Column Ewout Hoogendoorn: De waarde van het hotel

29 oktober 2020 | Ewout Hoogendoorn

Wereldwijd wordt veel nagedacht en geredeneerd over wat de coronacrisis voor invloed heeft op de waarde van vastgoed. Binnen Horwath HTL focussen we ons uiteraard op de waarde van hotels. Hotels vallen in de buitencategorie van exploitatiegebonden vastgoed; anders dan een kantoor maakt het een onlosmakelijk deel uit van het bedrijf.

Een waardering van het vastgoed van zoveel keer de huur is dan niet direct juist, de huur moet duurzaam opgebracht kunnen worden door de exploitatie die erin wordt gevoerd. Dat is in coronatijd niet het geval. Helemaal niet in Amsterdam en vaak ook niet, of minder, in hotels daarbuiten. Amsterdams hotelvastgoed werd eind 2019 nog gewaardeerd met een kapitalisatievoet van 4 procent of soms zelfs lager. Als je een huur van 100.000 euro betaalt, wordt de waarde van het hotel op 2,5 miljoen euro geraamd.

Buiten Amsterdam was dat getal minstens 5 procent of hoger, waardoor je met dezelfde huur je hotel kan verkopen voor 2 miljoen euro. Wat voor invloed heeft corona op deze getallen? Dat is best een lastige vraag. In februari en maart van dit jaar verschenen er rapporten van internationale consultants en makelaars waarin in onder andere werd gesteld dat er in Amsterdam ondanks alle uitbreidingen nog zeker 8.000 kamers tekort zouden zijn en in alle grote steden bij elkaar misschien zelfs 11.000. Amsterdam stond bovenaan de lijsten van meest aantrekkelijke stad om in hotelvastgoed te investeren. Ook wij gaven positieve signalen af over de mogelijkheden in die markt.

Op dit moment staat dat allemaal volledig op zijn kop. De vraag is welke invloed dat heeft op de waarde. Voor de waardebepaling leggen wij het accent op de langetermijnprojecties. We moeten dus een inschatting maken over hoe lang de crisis duurt en wanneer we weer op een stabiel niveau zijn en wat dat niveau dan is. Kunnen er in de nabije toekomst weer cijfers worden gerealiseerd zoals in 2018 en 2019, die bijzonder goede jaren waren? En hoe vertaal je dat naar parameters als een kapitalisatievoet?

Wereldwijd zien we in hoteltaxaties dat op dit moment het risico nog vooral wordt vertaald in (veel) lagere verwachtingen van omzet en resultaat in dit en de komende twee jaar. De kapitalisatievoet gaat wel iets omhoog, maar vooralsnog maar met tienden van een procent. Zolang we het beeld hebben dat het realistisch is om uit te gaan van de beschikbaarheid in de loop van volgend jaar van een vaccin en behandelwijzen van het virus die afdoende zijn, zal de kapitalisatievoet niet sterk stijgen en zullen waardes binnen een paar jaar weer op een stabiel niveau zijn.

Meer Hoogendoorn?

Meer lezen van Ewout Hoogendoorn? Al zijn columns zijn hier verzameld.

Blijf je graag op de hoogte?

Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Overig nieuws

Tech Branded Content
Netflix streamen kan nu ook op de hotelkamer

Het Van der Valk Hotel in Vianen heeft een primeur te pakken. In dit hotel kunnen de hotelgasten, op dit moment op 12 kamers, alle content vanaf hun eigen device streamen naar de hotel-tv. Dit is nieuw, want met name Netflix kon in hotels tot op heden niet zomaar gestreamd worden. Thuis kan vrijw ...

Hotelketens Achtergronden
Escape room geopend in Hampshire Hotel

Sir Paul McCartney verlaat halsoverkop zijn hotelkamer na een onrustige nacht. In zijn haast is hij een gigantische koffer vergeten. De inhoud hiervan is raadselachtig. Vrijwel meteen na zijn vertrek contacteert zijn management het hotel. Zij verzoeken nadrukkelijk de koffer te bewaken en deze niet ...

Hotelbouwplannen Achtergronden
Start van bouw Hotel De Timmerfabriek Vlissingen

Op donderdag 26 november heeft Wethouder John de Jonge, doormiddel van het onthullen van het bouwbord, de bouw van Hotel De Timmerfabriek officieel ingeluid. In het rijksmonumentale pand uit 1914 worden naast maar liefst 68 luxe loft (hotel)appartementen een restaurant, brasserie met chefs table, ba ...

Hotelketens Culinair
Thuisbezorging door Van der Valk tijdens Kerst

Het is niemand ontgaan; de horeca gaat er inmiddels vanuit dat er geen massale openstelling komt deze Kerst. Ook op het Van der Valk concern heeft corona flinke impact. Hoewel overnachtende hotelgasten welkom zijn, ziet de Kerst er voor Nederlands grootste horecabedrijf dit jaar heel anders uit. Sti ...

Interview Longread
Interview: ''Gelukkig hebben wij long-stay appartementen''

Loppersum. De Groningse plaats staat bekend als epicentrum van de aardbevingen, veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Tegelijkertijd is het een oase van rust, een plek waar je ruimte vindt en veilig kunt vertoeven. Cees de Vries, eigenaar van Hotel Spoorzicht & Spa, neemt ons mee door zijn ...

Economie KHN
Fors deel van de horeca staat op omvallen

Volgens de berichtgeving van de afgelopen dagen – waaronder het laatste OMT advies – en gesprekken die Koninklijke Horeca Nederland (KHN) voert met de overheid en MKB-Nederland lijkt de kans dat er op korte termijn versoepelingen voor (delen van) de horeca komen voor medio januari uiterm ...

Meer nieuws

Schrijf gratis in voor de nieuwsbrief

Twee keer per week alle hotelupdates

Lees Nu
Wat vindt Sander Allegro ervan?
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2020 - Uitgeverij PS

Uitgave door: