Gerrit van der Valk is de ‘drempelverlager’, de man die eertijds met zijn familieconcern hotels voor de gewone man bereikbaar maakte. De man die een een vogel (toekan) laat zetten op een net overgenomen hotel - dat voorheen niet liep - en het bijna alleen daarmee al vol krijgt. De man ook van het grote gebaar, die niet houdt van langdurige onderhandelingen maar gewoon zijn prijs noemt. Die zijn zaakjes informeel op zijn eigen manier regelt, niet houdt van contracten en papierwerk en nog steeds foetert op de toeristenbelasting en andere lasten die de hotelbusiness door de staat worden opgelegd. Hoe anders zijn Robert de Vink (Accor) en Willem-Jan van den Dijssel (Krasnapolsky). Managers zijn het, waarvan je haast zou kunnen denken dat ze net zo goed in een andere branche zouden kunnen werken. Ze zijn zakelijk, werken binnen vaste structuren, met management controle systemen, worden betaald om alles tot in de puntjes door te berekenen en uit te onderhandelen en ervoor te zorgen dat alles gecheckt en vastgelegd wordt.
Maar toch hebben de drie veel gemeen; dat bleek op een mooie donderdagmiddag in Grand Hotel Karel V in Utrecht. De liefde voor het vak, natuurlijk. Maar er is meer: ze willen bouwen, kopen, plannen maken. Ze zien mogelijkheden waar anderen alleen een stuk grauwe grond, een slecht lopende zaak of obstakels zien. En ze hebben het volste vertrouwen in de nabije toekomst. De markt is er en zal alleen maar ruimer worden. Wel wordt bouwen steeds lastiger en duurder en zijn investeringen in technologie hoognodig. Maar wie de mogelijkheden goed benut, kan zijn nering blijven uitbreiden. Daar zijn ze alledrie van overtuigd.
Is er nu wel of geen krapte op de arbeidsmarkt? Minister Jorritsma roept dat het allemaal wel meevalt, doordat bijvoorbeeld steeds meer vrouwen beschikbaar komen. Toch staan de websites van hotels vol met vacatures. Van der Valk: ‘Er is geen krapte, alleen een gekte. Bij ons krijgen medewerkers de mogelijkheid voor een beperkt aantal uren te werken. Zij kunnen die uren uitkiezen, maar die uren zijn dan wel vast. Dat werkt prima. En ik denk dat het gastheerschap in de horeca nog steeds voldoende aantrekkingskracht heeft voor mensen die een aantal jaren een baantje of bijbaantje willen hebben. Wat de managers betreft is mijn familie natuurlijk een goede kweekvijver.’
De Vink: ‘Ik denk ook dat het wel meevalt. De werkloosheid is vrijwel nihil. Het is wel belangrijk om mensen te binden en te motiveren, want ze hebben tegenwoordig veel keuze. Wij werken dan ook veel aan de opleiding van het personeel. En we belonen gedeeltelijk prestatie-gerelateerd, bovenop de CAO. Werknemers krijgen een bonus, gerelateerd aan het totaalresultaat van Accor Nederland. Sommige hoteldirecteuren verkopen ons personeelsbeleid en de beloning heel goed naar mogelijke kandidaten, anderen zijn daar minder sterk in.’
Van den Dijssel: ‘Het duurt onweerlegbaar langer om vacatures te vervullen. Daardoor ga je een steeds groter onderscheid krijgen tussen goede en minder goede werkgevers. Het heet niet voor niets een markt. Je onderscheidt je niet met de primaire arbeidsvoorwaarden; die moeten gewoon goed zijn. Het gaat meer om het bieden van doorstroommogelijkheden. Dat lukt ons goed: mensen die bij ons binnenkomen kiezen echt voor een horecacarrière. We hebben meer moeite om bediendend personeel, de “lopers”, binnen te krijgen dan managers. Dat zal bij Van der Valk eerder andersom zijn.’
Investeren
Het gaat erg goed met de hotellerie. In Amsterdam ligt de bezettingsgraad op 85% of hoger. Zal het goed blijven gaan? Is het bijvoorbeeld reëel om te verwachten dat het aantal overnachtingen over tien jaar verdubbeld zal zijn?
Van der Valk: ‘De hotellerie heeft een goede toekomst, nog beter dan men verwacht.’
De Vink: ‘Ik voorzie zelfs meer dan een verdubbeling. Onze groeidoelstelling wereldwijd ligt op 10% per jaar, dan kom je in tien jaar op 260% van wat het nu is. Dat halen we in Nederland wel niet helemaal, maar toch. En er is nog ruimte voor verbetering. Maar met onze bijna vijftig hotels in Nederland hebben we wel ongeveer de gewenste dekking bereikt. Buiten de Randstad is natuurlijk ook niet zo veel te halen.’
Van den Dijssel: ‘Je moet zitten waar je business zit. We zijn een Europese groep en ook ik moet eerlijk zeggen dat het grote geld niet naar Nederland of België zal gaan.’
Van der Valk: ‘Wij zijn in Groningen begonnen, bij Zuidbroek. Daar krijgen we de grond voor niks en zo’n negen miljoen voor de sporthal en een congreshotel. Maar zelfs dan is het moeilijk om het rendabel het maken.’
De Vink: ‘Tja, het kan snel veranderen. We hebben nu twee projecten lopen in Amsterdam, onder andere op Schiphol. Maar laten we niet vergeten dat het nog maar vijf of zes jaar geleden is dat er in de hoofdstad vijfduizend kamers te veel waren, terwijl er nu volgens de gemeente vijfduizend bijgebouwd zouden moeten worden.’
VanDijssel den : ‘De markt is er, dat weet ik zeker. Maar Schiphol zit met alle recente projecten wel zo’n beetje vol en allicht kunnen de stadshotels ook niet onbeperkt blijven bijbouwen; daar zitten natuurlijke grenzen aan. Ik word langzamerhand trouwens wel wat moe van dat vijfduizend-kamers-verhaal. De gemeente kan dat roepen, de pers kan dat roepen, maar er moeten wel mensen zijn die er geld in willen investeren. De stichtingskosten liggen al op een half miljoen of hoger. De grondprijzen liggen boven de 2500 gulden per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dat geeft toch een redelijke drempel. Wij hebben bijvoorbeeld aardig moeten passen en meten om op de Hobbemakade een viersterrenhotel te kunnen realiseren, met een investering die vijf ton per kamer bedroeg.’
De Vink: ‘Wij maken een simpel rekensommetje: als we op nieuwe investeringen - voor belastingen - 15% terug kunnen verdienen, doen we het. Zo niet, dan zeggen we: Nee bedankt.’
Ontwikkelingen
In welke segmenten valt de meeste groei te verwachten? Wordt ‘extended stay’ een trend en krijgt ‘timesharing’ nog een kans? Van den Dijssel: ‘In de vrijetijdsbesteding komt nog enorm veel ruimte om de kamers die je niet door zakelijke gasten gereserveerd krijgt te bezetten. En langer verblijf, extended stay, is een groeimarkt. Het gaat dan om wat ruimere kamers met een wat lager serviceniveau.’
Van der Valk: ‘Timesharing is een lijdensweg. We hebben het eens geprobeerd, om te kijken hoe het werkt, maar het was waardeloos.’
Van den Dijssel: ‘Je ziet dat mensen die destijds eigenaar van een kamer zijn geworden, die kamer nu voor een paar centen aan ons aanbieden. Leuke incidenten, maar voor ons is dat geen business. Wij zitten in een ander segment.’
De Vink: ‘Je kunt niet alles doen. Wij lanceren nu het suite-hotel, een kamer van ongeveer dertig vierkante meter met aparte slaap- en bureaugedeelten en een prijs tussen drie en vier sterren in. Daar verwachten we wel wat van. Niet van zogenaamde “bureautels”, want wie wil er nou slapen in een werkkamer? De zakenman wil toch een zekere luxe en comfort.’Van der Valk: ‘Op een hotelkamer ontvang je geen zakenrelaties. Dat werkt niet. Verhuur van kleine vergaderkamers daarentegen werkt wel. Je ziet ook wel dat mensen om op tijd op hun werk te zijn, de avond ervoor al afreizen en vlak bij hun werk een hotel nemen, eventueel met hun vrouw erbij. Jammer alleen dat de overheid meent ook op die overnachtingen toeristenbelasting te moeten heffen…’
Mondialisering
Het is druk met overnames en internationalisering. Moeten we nu bij wijze van spreken verwachten dat dat doorgaat, en dat Accor of Krasnapolsky Van der Valk gaat overnemen binnen een paar jaar? Van der Valk: ‘Dat kan niet eens, nu wij zijn opgedeeld. Dat opdelen werd afgedwongen, want de overheid had kennelijk te weinig vat op ons. Met vijfhonderd familieleden ben je gewoon een sekte. En ja, ik heb vaak genoeg met Amerikanen zitten praten, maar ik heb ze nooit een schriftelijk bod laten doen of een aanbod voorgelegd aan de familie. Dan heb je een hoop geld, maar wat moet je daarmee? Een bedrijf is toch veel leuker? En laat onze gasten maar doorstromen naar andere, duurdere hotels als ze graag honderd of tweehonderd gulden voor een menuutje willen betalen; er komt van onderaf toch weer iemand bij ons; ze komen bij ons het eerste binnen.’
Van den Dijssel: ‘Van der Valk opereert vooral - met een maximale naamsbekendheid - in de thuismarkt. Daar gelden andere wetten dan in de zakelijke markt en de stadshotellerie. Wij hebben andere ambities, we bewegen ons op een ander gebied. Voor ons zijn distributie, merkbekendheid en mondialisering veel wezenlijker. We hebben op elkaars marktgebied niet zo heel veel te zoeken, denk ik. Het is trouwens wel opvallend dat, ondanks dat het nu zo goed gaat, er maar een paar partijen zijn die de prijs van een hotel bepalen. Als je het als verkoper van een goedlopend familiebedrijf in een stedelijk centrum niet met één van ons eens wordt, wie koopt het dan nog?’
Internet
Hoe belangrijk is de moderne technologie? Gaan Internet-reserveringen het geheel overnemen van meer traditionele reserveringssystemen? De Vink: ‘Wij werken samen met Forte en Hilton en wellicht een aantal anderen aan een Joint Hotel Website. Je ziet elkaar dan niet meer als concurrenten, maar stelt een gezamenlijk “portal” in voor reserveringen waarmee je je niet verkochte kamers kunt opvullen.’
Van den Dijssel: ‘Van alle Amerikanen die hier komen, heeft 70% zich georiënteerd via Internet. Dat geldt straks ook voor Nederlanders. Maar ook binnen de keten is het Internet wat de klok slaat. Alle technologische vernieuwingen die wij toepassen, zijn dan ook gebaseerd op Internettechnologie. Dat geldt ook voor onze bedrijfsvoering: property management, cliënt-registratie, business to business systemen, procurement, human resource en yield management; al onze nieuwe systemen zijn web based. Dat vergemakkelijkt de integratie van de verschillende bedrijfssystemen, de informatiestromen binnen de keten en de communicatie met klanten. Je moet er wel voor zorgen dat je real time je complete inventory kan beheren. Alleen dan kun je de klant die kamers die je nog niet verkocht hebt laten reserveren en er zijn eigen prijs voor laten bepalen. De individuele hôtelier heeft er wat dit betreft nog geen idee van wat hem te wachten staat.’
De Vink: ‘Maar hij kan er wel aan meedoen. Hij moet er aan meedoen. Een individueel hotel kan nooit de investering opbrengen voor zo’n ingrijpende technologische vernieuwing. Wij rekenen op zo’n 200.000 gulden per hotel.’
Van den Dijssel: ‘Die nieuwe technologie biedt de individuele hôtelier natuurlijk ook marketingkansen. Het is niet allemaal hopeloos. Maar als ik een hotel met honderd kamers in een stadscentrum zou hebben, zou ik zorgen dat ik mij zo snel mogelijk bij een merk zou aansluiten. Nu red je het nog omdat de markt geweldig is. Maar als het minder wordt, ben je weg.’
Vakkennis
Als je nu als geldschieter fors in de hotelwereld zou willen investeren, wat is dan aanbevelenswaardig? Van den Dijssel: ‘Aandelen kopen, absoluut. Dan haal je het optimale rendement zonder dat je er omkijken naar hebt. Als je actief wilt zijn, kun je ook een grote overeenkomst sluiten met een aantal “private equity partners” en een gerenommeerd hotelbedrijf en een hele streek gaan ontwikkelen ergens in Europa. Maar ik heb nooit echt begrepen waarom mensen zo nodig gebouwen in de hotellerie in eigendom willen hebben met een belaste huur erop. Dat lijkt me zo’n beetje het domste wat je doen kunt.’
De Vink: ‘Het geeft zekerheid in je rendement, maar je haalt er niet uit wat erin zit.’
Van den Dijssel: ‘Het wordt ook nog wel eens vergeten dat het vakkennis vergt om succesvol in de hotellerie te investeren. Het is niet zoiets als kantoren neerzetten. Een hotel is waard wat er aan cash flow uitgehaald kan worden. Aannemers lijken het leuk te vinden om hotels te bouwen, zonder dat ze die vakkennis hebben. Dan verdien je het om uitgekleed te worden.’
Van der Valk: ‘Het zal niet de eerste keer zijn dat wij een door aannemers gebouwde zaak voor weinig geld overkopen, omdat ze een tent hebben neergezet die helemaal niet loopt.’
Als vervolg op onze serie ‘Aan de Zijlijn’ hebben wij onze vaste columnisten gevraagd een aantal personen/gasten uit de hotelwereld te interviewen. Als eerste columnist was Ewout Hoogendoorn aan de beurt. Hij is directeur van Horwath Consulting te Voorburg, een adviesbureau op het gebied van hotellerie, toerisme en vrijetijdsindustrie. Als gesprekspartners koos hij de topmensen van de drie grootste twee- tot vijfsterrenhotelorganisaties in Nederland: Robert de Vink, directeur van Accor Business en Leisure Hotels Nederland (46 hotels, o.a. Sofitel, Novotel, Mercure, Postiljon en The Grand); Willem-Jan van den Dijssel, president van Krasnapolsky (42 hotels plus 50 franchisers; Golden Tulip, Tulip Inn, Barbizon); Gerrit van der Valk van het gelijknamige concern (50 hotels). Samen vertegenwoordigen ze een flink deel van de Nederlandse markt. Minstens de helft van alle mensen die in Nederland in de hotellerie werkzaam zijn, hebben wel eens bij één van de drie ketens gewerkt.
