Verbouwen in de hotellerie heeft vaak heel wat voeten in de aarde. Je moet aan zoveel dingen denken: vergunningen, duurzaamheid, wel of niet sluiten, welke architect? Allemaal zaken die meespelen in het verbouwen van je hotel. Ook de financiering van het geheel speelt een grote rol. Betaal je de verbouwing uit eigen middelen of kies je voor een financiering? Al deze overwegingen bespreken we in dit artikel met Alexander Goad van Boat&co in Amsterdam, Mike Bosman van blooming hotel in Bergen en David Olavse van Badhotel Renesse in Renesse.
Alexander Goad, eigenaar van Boat&co in de wijk Houthavens in Amsterdam won de tender van de gemeente. Dat is een heel proces geweest van een jaar, waar veel werk voor verzet is en veel energie in is gestoken. Goad: “Omdat ik binnen de kaders van de tender bleef, waren de vergunningen eigenlijk geen probleem. Het zou vreemd zijn als je een tender wint en dan niet de vergunningen krijgt om te bouwen.” De kaders van de tender waren duidelijk: de kavel van 2000m 2 moest volledig bebouwd worden, waarbij er maximaal 18,5 meter hoog gebouwd mocht worden en het hotel mocht maximaal 6000m 2 zijn. “De regels van zo’n tender zijn snoeihard. Iedere centimeter die je afwijkt, levert discussie op. En dan word je tijdens de bouw ook nog twee jaar lang maandelijks gecontroleerd op de uitvoering. Een muur verplaatsen door voortschrijdend inzicht, betekent discussie en vertraging. Je investeert enorm veel energie in zo’n tender, maar het is het uiteindelijk wel waard als je wint.”
Op de foto v.l.n.r. Mike Bosman, Olav Davidse, Alexander Goad
Mike Bosman werkte vanuit een plan dat hij zelf bedacht. Hij heeft vier grote projecten op stapel staan, waarbij de meest ingrijpende de verplaatsing is van blooming beach. Doordat het duin steeds meer aanwast, wordt het strandpaviljoen opgeslokt door het zand. Hoogheemraadschap heeft daarom gezegd dat het paviljoen achttien meter richting zee moet opschuiven, zodat de duinen meer ruimte krijgen. “Daar moet je dan aan voldoen,” zegt Bosman, “het is wel gelijk een nieuwe kans die je kunt oppakken. Je kunt het pandje oppakken en verplaatsen, letterlijk, maar je kunt er ook voor kiezen om een meer permanente vestiging te maken. En daar hebben we voor gekozen.” Daarnaast is hij verder
nog bezig met de verbouwing van zijn food &beverage in het hotel en met de portierswoning die even verderop staat naast het hotel.
In Renesse is David Olavse hard aan het werk met de uitbreiding van zijn hotel. In 2016 breidde hij zijn hotel uit en presenteerde daarvoor eerst zijn plan aan de gemeente. Die waren enthousiast over de uitbreidingen en gaven groen licht. “De verbouwingen waar we nu mee bezig zijn, hebben wat meer voeten in de aarde. Daar kijkt de provincie ook mee en dat zorgt voor extra regels.”
Vergunningen en buren
Als je gaat verbouwen, moeten er vergunningen komen. Bouwvergunningen, omgevingsvergunningen, milieuvergunningen. De verlening daarvan kan soms lang duren. Soms wel meer dan een jaar. Als het pand een rijksmonument betreft, dan spelen er nog meer factoren mee.
Alle vier benadrukken de heren dat je de gemeente moet betrekken in je plannen. Als je binnen de gestelde kaders blijft in een tender, of je plannen in een vroeg stadium al voorlegt aan de gemeente, dan verloopt de vergunningsverlening over het algemeen vrij soepel. Dan kan een hagedis of gevlekte witneuslibel geen roet meer in het eten gooien. “Als bewoners dwars gaan liggen met deze argumenten, dan speelt er vaak iets anders mee. Dan willen ze gewoon geen hoog pand voor hun neus hebben,” zegt Mike Bosman. De andere twee hoteliers zijn het daarmee eens. Goad: “Bij ons lag het een beetje anders: de buren wisten dat er in hun wijk een hotel gebouwd zou worden. Toch hebben we de buren erbij betrokken en op de hoogte gehouden, omdat we een gym en horecafunctie in het hotel hebben, die ook voor de buurt open staat.” David Olavse zegt hierover: “We hebben geen buren. De b&b aan de overkant van de straatis van ons, maar toen we gingen verbouwen, hebben we de buren er wel bij betrokken. We wilden goodwill creëren en daarna was het eigenlijk appeltje eitje. Door de gemeente erbij te betrekken, creëer je een dialoog en geen welles-nietes-spelletje.”
Open of dicht
Als je gaat verbouwen, kun je ervoor kiezen om open te blijven, of om de tent te sluiten.David Olavse koos ervoor om Badhotel Renesse open te houden tijdens de verbouwing. Hij besloot met schermen te werken, waarachter de verbouwing plaatsvond. “We zijn met de aannemer aan tafel gaan zitten. Met hem hebben we uitgezocht op weekniveau wat hij wanneer wilde gaan aanpakken in de verbouwing. Wij hebben onze planning daarnaast gelegd en hebben dips in de bezettingsgraad opgezocht. Als er weinig gasten waren, dan kon er wat meer hak- en breekwerk plaatsvinden. Uiteraard lichtten we de gasten in over de verbouwing, om daarmee weer wat goodwill te krijgen. De meeste gasten vonden het geen probleem en waren zeer geïnteresseerd in de verbouwing. Door open te blijven, hoefde het personeel ook geen vakantiedagen op te nemen en verloren we ook nauwelijks of geenomzet. De key is vooral blijven informeren.”
Hotel blooming in Bergen is in de maand februari gesloten geweest voor de verbouwing. Bosman koos voor sluiting en een omzet verlies van €400.000 vanwege de zorgvuldig opgebouwde reputatie op het gebied van kwaliteit. “Als we open waren gebleven, dan was ons kwaliteitscijfer waarschijnlijk flink gedaald. Je moet bedenken dat er heel veel geweld komt kijken bij een verbouwing. De herrie en het stof zijn verschrikkelijk. Bovendien konden we onze gasten geen ontbijt geven, omdat we de ontbijtzaal verbouwden. Dan is de keuze
voor sluiting snel gemaakt. Als we een paar kamers verbouwen, dan blijven we wel open, want die paar kamers zijn prima af te sluiten en buiten het zicht te houden.”
Nieuwbouw
Alexander Goad: “Op zo’n bouwplaats is het een enorm geweld van herrie en op enig moment kunnen er zomaar 150 man op de vloer aanwezig zijn. Dan praten we over leveranciers, bouwvakkers, aannemers en alles wat er verder nog komt kijken bij de bouw. Dat zijn dingen die je in het begin helemaal niet verwacht of in de gaten hebt. Gelukkig zijn we geen onverwachte dingen tegengekomen. Houthavens staat op nieuw gemaakt land. De gemeente heeft grond gestort en die was schoon. Daarom konden we gelijk beginnen met bouwen.”
Het beste team
De vier hoteliers zijn het er met elkaar over eens dat je de beste mensen om je heen moet verzamelen als je iets goed wil doen. Allemaal kozen ze voor binnenhuis- en bouwarchitecten waarmee ze al eerder gewerkt hadden. Olavse: “Wij hadden met de architect al een goede relatie en hij kende de ins en outs van ons hotel. Daarom kozen we opnieuw voor hem. Ook Alexander Goad koos voor architecten waar hij al eerder mee gewerkt had. Met hen had hij een goede relatie omdat hij al met hen gewerkt had bij de conversie van een hotel in Sloterdijk en voor hotel 28 aan het Stationsplein.” De bouwarchitect en de binnenhuisarchitect hadden ook al eens met elkaar gewerkt en dat verliep goed. De bouwarchitect moet de muren zo neerzetten dat de binnenhuisarchitect er zijn kamer in kwijt kan en dat moet weer gecheckt worden door de gemeente. Die letten op ieder detail en dat gaat zelfs zover als waar de brievenbus aan de voorkant van het pand komt te staan. Bosman vult aan dat je niet bang moet zijn om met mensen in zee te gaan die beter zijn dan jij in hun vak. “Ze zullen echt niet de poten onder je stoel vandaan zagen. Ze dragen alleen maar bij aan een nog hoogstaander product. En experts kunnen je bijvoorbeeld helpen met de ruimtelijke onderbouwing van je plan. Wij hebben daarvoor ook iemand ingehuurd, die ons daarbij heeft geholpen.” Bosman heeft voor de verbouwing ook gekozen voor de beste strandhotel architect. “Het maakt echt uit of je op zand bouwt, of op klei of op veen. Daarom wil ik alleen met de beste van de beste werken. Dat is ook de reden waarom ik heb gekozen voor iemand die ervaring heeft met het bouwen van een hotel-restaurant. Ik wil niet de standaard ontbijtzaal in mijn hotel. Ik wil een hotel waarbij ook de inwoners van Bergen een hapje willen komen eten.”
Duurzaamheid
“Een verbouwing is een kans om de zaken anders aan te pakken,” zegt Olavse. “Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om in plaats van HR+-glas te gaan voor HR+++-glas. Als je wil verduurzamen ga je niet alleen voor het vervangen van het glas een pui eruit gooien. Dat kun je dan bij zo’n verbouwing gelijk meenemen.” De duurzaamheid komt in Badhotel Renesse ook terug in de keuze van de bouwmaterialen en de aankleding van het restaurant. Zo kies ik voor puur vers voedsel door zelf groente te verbouwen in de moestuin en het linnen en katoen op de tafels zijn ook duurzaam tot stand gekomen.” David Olavse vertelt dat er tijdens de bouw wel een verrassing op hem stond te wachten. “Op een bepaald moment stootte de kraan op iets van ijzer. Toen we gingen kijken, bleek dat er nog een olietank uit de jaren vijftig onder de grond lag. Hij was al wel helemaal afgekoppeld, maar hij moest wel verdwijnen. Die tank bleek te worden gebruikt in de tijd dat er nog op olie gestookt werd. Zelfs de vorige eigenaar wist er niets van. De tank is uitgegraven en afgevoerd.”
De panden van Bosman worden ook zo duurzaam mogelijk gemaakt. Hij kan geen zonnepanelen op het dak leggen en krijgt waarschijnlijk geen toestemming van Staatsbosbeheer om een warmtepomp aan te sluiten, maar door de juiste isolatie en een eigen moestuin kunnen we flink bijdragen. Daarnaast staan we in een zeer bosrijke omgeving, dus de bladeren vangen veel van ons stikstof op. We doen natuurlijk onze uiterste best om maatschappelijk verantwoord en duurzaam te ondernemen, binnen de ons opgelegde beperkingen vanuit het Hoogheemraadschap en Staatsbosbeheer.” Goad vertelt dat er met veel discipline is gebouwd aan Boat&co. Daardoor is er weinig vertraging geweest. “Daar hebben we ook bewust aan gewerkt. Iedere afwijking van het bouwplan levert discussie op en dat betekent vertraging en extra kosten. Het is natuurlijk jammer dat je niet helemaal je eigen gang mag gaan, maar die regels zijn er ook ter bescherming van de buurt. En die regels zijn echt snoeihard.”
Financiering
David Olavse heeft de verbouwing uit eigen middelen betaald. “Je begint zo’n verbouwing altijd met een plan en een doel,” zegt de hoteleigenaar. “Mijn doel was dat er tenminste 15% bij de omzet zou komen, maar het overtrof al mijn verwachtingen: we hebben 26% geplust op onze omzet na de verbouwing! Dat smaakt natuurlijk naar meer, daarom zijn we nu met stap twee en drie begonnen. We hebben nu een masterplan opgezet voor de komende vijf tot tien jaar om te gaan verbouwen.” De verbouwingen van blooming kwamen al gauw op een paar miljoen uit. De verbouwing van de food & beverage kostte ongeveer 2,5 miljoen euro. Daarvoor is een bankgang echt wel nodig, mede omdat de personeelskosten ook doorliepen. Bosman: “De andere drie verbouwingen kosten ook geld en een onderneming moet toch solvabel blijven. Vergis je niet: blooming is een heel gezond bedrijf, maar je kunt niet alles uit eigen middelen betalen.”
Conclusie
De drie ondernemers zijn het met elkaar eens: als je binnen de gestelde kaders blijft van de gemeente en de provincie, de buren betrekt bij je plannen en van tevoren bezwaren wegneemt, dan is het over het algemeen een makkelijk proces, wat weinig obstakels kent. Informeren van de buren is het allerbelangrijkste. Dan gaan ze ook niet dwarsliggen.
HM302019
