Column Ewout Hoogendoorn: De waarde van het hotel

29 oktober 2020 | Ewout Hoogendoorn

Wereldwijd wordt veel nagedacht en geredeneerd over wat de coronacrisis voor invloed heeft op de waarde van vastgoed. Binnen Horwath HTL focussen we ons uiteraard op de waarde van hotels. Hotels vallen in de buitencategorie van exploitatiegebonden vastgoed; anders dan een kantoor maakt het een onlosmakelijk deel uit van het bedrijf.

Een waardering van het vastgoed van zoveel keer de huur is dan niet direct juist, de huur moet duurzaam opgebracht kunnen worden door de exploitatie die erin wordt gevoerd. Dat is in coronatijd niet het geval. Helemaal niet in Amsterdam en vaak ook niet, of minder, in hotels daarbuiten. Amsterdams hotelvastgoed werd eind 2019 nog gewaardeerd met een kapitalisatievoet van 4 procent of soms zelfs lager. Als je een huur van 100.000 euro betaalt, wordt de waarde van het hotel op 2,5 miljoen euro geraamd.

Buiten Amsterdam was dat getal minstens 5 procent of hoger, waardoor je met dezelfde huur je hotel kan verkopen voor 2 miljoen euro. Wat voor invloed heeft corona op deze getallen? Dat is best een lastige vraag. In februari en maart van dit jaar verschenen er rapporten van internationale consultants en makelaars waarin in onder andere werd gesteld dat er in Amsterdam ondanks alle uitbreidingen nog zeker 8.000 kamers tekort zouden zijn en in alle grote steden bij elkaar misschien zelfs 11.000. Amsterdam stond bovenaan de lijsten van meest aantrekkelijke stad om in hotelvastgoed te investeren. Ook wij gaven positieve signalen af over de mogelijkheden in die markt.

Op dit moment staat dat allemaal volledig op zijn kop. De vraag is welke invloed dat heeft op de waarde. Voor de waardebepaling leggen wij het accent op de langetermijnprojecties. We moeten dus een inschatting maken over hoe lang de crisis duurt en wanneer we weer op een stabiel niveau zijn en wat dat niveau dan is. Kunnen er in de nabije toekomst weer cijfers worden gerealiseerd zoals in 2018 en 2019, die bijzonder goede jaren waren? En hoe vertaal je dat naar parameters als een kapitalisatievoet?

Wereldwijd zien we in hoteltaxaties dat op dit moment het risico nog vooral wordt vertaald in (veel) lagere verwachtingen van omzet en resultaat in dit en de komende twee jaar. De kapitalisatievoet gaat wel iets omhoog, maar vooralsnog maar met tienden van een procent. Zolang we het beeld hebben dat het realistisch is om uit te gaan van de beschikbaarheid in de loop van volgend jaar van een vaccin en behandelwijzen van het virus die afdoende zijn, zal de kapitalisatievoet niet sterk stijgen en zullen waardes binnen een paar jaar weer op een stabiel niveau zijn.

Meer Hoogendoorn?

Meer lezen van Ewout Hoogendoorn? Al zijn columns zijn hier verzameld.

Blijf je graag op de hoogte?

Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.

HM302020

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Horeca naar de stembus deel drie: PVV

Op 17 maart gaat Nederland naar de stembus voor de Tweede Kamerverkiezingen. In aanloop naar die verkiezingen analyseert de redactie van Hospitality Management wat de grote politieke partijen voor ondernemend Nederland in hun verkiezingsprogramma hebben staan. Het zijn roerige tijden voor horecaonde ...

Interview
"De hotellerie en de zorg verschillen niet veel van elkaar"

De coronacrisis laat diepe wonden achter in de hotellerie. Omzetten kelderen en gasten blijven weg. Veel hotelondernemingen hebben noodgedwongen een groot deel van hun medewerkers moeten laten gaan. De angst heerst dat op het moment dat de hotellerie weer aantrekt en de toeristen ons land weer w ...

Hotelketens Interview Longread
"De langetermijnverwachtingen zijn onverminderd goed"

Erwin van der Graaf is directeur van Accor Hotels Services Nederland en als Vice President Operations verantwoordelijk voor de door Accor gemanagede hotels in Nederland. In het oog van de orkaan - het jaar 2020 - kreeg hij veel interviewaanvragen. Hij hield ze merendeels af; voelde geen behoeft ...

Hotel & Recht
Creatief gebruik van je hotel tijdens Corona

Door de coronacrisis is het aantal luchtvaartpassagiers van en naar Nederland in 2020 met meer dan 70% gedaald. Dit heeft logischerwijs een direct weerslag op de bezettingsgraad van hotels, die ook met meer dan 70% is gedaald, zo viel te lezen in dit magazine. Het is dan ook niet verwonderlijk dat c ...

Economie Corona
CBS: omzet horeca krimpt ongekend hard

De omzet van de horeca daalde in het vierde kwartaal van 2020 met bijna 44 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal, meldt het CBS. Dat is vooral te wijten aan de aanscherping van de maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus. In het derde kwartaal maakte de horeca nog een forse o ...

21 jaar geleden in Hospitality Management: Sander Allegro

Hospitality Management blaast dit jaar dertig kaarsjes uit. Dat mag gevierd worden en dat doen we dan ook uitgebreid! Iedere week publiceert de redactie een verhaal uit vervlogen tijden op de website. Deze week een column van Sander Allegro uit het jaar 2000. Met de titel 'Groen' duidt Al ...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2021 - Uitgeverij PS

Uitgave door: