De nationale hotelmarkt is ontwaakt en verschijnt steeds meer in het blikveld van vastgoedbeleggers. Enerzijds stoten hotelketens hun vastgoed af; anderzijds hebben 'private equity' ondernemingen de hotellerie ontdekt. Vorig jaar werd in Europa een recordbedrag aan transacties genoteerd. Nederland is in het Europese geweld slechts een kleine markt, hoewel hotelketens hier zeker willen uitbreiden.
De laatste jaren hebben beleggers steeds meer oog gekregen voor de hotellerie. Grote overnames zijn niet langer opmerkelijk, tenminste zolang het economisch klimaat aangenaam is. De resultaten van de hotelindustrie zijn immers sterk gecorreleerd met de groei van de economie en het aantal (internationale) reizigers. Vaak leverden beleggingen zelfs goede rendementen op.
Koert van de Weerd, directeur van AWHoreca Makelaars bevestigt het bovenstaande: ‘Steeds meer mensen raken als gebruiker betrokken bij dit soort exploitaties (vergrijzing; hoog besteedbaar vermogen). Bovendien zijn allerlei beleggingsfondsen op zoek naar nieuwe beleggingsmogelijkheden. De hotellerie wordt eindelijk als een volwaardige bedrijfstak gezien. Beleggers en banken zien in dat een hotelorganisatie een onderneming is die door goed opgeleide vakmensen wordt geleid. En dat er duidelijke uitspraken gedaan kunnen worden met betrekking tot rendementen en cash flow. Omzetten, rendementen en bezettingspercentages stijgen; de markt is - voor de grotere hotels - mondiaal geworden. Het onroerend goed ligt op interessante locaties en de hotelmarkt is innovatief bezig. Kortom, waar in het verleden de hotellerie als onlosmakelijk onderdeel van de gehele horeca gezien werd, en qua risico daar op afgerekend werd, beseft men nu dat er niet zoiets is als dé horeca. Ieder segment van de sector zul je afzonderlijk moeten beoordelen op professionaliteit en winstgevendheid. Wie dat doet zal constateren dat er zeer veel interessante bedrijven zijn.’
Markt
Een trend lijkt te zijn dat hotelketens hun vastgoed afstoten, maar de exploitatie van het hotel blijft wel in handen van de keten. Het verkopen van vastgoed heeft voor de hoteloperator het voordeel dat het kapitaalbeslag op het vermogen daalt, waardoor er meer geld vrijkomt voor de kernactiviteit: het managen van het hotel. Deze ontwikkeling heeft te maken met de toegenomen aandacht voor management en franchising van hotelformules. De 'sell & lease back' methode is interessant voor organisaties die snel willen groeien en daarvoor een goede cash flow nodig hebben. Toch kleven er ook nadelen aan deze methode: de keten loopt de waardestijging van het onroerend goed mis. In een periode van twintig jaar kan die aanzienlijk zijn. Tevens is het bij exploitatiegebonden onroerend goed nog steeds zo dat de waarde van het onroerend goed wordt bepaald door het soort exploitatie; een organisatie die zorg draagt voor een optimaal renderende exploitatie profiteert daar niet van en kan zelfs worden gestraft als de huurwaarde moet worden herzien.
Frank Merk, adjunct-directeur van AdHoc Horecamakelaars BV beaamt de ‘pijn’ die met een dergelijke constructie gepaard kan gaan: ‘Je ziet toch vaak dat het afgestoten vastgoed na enkele jaren weer wordt teruggekocht. De lease in deze constructie kan enorm hoog oplopen, vooral wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een indexering-plus waarbij de lease in stappen gaat. Juist dan is het rendement in de exploitatie van belang. Wanneer het slechter gaat en de rendementen staan onder druk. dan kan een dergelijke sell & lease back methode ook een strategische overweging zijn. Onlangs is echter bekend gemaakt dat zowel de kamers als de bezettingsgraad gestegen zijn. De hoteliers doen het dus helemaal niet slecht op dit moment.’
Toekomst
Douwe Halma en Eddy Halter van DTZ Zadelhoff v.o.f. verwachten in de hotelsector een toename van het 'off balance' brengen van het vastgoed. Een en ander wordt versterkt door de toenemende professionalisering van de sector en de groei van het aantal ketens ten koste van de traditionele familiebedrijven. Dit zal naar verwachting vooral gelden voor de hotels met een aantrekkelijk investeringsvolume; dat wil zeggen, hotels met minimaal 50 kamers en een restaurant. ‘De consolidatieslag binnen de hotellerie zal doorgaan, waardoor er een beperkt aantal zeer sterke ketens overblijft (die mogelijk meerdere verschillende merken voeren). In de vastgoedhotelmarkt verwachten wij in de komende periode meer overeenkomsten te zien zoals die van Accor. Ook interessant zijn de ontwikkelingen die gaande zijn in de zorgsector en het ontstaan van zorghotels. De Nederlandse hotellerie spreekt hiermee een nieuwe doelgroep aan en het is interessant om te zien of de hotellerie nog verder weet in te spelen op de vergrijzing; net als de ontwikkelaars, beleggers en gebruikers van traditioneel vastgoed.’
Ook Van de Weerd verwacht nog allerlei veranderingen: ‘De scheiding van onroerend goed en exploitatie zal zich doorzetten. Op het moment dat de kleine beleggers de nieuw te starten hotelfondsen gaan ontdekken, zal deze ontwikkeling hard gaan. Daar komt bij dat vanwege overheidsregelgeving het beheren van onroerend goed steeds moeilijker wordt. De hotelorganisaties zullen zich in een groeiende maar ook concurrerende markt op hun kernactiviteit moeten richten; zij hebben straks geen tijd meer voor of behoefte aan onroerend goed management.’
Recordbedrag bij overname vastgoed
DTZ was recent betrokken bij een 'deal' waarin hotelketen Accor 72 hotels in Duitsland en 19 in Nederland verkocht aan het Britse Moor Park Capital Partners. Aan de exacte voorwaarden van de overeenkomst wordt momenteel nog de laatste hand gelegd. In totaal werden 12.000 hotelkamers verkocht voor een recordbedrag van 863 miljoen euro, inclusief een renovatieprogramma van 43 miljoen euro. Accor huurt het vastgoed voor 12 jaar terug voor een bedrag van circa 49,5 miljoen euro per jaar, met zes optieperioden van in totaal 84 jaar. De genoemde huur bedraagt ongeveer 18% van de totale gemiddelde omzet van de 91 hotels, waarmee de huur voor Nederlandse begrippen op een marktconform niveau ligt. Het bruto aanvangsrendement (BAR) ligt rond de 6%, hetgeen scherp is te noemen als we kijken naar hoteltransacties in Nederland. Hiermee lijkt de trend dat Angelsaksische partijen bereid zijn voor beleggingsvastgoed met lagere aanvangsrendementen genoegen te nemen, zich vooralsnog ook bij hotelvastgoed voort te zetten. Met de oprichting van de in Londen gevestigde DTZ Hospitality Group speelt de DTZ Groep organisatorisch in op de toenemende vraag naar advies omtrent hotelvastgoed. Ook de Nederlandse vestiging van DTZ is al jaren gespecialiseerd in vraagstukken op het gebied van hotel- en overig leisurevastgoed.
Sell & lease back methode
Voordelen voor exploitant:
Geld vrij maken voor de eigen kernactiviteit (bijvoorbeeld marketing en exploitatie van het hotel) dat veelal beter rendeert dan het vastgoed.
Waardeverhogingen en -verlagingen lopen binnen de IFRS via de verlies- en winstrekening. Bij verkoop is dat niet meer het geval. De winst- en verliesrekening zal hierdoor een regelmatiger verloop tonen en de cash flows worden beter beheersbaar voor de exploitant.
Geld vrijmaken voor eventuele expansieactiviteiten elders.
Nadelen voor exploitant:
Ook in slechte tijden moet - in het geval van vaste huurverplichtingen - jaarlijks huur betaald worden. Deze huur wordt bovendien jaarlijks geïndexeerd.
De eventuele groei van de waarde van het vastgoed komt toe aan de eigenaar c.q. de belegger van het vastgoed.
Minder greep op eigen vastgoed, wat een nadeel kan zijn bij bijvoorbeeld uitbreidingen of grootschalige verbouwingen.
Het is in sommige contracten onduidelijk wie er financieel verantwoordelijk is voor grootschalige renovaties en verbouwingen aan het einde van het huurcontract.
Hetzelfde geldt voor de staat van oplevering aan het einde van de contractperiode.
HM302007
