenten en grote vastgoedeigenaars wordt gevoerd. Het levert doorgaans voor de korte termijn wat nachtrust op, meestal totdat de vraagstelling wat dieper wordt bekeken of uitgewerkt.

Het resultaat is dan vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, of het gebouw qua constructie niet geschikt is om te verbouwen tot een hotel, of dat een conversie gewoonweg te veel kost.

Er zijn mooie conversies gedaan; dat moet gezegd worden. Het NH Musica in Amsterdam is een prachtig voorbeeld: als kantorenpand niet meer bruikbaar, maar met een bouwkundige structuur die zich uitstekend leent voor een efficiënt hotelgebouw. Dan ligt het ook nog dicht in de buurt van de Zuidas, een niet onbelangrijke zakelijke vraaggenerator. Duidelijk de moeite waard dus, om zo'n slopend - ondanks goede uitgangspunten - conversieproces te beginnen. 

Ook het Best Western Blue Tower in Amsterdam Bos en Lommer is een goed voorbeeld: een goede ligging voor een hotel; kansrijk in de markt; goed te verbouwen tot hotel. Het Burgerziekenhuis Amsterdam (Eden Hotel), Conversatorium Amsterdam(Alrov Group), Sofitel Legend (Accor),Vondel Hotel Jan Luykenstraat Amsterdam (Vondel Groep), Karel V Utrecht, Kruisherenklooster en vele andere hotels mogen in dit kader ook een pluim krijgen, maar het zijn wel conversies van een ziekenhuis, postkantoor, woningen, stadhuis, klooster... Geen kantoren! Kantoren converteren is toch andere koek.

Het Ramada Apollo (voormalig Getronics kantoor Rembrandtpark Amsterdam) en de Holiday Inn Express ontwikkelingen (Hoofddorp en Amsterdam) zijn interessante voorbeelden van kansrijke projecten. In Amsterdam Zuid Oost lijkt de balans daarentegen te zijn doorgeslagen: ieder tweede leegstaand kantoor wordt daar naar omgezet naar hotel, zo lijkt het wel. 

Het kán een goede oplossing zijn, maar is dat in veel gevallen niet. De belangrijke eerste vraag is: Heeft de markt behoefte aan een hotel op die plek? Zo nee, kan er dan een dusdanig mooi product worden neergezet dat het voor een belangrijk deel zijn eigen vraag kan genereren? Maar een minstens zo belangrijke tweede vraag is: Wat gaat het kosten? Als de conversie van kantoor naar hotel bijvoorbeeld 1300 euro per m2 bvo kost en de inrichting van het vernieuwde gebouw bijvoorbeeld 300 euro per m2, dan moet in ieder geval 1600 euro van de investeringswaarde van het gebouw worden afgetrokken.

Stel dat een belegger denkt dat zijn pand na de conversie 2.200 euro per m2 waard is. Menig belegger heeft niet duidelijk voor ogen dat die opknapbeurt dan al 1600 euro/m2 vraagt, hetgeen betekent dat een overnamewaarde resteert van zo’n 600 euro per m2 voor het pand in de huidige situatie. En dat is doorgaans weer net niet wat beleggers als getal op het netvlies hebben. Misschien is een conversie van kantoor naar kantoor toch nog altijd het beste.
 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Columns Ewout Hoogendoorn
Column Ewout Hoogendoorn: Dutch Hotel City Index

De hotelmarkt als geheel laat cijfers zien die we nog niet eerder hebben gezien. Bezettingsgraden en kamerprijzen komen inmiddels boven de getallen van het jubeljaar 2007 uit. Het perspectief voor het komende jaar is bijzonder positief, dus dat belooft wat! Waar moet je als investeerder met je geld ...

Achtergronden Tech
Met een marketingbril naar Nederlandse hoteliers kijken, dat is schrikken!

Als online retailbankier kwam ik jaren geleden in aanraking met hoteliers, in de online managementrol bij Fletcher. Het voelde vertrouwd, alleen zijn klanten opeens gasten en is bestellen boeken. Binnen Fletcher vond men zichzelf, en werkte men eigenlijk als, een retailbedrijf. Dus was marketing een...

Hotelketens Interview Longread
Interview Harry en Jennifer Westers, WestCord Hotels: "Wij spelen onze eigen wedstrijd"

Naamsbekendheid is meestal te danken aan opzienbarend nieuws. De naam Harry Westers doet bij menigeen binnen de hotellerie een belletje rinkelen. Nou ja, ‘belletje’; zeg gerust een scheepsbel. Hij heeft immers de SS Rotterdam weer op koers gekregen. En we kennen hem ook nog van Golden Tu...

Achtergronden
Rotterdam heeft hotels nodig

In het jaar 2017 steeg het aantal overnachtingen in Rotterdam met maar liefst 9 procent tot 1,8 miljoen overnachtingen. De groei zette in 2018 flink door; maar liefst 27,6 procent over het eerste kwartaal, meldt Colliers International. Het aantal Nederlandse toeristen in de havenstad stijgt de a...

Events
Training e-mailmarketing

Een goed opgezetten e-mailcampagne zorgt voor meer directe boekingen. De HM Academy heeft de kennis in huis om u als hotelier verder te helpen met een goed opgezette e-mailmarketingcampagne. Op 24 september aanstaande organiseert de HM Academy de training e-mailmarketing in de Utrechtse trainingsloc...

Internationaal
Chinees bedrijf HNA verkoopt Radisson

Het Chinese HNA Group heeft niet langer de ambities om de grootste hotelspeler ter wereld te worden. Dat werd duidelijk na de verkoop van Radisson hotelgroup afgelopen week, zo lezen we op de website van het FD. Eerder dit jaar verkocht het Chinese bedrijf ook al zijn belang in Hilton Internation...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2018 - Uitgeverij PS

Uitgave door: