Van der Vorm Vastgoed bestaat inmiddels 100 jaar en is sinds vier jaar ook actief in hotelvastgoed. Judith van Eijk en René Voortmeijer vertellen over die keuze en over het type hotelvastgoed dat bovenaan het lijstje van de Rotterdamse vastgoedeigenaar staat.
De opsomming van ‘achievements’ van Van der Vorm Vastgoed is behoorlijk imposant: het Rotterdamse familiebedrijf is inmiddels in vijf landen actief, heeft 1.100 woningen, 4 kantoren en 12 winkelcentra (met een oppervlakte van in totaal 125.000 m2). Het belegd vermogen bedraagt 750 miljoen euro, terwijl er nog voor 165 miljoen euro in ontwikkeling is. Inmiddels heeft het bedrijf vier hotels in eigendom, waarvan drie in Nederland en één in Polen, waarbij bewust wordt gekozen voor een goede ligging in stadscentra. René: “In 2016 konden we in de Amsterdamse P.C. Hooftstraat een winkel met daarboven een hotel in eigendom krijgen, en toen hebben we de stap gezet. Later volgde het Apollo hotel in Utrecht, aan de Vredenburg en het Martini Hotel in Groningen. In Den Haag hebben we sinds twee maanden vastgoed in eigendom waarin short-stay zit.”
Focus op stadscentra
Wanneer we kijken naar de steden waar Van de Vorm als belegger in hotelvastgoed opereert, dan zijn het met name de ‘grote steden’, met name in de Randstad, met Groningen als noordelijke uitschieter. René: “We richten ons inderdaad op de top vijftien grote steden in Nederland. Daar hoort Rotterdam ook bij, maar in die stad zijn we nog niet tegen de juiste propositie aangelopen. In Groningen hebben we veel klandizie vanuit de twee grote ziekenhuizen aldaar, waar veel internationale bezoekers op afkomen. Bij al het hotelvastgoed dat we doen, moet er een alternatief voor de hotelfunctie mogelijk zijn in het pand, maar zo opereren we ook met ons andere vastgoed, dus we benaderen hotels niet anders dan de rest van onze portefeuille.”
Er wordt altijd gekeken naar transformatiemogelijkheden
Judith beaamt dit: “We kijken altijd naar de transformatiemogelijkheden op de locaties in een binnenstad, waarbij je vaak te maken hebt met ouder vastgoed. Dat heeft zijn charme, maar kent ook uitdagingen. We laten dus altijd een goede bouwkundige inspectie doen en meer dan eens lopen we dan tegen zaken aan, die overigens niet onoverkomelijk zijn. Wat betreft de transformatiemogelijkheden kun je je indenken dat het hotel in Amsterdam, een hotel met vijftig kamers, met logies en ontbijt, relatief eenvoudig omgebouwd kan worden tot woningen. Ons hotel in Utrecht heeft nu 90 kamers, maar daar komen 33 kamers bij; we gaan het pand ‘optoppen’ aan de voor- en achterzijde, wat op zich een hele uitdaging is. Er zit namelijk een behoorlijke kelder in en er waren geen tekeningen van de fundering aanwezig, waardoor we het gebouw moesten laten ‘inlezen’ door een constructeur. We houden er al wel rekening mee dat we van de hotelkamers mogelijk op termijn short-stay appartementen gaan maken, dus treffen straks al wel alle voorzieningen daarvoor. Dat gebeurt uiteraard in overleg met de exploitant, die er positief tegenover staat. In Groningen hebben we met het Martini Hotel een pand uit 1871 in handen, dat in de loop der jaren is uitgebreid. Er zit een budgethotel bij en een eethuis, terwijl het ‘eerste deel’ een hotelgedeelte is met 116 hotelkamers. Ook hier kijken we naar de mogelijkheden voor uitbreiding; er komen mogelijk 24 hotelkamers bij of we kiezen voor short-stay. En natuurlijk, de uitbraak van het coronavirus heeft ons nog steviger doen nadenken over short-stay en transformatie. Dat is wel duidelijk.”
In Den Haag heeft van der Vorm vastgoed al 38 luxe short-stay appartementen in de Toren van Oud. Naar volle tevredenheid, vertelt René. “De appartementen zijn allemaal verhuurd. Dat is niet vreemd, want het appartementencomplex bevindt zich in de populaire wijk het Statenkwartier en wordt omringd door internationale organisaties. Den Haag doet het goed op het gebied van short-stay vanwege de aanwezigheid van deze internationale organisaties, maar ook in Amsterdam, met de vele internationale bedrijven die zich daar huisvesten, en Groningen, dat door de aanwezigheid van Google veel expats aantrekt, zijn volop kansen voor de ontwikkeling van dergelijk vastgoed. Zowel in Groningen als in Utrecht staat de hotelexploitant niet negatief tegenover de ontwikkeling van short-stay appartementen. We willen bestaande ondernemers de mogelijkheid bieden om een goede boterham te verdienen en op het vlak van de hotellerie is de alternatieve aanwendbaarheid op het gebied van het aanbieden van short-stay een logische stap. We hebben geen glazen bol in huis, maar het businessmodel van hotels gaat in de toekomst misschien wel blijvend veranderen. Daar moet je de ogen niet voor sluiten. Buiten de Randstad zien we ook kansen in Eindhoven, omdat ook daar veel expats zich huisvesten.”
Het verschil tussen hotelvastgoed en winkelcentra
Van der Vorm is een bedrijf dat sterk is in woningen en winkelcentra. Is het ontwikkelen van hotels wezenlijk anders? “Een hotel bestaat uit kamers, al zijn die qua grootte kleiner dan in een woning”, vertelt René. “In een hotel is wel meer behoefte aan gemeenschappelijke ruimtes, dus dat is wezenlijk anders. Ook de exploitatieduur is bij hotels langer dan we gewend zijn in de retail. Wat we terugzien in onze woningportefeuille, is dat er door de vergrijzing veel ‘empty nesters’ zijn die teruggaan naar de stad. Dat is vaak de plek waar ze zijn opgegroeid. Ook stelt de consument tegenwoordig andere eisen aan een woning dan vroeger, mede door de ruimere blik op de wereld door het vele reizen. Die kennis nemen we mee naar de hotels en andersom. Op die manier doen we zelf een beetje aan ‘cross-selling’ binnen onze eigen portefeuille.”
Judith: “Een duidelijke overeenkomst tussen winkelcentra en hotels is er ook, want in beide gevallen gaat het om exploitatiegebonden vastgoed. De locatie is het meest belangrijk, maar de kwaliteit van de exploitant is een niet te onderschatten factor. Waar we tot voor kort de huurprijs op basis van het aantal vierkante meters berekenden, gebeurt dat steeds vaker op basis van de omzet. Het is dus van belang om een kwalitatief goede exploitant neer te zetten in een winkelcentrum, waarbij de retail veel kan leren van de hotellerie op het vlak van hospitality: hoe beleven mensen het winkelen? Daar zijn hotels veel verder in. Die factor wordt steeds belangrijker voor winkelcentra, want prijs is een doorslaggevende factor voor de consument, en als je ze wil weerhouden om via Bol.com of Amazon iets te kopen, dan moet je iets bieden dat een webwinkel niet heeft, en dat is de sfeer.” Judith: “Een winkelcentrum is het hart van de gemeenschap, een plek waar mensen elkaar ontmoeten. We zien dus ook dat de buurtwinkelcentra het tijdens deze crisis beter doen dan andere winkelcentra, omdat dit juist de plek is waar je de buurman kan tegenkomen en omdat je zo weer thuis bent, wat veilig aanvoelt.”
Bij retail wordt doorgaans wel wat beter in de boeken gekeken dan bij hotelvastgoed, merkt Judith op. “Bij retailers kunnen we van tevoren in de boeken kijken en is er altijd sprake van een goed businessplan. Door de crisis en de goede samenwerking met exploitanten van hotelvastgoed hebben we een nog beter inzicht in hun cijfers hebben gekregen. Op zich is die kennis wel heel waardevol, want dan kunnen we sturen op verbetering bij het hotelvastgoed, bijvoorbeeld door de ontwikkeling van short-stay.”
De toekomst van de kantoormarkt
Het Rotterdamse vastgoedbedrijf heeft ook kantoren in de portefeuille, maar die tak van sport werd al enige tijd geleden minder belangrijk. René: “Het aandeel van de kantoren op het balanstotaal is klein. We hebben die markt al vroegtijdig verlaten, maar hebben nog twee kleine kantoren in Utrecht en Amsterdam en twee kantoren in Lelystad, alhoewel we voor die laatste in gesprek zijn met een koper, dus dat kantoor wordt mogelijk op korte termijn verkocht. De beide kleinere kantoren kunnen, vanwege de goede ligging in het stadscentrum, gemakkelijk verbouwd worden tot woning. Dus ook hier hebben we vooruitgedacht... Er wordt de laatste tijd veel gesproken over kantoren en thuiswerken. Er is een tendens dat partijen thuiswerk stimuleren, wat natuurlijk toe te juichen is op vele fronten. Ik heb zelf inmiddels een leeftijd bereikt waarop ik verschillende crises heb meegemaakt, en weet dus ook dat anderhalf jaar later de crisis alweer vergeten is; iedereen doet weer precies hetzelfde als voor de crisis. Als deze coronacrisis een natuurcorrectie is, die ons leert dat we anders moeten gaan leven, dan is dat pure winst. Maar ik verwacht dat straks alles weer hetzelfde is wanneer er een werkend vaccin op de markt komt.”
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte
