Invloed van het Amsterdamse College op het hotelinvesteringsklimaat (deel 2)

28 december 2018 | Meilin van Poelgeest

Meilin van Poelgeest is een kersverse alumna van Breda University. In de laatste fase van haar studie International Hotel Management heeft ze voor haar scriptie grondig onderzoek gedaan in hoeverre de aangekondigde politieke beslissingen na de gemeenteraadsverkiezingen het hotel investeringsklimaat in Amsterdam zullen beïnvloeden. Het eindonderzoek is na de verdediging beoordeeld met een 8.3. De doelstelling van het onderzoek is niet zozeer het bevestigen van bestaande theorieën, maar juist verschillende factoren in maatschappelijk complexe vraagstukken aan het licht brengen. In deze driedelige reeks neemt de auteur u mee in de opzet, bevindingen en uitwerking van het onderzoek. Vandaag deel 2, vorige week deel 1.

Het resultaat van het aangekondigde maatregelenpakket

Voor dit onderzoek zijn er in totaal zeven met zorg geselecteerde professionals uitgenodigd voor een diepte interview. Op grond van hun ervaringen en expertise hebben zij voornamelijk opinievragen over de ontwikkeling van de hotelmarkt en hotelbeleid in Amsterdam beantwoord met als uiteindelijk doel zo volledig mogelijk antwoord te geven op de volgende hoofdvraag: in hoeverre hebben de aangekondigde maatregelen van het nieuwe College van Amsterdam invloed op het hotelinvesteringsklimaat?

Alle deelnemers zijn of waren destijds betrokken bij de hotel(investerings-)markt. Vijf van de zeven deelnemers zijn werkzaam in het bedrijfsleven; de overige twee hebben een politieke achtergrond en zij zijn beide oud-wethouder van Amsterdam.

De aanleiding van het onderzoek is een voorlopig deelakkoord dat naar buiten is gebracht halverwege mei door de onderhandelende partijen van het nieuwe bestuur in Amsterdam. Hierin stond onder andere de verhoogde toeristenbelasting, de aangescherpte AirBnB restricties en het weren van touringcars in het centrum. De aangekondigde maatregelen zullen invloed hebben op de toerisme sector in Amsterdam, maar het is de vraag in hoeverre dat het hotelinvesteringsklimaat zal beïnvloeden.

Verhoging van toeristenbelasting

Hoewel het nieuwe bestuur de overlast van toeristen en de vraag naar overnachtingen door middel van een verhoogde toeristenbelasting wil indammen, verwachten de ondervraagden niet dat de maatregel veel effect zal hebben. De verhoging van toeristenbelasting zal een minimaal effect hebben op de vraag naar hotelkamers, omdat de prijselasticiteit van de vraag ook minimaal is. Op dit moment zijn gasten bereid hoge prijzen te betalen voor hun hotelovernachting; een verhoging van 8 tot 10 euro weegt naar verwachting niet zwaar genoeg om de vraag naar hotelovernachtingen te verminderen.

Ondanks dat deze maatregel de vraag naar overnachtingen nauwelijks zal laten afnemen, denkt één van de oud wethouders wel dat de verhoogde toeristenbelasting nieuwe mogelijkheden biedt voor het onderhoud van de stad.

Het weren van touringcars uit het stadscentrum

Tijdens de interviews werd de aanwezigheid van touringcars wel erkend als een oorzaak voor opstoppingen in het verkeer. De grote bussen die toeristen naar het stadscentrum brengen, zijn symbolisch geworden voor de omvang van het Amsterdamse toerisme. Echter, of het weren van de touringcars effect zal hebben, hangt af van de manier waarop toeristen hun weg naar het centrum zullen vervolgen.

Het klopt dat Amsterdam geschikte plaatsen biedt net buiten het centrum, waar toeristen zonder enige belemmering kunnen worden afgezet, zodat ze hun route kunnen vervolgen met het openbaar vervoer (OV) (denk aan de Bijlmer Arena of de Noord-Zuidlijn. Vanaf Amsterdam Centraal wordt de druk op het OV vergroot. Zullen toeristen kiezen voor de tram, bus of metro? Deze lijnen zijn namelijk ook al drukbezet door andere bezoekers en inwoners.

Het centrum van Amsterdam is te voet goed te bereiken vanaf het centraal station. Echter, of het belasten van de voetpaden met de drukte van het toerisme een wenselijke oplossing is, valt te betwijfelen.

Maximale periode vakantieverhuur van 60 naar 30 dagen

Door de toegestane vakantieverhuur van AirBnB- woningen terug te schroeven van 60 naar 30 dagen per jaar wordt er nog meer schaarste gecreëerd in de algehele accommodatiesector. Door de toenemende schaarste zal de druk op de bestaande hotels in het centrum stijgen, die als reactie nog hogere prijzen voor hun kamers zullen vragen.

Deze maatregel omtrent vakantieverhuur lijkt de ondervraagden lastig te handhaven. Zo is AirBnB tot nu toe het enige platform dat samenwerkt met de gemeente om illegale verhuur tegen te gaan, maar er zijn andere websites waar bewoners hun woning kunnen verhuren aan toeristen. Deze overnachtingen worden niet geregistreerd en zijn moeilijk te achterhalen. Daarnaast stelt een van de ondervraagden: “waar een wil is, is een weg”. De Amsterdammer die vaker zijn woning wil verhuren om zo een extra zakcentje bij te verdienen, doet dat al op een illegale manier. Zo gebeurt dat ook met sociale huurwoningen. De vraag die wordt gesteld, is: hoe wil de gemeente dit beter gaan handhaven?

Daarnaast kampt Amsterdam al jaren met illegale verhuur van woningen. Aangezien een deel van de verhuurders financieel afhankelijk is van (illegale) verhuur via AirBnB, is de verwachting dat meer bewoners besluiten hun woning op illegale manier aan te bieden voor vakantieverhuur. Zo mogen sociale huurwoningen niet worden verhuurd op platforms zoals AirBnB.

Hoe groot de vraag is naar overnachtingen blijkt wel uit het feit dat Amsterdam de enige stad is waar de gemiddelde prijs voor een AirBnB overnachting hoger is dan in een hotel.

De ontwikkeling van hotelbeleid

Tijdens de interviews is de rol van het bestuur van Amsterdam herhaaldelijk naar voren gekomen. Had de huidige situatie met betrekking tot overlast van toeristen voorkomen kunnen worden? In de volgende secties legt een van de oud-wethouder uit in hoeverre de politiek in Amsterdam een rol heeft gespeeld in de ontwikkeling van de Amsterdamse hotelmarkt.

Al in 2006/2007 kampte Amsterdam met een tekort aan hotelkamers: de bezettingsgraad was hoog en de hotelprijzen waren stijgende. Op hetzelfde moment was er in Amsterdam veel kantorenleegstand die niet werd opgekocht of ingericht door bedrijven. Het college zag grote potentie in het omvormen van lege kantoren tot hotels: twee vliegen in één klap. Als extraatje zorgden dergelijke projecten voor werkgelegenheid. De leegstaande kantoren waren vooral te vinden buiten het stadscentrum, dat reeds goed gevuld was met hotels, waardoor hotels meer gespreid werden over de hele stad.

Vanaf 2009/2010 wilde het stadsbestuur af van verdere hotelontwikkeling in het stadscentrum, ondanks dat er nog steeds veel vraag was naar hotelovernachtingen. Het bestuur besloot destijds dat hotelontwikkeling in het stadscentrum ontmoedigd moest worden. Vanaf nu mochten er geen hotels worden bijgebouwd, alleen bij hoge uitzondering wanneer een historisch gebouw geen andere passende invulling kon krijgen dan een hotel. In zulke gevallen vond de gemeente een andere bestemming dan een hotel nog minder geschikt.

In de periode 2010-2014 laaide de discussie over hotelontwikkeling verder op. De aanwezigheid van hotels in de stad wordt steeds vaker het onderwerp van gesprek. Een vastgoedontwikkelaar kocht, tot groot ongenoegen van buurtbewoners, het voormalige pand van de redactie van Vrij Nederland aan de Raamgracht 4-8 op om te worden geëxploiteerd als hotel.Na hevige protesten zette de raad een streep door het hotelplan. Sindsdien werd Raamgracht 4-8 als symbool gezien voor het begin van de weerstand tegen verdere hotelontwikkeling.

Redenen voor de recordhoogte aan hoteltransacties in 2017

In het algemeen verwachten de geïnterviewden geen daling in hotelinvesteringen door de aanhoudende groei van toerisme en de vraag naar hotelkamers.  

Onder de deelnemers zijn twee professionals die dagelijks werken met hotelontwikkelaars en investeerders: ondanks het maatregelenpakket zien zij geen reden waarom hotelinvesteringen zullen afnemen de komende jaren.

Zij verklaren dat 2017 een exceptioneel goed jaar is geweest voor hotelinvesteerders door de volgende factoren:

De afgelopen jaren zijn er meer hotelinvesteerders naar Amsterdam gekomen, omdat zij gelijkenissen zien in de hotelmarkt met andere internationale steden zoals Londen, Parijs en Barcelona waar de prijs van vastgoed al omhoog is gegaan en door nu te investeren in vastgoed, hopen ze mee te kunnen profiteren met de stijgende waarde.

Daarnaast willen investeerders meeprofiteren van de verwachte groei van het Amsterdamse toerisme. Het aantal zakelijke hotelgasten is gestegen mede door het vestigen van grote bedrijven aan de Zuid-As en de mogelijkheden die Nederland biedt als het gaat om het houden van congressen. Deze trekken zakelijke gasten aan van over de hele wereld, waardoor verwacht wordt dat in het zakelijk segment de vraag naar hotelovernachtingen ook verder zal stijgen (en dat daarmee hotels ook hogere prijzen zullen vragen).

Een andere belangrijke factor is dat de financiële voorwaarden momenteel gunstig zijn voor hotelinvesteerders. De rente is laag, waardoor er met een lening meer geld overblijft voor de netto hoteltransactie of voor de kosten van een hotelinvestering. Verder ziet men dat steeds meer beleggers hotels als een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zien.

Tot slot is een aantal grote hotels (meer dan 200 kamers) van eigenaar gewisseld, wat er mede voor heeft gezorgd dat de gemiddelde transactieprijs per hotel en het algehele transactievolume van hotels in 2017 zo hoog was. Van 2018 wordt daarom niet verwacht dat het 2017 zal kunnen worden geëvenaard.

Bedreiging voor de hotelmarkt

Tijdens de interviews zijn enkele scenario’s geschetst door de geïnterviewden over de negatieve gevolgen van de huidige ontwikkelingen op de hotelmarkt. Zo is er een reële kans dat Amsterdam zich uit de markt gaat prijzen. Dit wordt veroorzaakt door de toegenomen vraag en bezettingsgraad in Amsterdam, waardoor de prijzen voor overnachtingen naar verwachting ook blijven stijgen. Op een gegeven moment kunnen de kamerprijzen te hoog zijn in vergelijking met andere steden, waardoor bedrijven ervoor zullen kiezen om hun congressen en evenementen te verplaatsen. Zo kunnen hotels en congrescentra, zoals de RAI, hun business kwijtraken.

Hotelstop

Wat betekent de hotelstop voor de huidige hotelmarkt en het hotelinvesteringsklimaat? In principe moet het woord “hotelstop” niet te letterlijk worden genomen, aangezien het stadsbestuur in verschillende buurten van Amsterdam vergunningen verstrekt voor hotelplannen zolang het project een significante bijdrage levert aan de buurt. Dit staat expliciet vermeld in het “Nee, tenzij”-beleid. Hotels beschikken over ruimtes en services die ook toegankelijk zijn voor externe gasten waaronder buurtbewoners: denk aan restaurants, bars en terrassen.

Daarnaast kijken hotelinvesteerders niet zozeer naar een hotelconcept zelf, maar eerder naar het verdienmodel van een hotel. Zij kijken naar de investeringsmogelijkheden binnen een markt. Op de huidige Amsterdamse markt zijn veel nieuwe partijen. De hotelstop zorgt ervoor dat er minder beleggingsmateriaal beschikbaar is.

Spreiding van hotels buiten Amsterdam

Het spreiden van hotels over de gehele regio van Amsterdam en omringende steden wordt gezien als een passende oplossing voor het opvangen van de vraag naar hotelovernachtingen en het verminderen van de druk op de binnenstad van Amsterdam. In het algemeen zijn Nederlanders minder bereid om te reizen; zij hebben het liefst een korte woon-werkverbinding in tegenstelling tot intercontinentale gasten die een uur reizen niet als een barrière zien. De afstanden tussen Amsterdam en andere Nederlandse steden zijn relatief kort wat – gezien de stijgende toeristenstroom – investeringsmogelijkheden biedt.

Echter, er zijn wel redenen waarom hartje Amsterdam altijd in trek zal blijven en investeringen in het omringende gebied minder aantrekkelijk. Beleggers investeren liever in hotels in het stadscentrum, omdat zij zeker willen zijn dat ze hun hotel kunnen verkopen in zowel hoogtijdagen als in tijden van economische recessie. Het hotelaanbod in het Amsterdamse stadscentrum zal altijd schaars blijven in tegenstelling tot Rotterdam of Den Haag.

Na de interviews komt voornamelijk naar voren dat het aangekondigde maatregelenpakket geen invloed zal hebben op het hotelinvesteringsklimaat. Ja, het zal ongetwijfeld invloed hebben op het Amsterdamse toerisme, maar niet in de hoedanigheid dat het investeringsklimaat wordt aangetast.

In het derde en laatste deel wordt er verder ingegaan op de resultaten van het onderzoek. Het is interessant om te zien welke conclusies getrokken kunnen worden op basis van de bevindingen en opvattingen van experts, maar ook welke vraagstukken zijn geïdentificeerd voor eventueel vervolgonderzoek. Daarnaast wordt de vraag gesteld wat wel helpt om de vraag van het Amsterdamse toerisme af te doen remmen. 

Over de auteur

Meilin van Poelgeest is afgestudeerd in International Hotel Management aan Breda University of Applied Sciences. Gedurende haar studie heeft ze zich verdiept in de verschillende facetten van hoteloperaties met het oog op gastgerichtheid.  

Tijdens de minor “the Business of Hotels” werd ze voor het eerst bekend met de (financiële) wereld van de hotelindustrie en uiteenlopende onderwerpen zoals hotelbranding, managementcontracten en hoteltaxaties. Gedurende het eindonderzoek wilde graag haar interesse in actualiteiten en marktontwikkelingen combineren met een maatschappelijk complex probleem.

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Interview Longread
Interview: Martin Hendricks, Black Label Hotels

Martin Hendricks, een ‘Sittardenaar’ in hart en nieren, ging in 2018 zijn eigen weg, nadat hij brak met zijn zakenpartner Danny Keppels, met wie hij onder de vlag van Estate Management Group een aantal zeer aantrekkelijke hotel- en evenementenlocaties in de portefeuille had. Het gaat goe...

Tech Advertorial
''Doe je gast een aanbieding tijdens het openen van de hoteldeur''

Dolf Mulder, de onbetwiste slotenkoning van Nederland, steekt zijn nek uit. Waar zijn bedrijf Hotek Hospitality Group bij vrijwel iedere hotelier bekend is vanwege de kwalitatief hoogstaande hotelsloten, doet hij tegenwoordig meer. Veel meer... De vriendelijke innovator vertelt over de nieuwe mogeli...

Economie
QL Hotels & Restaurants overgenomen door EHM Group

Met ingang van het nieuwe jaar zal QL Hotels & Restaurants worden voortgezet als onafhankelijk onderdeel van EHM Group. Het samenwerkingsverband van exclusieve hotels en restaurants, actief in 9 Europese landen en met bijna 140 leden, komt per 1 januari 2020 onder leiding van Sander Allegro. ...

Personalia
Sander Allegro nieuwe algemeen directeur van QL Hotels

Sander Allegro, vaste columnist voor Hospitality Management, maakte zojuist via social media bekend dat hij per 1 januari 2020 aan de slag gaat als algemeen directeur van QL Hotels. Hieronder lees je de bekendmaking van Sander, die hij op Facebook plaatste: 'Per 1 januari 2020 ga ik aan de sl...

Achtergronden Internationaal
Virtuoso feliciteert awardwinnende topmanagers

Wereldwijd reisnetwerk Virtuoso feliciteert de vijf leden en adviseurs van het reisbureau die de EMEA netwerkprijzen voor innovatie, leiderschap en verkoopkracht hebben gewonnen. De Virtuoso EMEA Member Awards tonen leden die het kaliber van het talent binnen het netwerk illustreren. De winnaars wer...

Opening Internationaal
Louvre Hotels Group opent twee hotels in ‘Le Belaroïa’

Louvre Hotels Group zet zijn ontwikkelingsstrategie voort door uit te breiden op belangrijke locaties. Deze keer richten zij zich in Montpellier specifiek op Le Belaroïa, een complex van 9000 m2, ontworpen door de Franse architect Manuelle Gautrand. In dit complex worden voor het eerst in Frank...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Lees Nu
Columns Sander Allegro
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2019 - Uitgeverij PS

Uitgave door: