Als onderdeel van een huurovereenkomst met betrekking tot hotelruimte onderhandelen partijen regelmatig over de vraag wat er met de (al dan niet door huurder) in het gehuurde aangebrachte voorzieningen zal gebeuren bij het einde van de huur. Een afspraak dat huurder deze voorzieningen (al dan niet op verzoek van verhuurder) zal achterlaten is niet ongebruikelijk, bijvoorbeeld om een (eigen) voortzetting van de exploitatie in het hotel nadien te vergemakkelijken en/of sneller een andere hotelexploitant aan te kunnen trekken.
Alternatief is dat het gehuurde moet worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. De financiële implicaties van dergelijke regelingen zullen vaak onderdeel uitmaken van het gesprek, en gezien de investeringen die gepaard gaan met een afbouwpakket en de vaste inrichting is de aandacht daarvoor goed te begrijpen. Partijen maken echter minder vaak afspraken over wat te doen met goodwill of ander voordeel aan het einde van de huur.
De wet kent een artikel dat dit onderwerp bestrijkt, artikel 308 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar een beroep hierop in de praktijk kom nauwelijks voor. Het artikel wordt door sommigen zelfs bestempeld als een ‘dode letter’. Wordt het artikel hiermee onderschat? Hoe zit het eigenlijk met de vergoeding voor goodwill en ander voordeel bij het einde van de huur?
Juridisch kader artikel 7:308 BW
Indien de verhuurder, nadat de huurovereenkomst door opzegging zijnerzijds is geëindigd, voordeel geniet van het feit dat na het einde van de huurovereenkomst in de bedrijfsruimte een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het bedrijf dat door de voormalige huurder werd uitgeoefend, dan kan de voormalige huurder een naar billijkheid te berekenen (goodwill) vergoeding vorderen van de verhuurder. De vereisten aan deze regeling uit artikel 7:308 BW zullen wij hierna één voor één bespreken.
Beëindiging verhuurder
Het recht van huurder op vergoeding bestaat alleen wanneer de huurovereenkomst door opzegging door verhuurder is geëindigd en derhalve niet bij eindigen op andere wijze, bijvoorbeeld door opzegging door huurder, bij onderling goedvinden, door verloop van een overeengekomen duur of door ontbinding door de rechter. Er bestaat dus bijvoorbeeld ook geen recht op vergoeding als de huurovereenkomst met goedkeuring van de rechter na verloop van de overeengekomen duur van rechtswege eindigt.
Voordeel vanwege gelijksoortig bedrijf
In aanmerking komt alleen voordeel dat de verhuurder geniet omdat de bedrijfsruimte als een soortgelijk bedrijf werd gebruikt. Hierbij valt te denken aan het voortbouwen op een regelmatige klantenkring en een bestaande reputatie met als gevolg lagere marketing- en verkoopkosten en/of een kortere aanloopperiode. De verhuurder kan het voordeel zowel genieten door zelf een soortgelijk bedrijf (lees: een hotel) in het pand te beginnen, alsook door het pand op gunstiger voorwaarden te kunnen verhuren aan een nieuwe hotelier (geen step-in rent of huurvrije periode bijvoorbeeld). Van belang is wel dat het voordeel is toe te schrijven aan de ondernemersactiviteit van de vertrekkend huurder en de verhuurder het voordeel ook daadwerkelijk geniet (hetgeen zich ingeval van gunstigere huurvoorwaarden waarschijnlijk lastig laat aantonen).
Voortvloeiend uit aard of ligging, of aangebrachte veranderingen
Lid 2 van artikel 7:308 BW bepaalt dat het voordeel niet mag voortvloeien uit ‘de aard of ligging’ van de bedrijfsruimte. De gedachte daarachter is dat dergelijk voordeel niet is toe te schrijven aan de ondernemersactiviteit van de gewezen huurder en daarom niet tot een vergoeding kan leiden. Het begrip ‘goodwill’ wordt hiermee dus in de zin van artikel 7:308 BW (aanzienlijk) beperkt. Het ontwaren van voordeel als gevolg van ligging versus voordeel door ondernemersactiviteiten van de vertrokken huurder zal overigens in de praktijk veelal niet makkelijk zijn. Daarnaast bepaalt lid 2 nog dat het voordeel evenmin mag voortvloeien uit aan de bedrijfsruimte aangebrachte veranderingen, ook als deze bestaan uit investeringen door de gewezen huurder.
Billijke vergoeding
De vergoeding die de voormalig huurder van de verhuurder kan vorderen bestaat niet uit een schadevergoeding. Het gaat om een vergoeding van het voordeel dat de verhuurder als gevolg van de ondernemersactiviteiten geniet. Omdat dit voordeel zich in de praktijk niet exact laat berekenen, wordt de vergoeding naar ‘billijkheid’ toegekend. Hierbij zal blijkens de wetsgeschiedenis aandacht moeten zijn voor ‘de gebruiken’ in verschillende branches. Veel praktijkvoorbeelden in de rechtspraak zijn hierover helaas niet voorhanden.
Termijn
Er kan geen vergoeding meer worden toegekend als het gehuurde opnieuw voor een gelijksoortig bedrijf wordt gebruik als er meer dan één jaar is verstreken is na het einde van de huur. De gedachte hierachter is dat de nieuwe exploitant na het verstrijken van een jaar geen (direct) voordeel meer geniet van de eerdere ondernemersactiviteiten van de vertrokken huurder.
Semi-dwingend recht
De regeling uit artikel 7:308 BW is van semi-dwingend recht. Dit betekent dat indien hiervan ten nadele van huurder wordt afgeweken (lees: het artikel wordt uitgesloten), dit alleen kan met goedkeuring van de rechter voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Zo niet, dan is zo’n afwijking of uitsluiting in de huurovereenkomst door de huurder vernietigbaar.
Tot besluit
Dat artikel 7:308 BW in de praktijk een ‘dode letter’ (b)lijkt te zijn, kan voor een groot deel worden verklaard door de hiervoor genoemde beperkingen en voorwaarden. Daarbij komt, gelet op het beschermende karakter van de huurwetgeving, dat een huurovereenkomst in de praktijk niet vaak zal eindigen door een rechttoe rechtaan opzegging door verhuurder, maar eerder omdat huurder de exploitatie van het gehuurde staakt dan wel door ontbinding wegens tekortschieten. Toch is het niet ondenkbaar dat artikel 7:308 BW om de hoek kan komen kijken, bijvoorbeeld als de huurovereenkomst na verloop van de overeengekomen periode (al dan niet stilzwijgend) voor onbepaalde tijd is voortgezet. In ieder geval loont het om bij het overeenkomen van, en goedkeuring vragen voor, afwijkende bedingen in de huurovereenkomst artikel 7:308 BW mee te nemen. Wie weet kan de reanimatie van artikel 7:308 BW nog interessante gesprekstof opleveren aan de onderhandelingstafel.
Auteurs: Nico Jacobs en Loes ter Meer, advocaten Vastgoed & Bouw Kennedy Van der Laan. Meer lezen over hotel en recht? Lees hier het dossier!
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
