Niet conserveren, maar creëren: de nieuwe kracht van erfgoedhotels

Erfgoed is en blijft een bijzondere categorie vastgoed. Om exploitatiekansen ten volste te benutten, zet je al in de planvorming al je zintuigen maximaal open. Kijk vooral verder dan je neus lang is. Ontdek hoe nieuwsgierigheid en verbeelding leiden tot een kleurrijke (erfgoed)hotelwereld met blije gasten. Ga voor waarde en tel uit je winst!

Wanneer je als vastgoedeigenaar en/of hotelier een bijzondere locatie in handen hebt, wil je die op de best mogelijke manier gastvrij maken. Dat schept direct een band met erfgoedspecialisten, omdat zij zich inzetten om bijzondere locaties open te stellen en beleefbaar te maken voor een groot publiek. Zij kijken daarbij op een gestructureerde manier naar het verleden, het heden en de toekomst van zowel de locatie als het gebouw.

Twee zien meer dan één. De ervaring leert dat een exploitatiespecialist en een architect samen tot waardevolle inzichten en toekomstbestendige invullingen komen. Waar de architect meer intern gericht is en vanuit de sterktes van gebouw en gebied een aansprekend toekomstbeeld schetst, is de exploitatiespecialist meer extern gericht en onderbouwt hij dat toekomstbeeld met cijfers en marktkansen.

Het resultaat is de erfgoedvariant van het welbekende haalbaarheidsonderzoek: het herbestemmingsonderzoek. Dit vormt de basis voor een toekomstbestendige erfgoedexploitatie en opent daarmee de deuren naar financiering.

Erfgoedcategorieën

Gebouwd erfgoed kan onder meer industrieel, religieus, agrarisch, militair of maritiem van aard zijn. Naast gebouwd erfgoed bestaat er ook archeologisch en landschappelijk (groen) erfgoed. Daarnaast is er immaterieel erfgoed, zoals verhalen, tradities en ambachten.

Verrassende uitkomst

Het herbestemmingsonderzoek leidt soms tot verrassende inzichten voor de betrokken partijen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij De Gedachteniskerk in Rhenen. Dit religieuze, gemeentelijke erfgoed is één van de vele kerkgebouwen die is vrijgekomen voor nieuw gebruik c.q. herbestemming.

Kerken

 

Tot 2030 komen naar verwachting circa 1.700 van de ongeveer 7.000 kerkgebouwen in Nederland vrij, oftewel zo’n twee kerken per week. Ongeveer 1.500 kerken zijn inmiddels herbestemd en circa 4.000 zijn of blijven actief in religieus gebruik. De leegloop is het sterkst bij de Rooms-Katholieke Kerk en de Protestantse Kerk. Tegelijkertijd is er een tekort aan locaties voor migrantenkerken en groeiende pinkstergemeenten in stedelijke gebieden. Ongeveer 30 procent van de herbestemde kerken krijgt een woonfunctie, gevolgd door culturele, maatschappelijke en kantoorbestemmingen.

De eigenaar van De Gedachteniskerk had enkele jaren geleden het voornemen om de kerk en de bijbehorende processieweide (tuin) afzonderlijk te verkopen, om respectievelijk een ontmoetingsfunctie en een knarrenhof (Nederlands woonconcept voor gezamenlijk zelfstandig wonende ouderen) te realiseren. De bouwhistorische verkenning binnen het herbestemmingsonderzoek wees echter uit dat de kerk en de tuin een zogenoemd ensemble vormen en onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Vanwege het processieverbod dat tot 1983 in Nederland van kracht was, waarbij katholieke processies op straat verboden waren, werd de processieweide buiten het zicht van de openbare ruimte ingericht; een wezenlijk onderdeel van de katholieke kerk.

Vanuit zowel de markt als de gemeentelijke beleidskaders bleek een hotelfunctie in de tuin bovendien veel beter te kunnen worden onderbouwd: een functie die niet alleen een ruimtelijk verband heeft, maar ook een duidelijke functionele relatie met de ontmoetingsfunctie. Een knarrenhof daarentegen zou eerder schuren. Andere inzichten waren dat een herdenkingsgerichte ontmoetingsfunctie op zichzelf onvoldoende omzet zou genereren om de kosten van kerkonderhoud en -exploitatie te dragen, en dat zowel een belevingsprogramma (denk aan de Eusebiuskerk in Arnhem met de glazen balkons) als een horecaconcept zouden moeten worden toegevoegd. Dit sluit naadloos aan bij de ontwerptheorie van de Gedachteniskerk, die uitgaat van de ‘Promenade Architecturale’, waarbij de architectuur wordt ervaren als een doorlopende reis door het gebouw en zijn omgeving.

Tot slot bood het toevoegen van een hotelfunctie de kans om van De Gedachteniskerk een onderscheidende destinatielocatie voor herdenking te maken, passend binnen de Rhenense omgeving van natuurschone stilte, Tweede Wereldoorlog- en wederopbouwsymboliek langs de Liberation Route Europe. Een passend nieuw hoofdstuk voor De Gedachteniskerk, die is opgericht ter nationale nagedachtenis aan oorlogsslachtoffers en aan hen die tijdens de Tweede Wereldoorlog hun leven hebben gegeven voor de vrijheid. Anno 2026 zijn de kerk en de processieweide in handen van een ontwikkelaar die deze conceptontwikkeling verder aanscherpt met eigen inzichten.

Herbestemmingsonderzoek

Vertrekpunt in dit onderzoek is de klantwens, verwoord in doelstellingen, uitgangspunten en randvoorwaarden. Financiële en inhoudelijke doelstellingen zijn daarbij vaak leidend. Wat is je gedroomde doel? Ga je voor de hoogste opbrengst, zoek je marktconformiteit of kies je voor een kostendekkende invulling?

Vervolgens analyseer je de mogelijkheden van locatie, gebouw en omgeving. Waar de architect zich richt op de fysieke (on)mogelijkheden binnen het transformatiekader, inclusief verduurzamings- en subsidiescan, richt de exploitatiespecialist zich op marktkansen en ‑uitdagingen op basis van vraag-, aanbod- en trendanalyses. Een bouwhistorische verkenning stelt de architect in staat het verhaal van de plek te benutten als unique selling point. De restauratie- en onderhoudsbehoefte wordt in kaart gebracht via een bouwtechnische opname met daaraan gekoppelde kostenraming.

Expertinterviews en participatiesessies geven de exploitatiespecialist zicht op concrete marktkansen en specifieke gebruikerswensen. Een gezamenlijke SWOT-analyse vormt een conceptkader als opmaat voor mogelijke (hotel)concepten, waarvan de beste optie zowel ruimtelijk als economisch wordt uitgewerkt. Het resultaat is een hotelontwerp: een maatpak voor de locatie, met een vlekkenplan, investeringsbegroting en exploitatieprognose, ook wel businesscase of valuecase genoemd.

Toekomstbestendig exploitatiedenken

Anno 2026 ligt de focus in de hotellerie sterk op de kostenstructuur, en dat is logisch in onrustige economische tijden. Energieschaarste drijft de exploitatiekosten zowel direct als indirect omhoog. Investeringen in technologie maken het mogelijk gasten steeds meer gemak te bieden, met behoud van een goede prijs-kwaliteitverhouding en een betrouwbaar hotelproduct. Die intern gerichte aandacht voor de harde euro is hard nodig. De coronatijd heeft hotelexploitaties al in het nauw gedreven en ook de btw-verhoging vormt een uitdaging.

Maar diezelfde coronatijd heeft ook geleid tot een waardevolle blikverruiming op de enorme betekenis van hospitality. “Een goede horeca- en retailsector is nodig voor leefbare gebieden, vitale inwoners en een gelukkige samenleving” (Rabobank). Dit besef sluit naadloos aan bij de zachte waarden van erfgoed. Erfgoed draait om het steeds opnieuw geven van betekenis, vóór en dóór mensen.

Het betrekken van bewoners bij een hotelplan kan als belastend worden ervaren wanneer participatie wordt gezien als een verplicht nummer. Maar het wordt leuk en interessant wanneer het wordt ingevuld met betekenisvolle storytelling en placemaking, bijvoorbeeld via een bouwritueel waarmee de overgang van een gebouw wordt gemarkeerd en gevierd. Zorg na realisatie dan ook voor een passend aanbod op buurthotel.nl (‘Ontdek wat hotels en toerisme kunnen betekenen voor jou als buurtbewoner’).

Een voorbeeld van een kleine organisatie die een betekenisvolle rol pakt, is Simonis Collection, ‘waar erfgoed en mens tot volle bloei komen’, met een leerbedrijf voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Binnen de exploitaties Restaurant Onze Kerk, Residentie Ons Oude Raadhuis en Stadshotel Geertruidenberg staan streekproducten centraal: ‘Streek op het bord, mens in het hart’, met Brabantse producten, Brabants erfgoed en Brabantse mensen, en incidenteel een wereldreisavond verzorgd door een Javaans-Surinaamse gastkok. Een voorbeeld van een grote organisatie die een maatschappelijke impactrol vervult, is Stayokay, onder meer via een voltijd duurzaamheidscoördinator, de gasvrije renovatie van hostel Stadsdoelen in Amsterdam en duurzame en sociale events zoals De Landelijke Opschoondag, Warmetruiendag en een Offline Reading Party van The Offline Club.

De maatschappelijke waarde van erfgoedhotels is extra groot. Elke euro investering levert tot zo’n acht euro op. Enerzijds nemen toeristische bestedingen toe (1,60 euro tot 2,10 euro), stijgt de waarde van woningen en kantoren (15 tot 20 procent) en verbetert het vestigingsklimaat (directe en indirecte impact). Anderzijds worden euro’s bespaard op zorgkosten, uitkeringen of politie-inzet en nemen de sociale cohesie en het geluksgevoel van burgers toe (welzijnswaarde).

Het is de hoogste tijd dat ondernemersplannen en haalbaarheids- en herbestemmingsonderzoeken ook de Social Return on Investment (SROI), oftewel het maatschappelijk rendement, goed in kaart brengen via een Maatschappelijke Kosten-Batenanalyse (MKBA). Ga je voor waarde, dan volgt de winst vanzelf. Dán ben je pas echt toekomstbestendig bezig.

Toekomstbestendig hotelontwerp

Een erfgoedhotel is uniek en laat mensen op een inspirerende manier kennismaken met de kracht van cultuurhistorie. Elke plek heeft een eigen verhaal, opgebouwd uit lagen van geschiedenis. De ‘ziel van de plek’ vormt altijd het vertrekpunt voor een prikkelend ontwerp. Met het oog op een duurzame toekomst wordt hieraan een nieuw hoofdstuk toegevoegd – eigentijds en herkenbaar – dat de bestaande identiteit versterkt, een harmonieus geheel vormt en de plek opnieuw betekenis geeft.

Met de herbestemming van erfgoed kunnen bijzondere, karakteristieke locaties een actieve rol blijven spelen in onze maatschappij, als onmisbare schakels tussen verleden en toekomst. Hotelexploitatie vormt daarbij vaak een geschikte invulling, omdat het erfgoed hiermee beleefbaar blijft voor een groot publiek en de erfgoedthematiek bijdraagt aan het onderscheidend vermogen van het hotelconcept.

Ontwerpen binnen een historische context is altijd maatwerk. Toekomstbestendig ontwerpen gaat over het benutten van de juiste waarden van een locatie. Voordat je een plek gaat herbestemmen en op zoek gaat naar de ideale functie, is het noodzakelijk te onderzoeken wat de betreffende locatie te bieden heeft en waar behoefte aan is. Om de juiste afwegingen te maken en prioriteiten te stellen, zetten architect en exploitatiespecialist gezamenlijk de verschillende waarden tegenover elkaar. Deze methode vormt de basis voor een optimaal en duurzaam gebruik.

Huize Randenbroek, Amersfoort

Locatie Amersfoort, Heiligenbergerweg 113 - Park Randenbroek Monument Rijksmonument, landhuis (onderdeel van middeleeuwse buitenplaats Randenbroek) Opdrachtgever Next Venue BV Architect Maarten Peek Periode 2019-2025 Opgave Restauratie van ex- en interieur met herbestemming en verduurzaming van voormalig gemeentelijk kantoor naar 8 appartementen en horeca in de stijlkamers op de begane grond. ©Huize Randenbroek BV

Verschillende waarden van een locatie Cultuurhistorische, functionele, economische, sociaal-maatschappelijke, materiële, ecologische, welzijns- en klimaatwaarde. Deze waarden worden samengebracht in het erfgoedkompas, een praktisch hulpmiddel voor het maken van toekomstbestendige erfgoedkeuzes.

Ontwerpkracht

Nieuwsgierigheid en verbeelding leiden tot een kleurrijke hotelwereld. Zo zijn de hotelkamers van Heavens Hotel in de Grote Kerk van Hoorn vrij in de ruimte geplaatst, waardoor het monumentale interieur behouden blijft en de oorspronkelijke ruimte goed afleesbaar is. De eigentijdse, sobere invulling van de kamers benadrukt – door het grote contrast – de rijke detaillering en materialisering van de kerk.

Ook bij Conscious Hotel zijn de historische interieurs van de voormalige assistent-ingenieurswoning, het kantoorgebouw en het werkplaatsengebouw van de Westergasfabriek in Amsterdam opnieuw beleefbaar gemaakt. Herontdekte interieurelementen, zoals de bijzondere gietijzeren en geklonken staalconstructies en de gewelfde togen in de kelders, zijn weer in het zicht gebracht. De inrichting van de kamers met gebouweigen elementen, de doorlopende gangen – die per bouwdeel verschillen – en de hergebruikte kantoorinterieurs in het restaurant zorgen er samen voor dat de oorspronkelijke functies herkenbaar blijven. Daarmee dragen zij bij aan de beleving van de cultuurhistorische waarde van zowel de afzonderlijke gebouwen als van de Westergasfabriek als geheel.

Westerparkhotel, Amsterdam

Locatie Amsterdam, Haarlemmerstraat 8-10, Conscious Hotel Westergasfabriek Monument Rijksmonument, assistent-ingenieurswoning kantorengebouw en werkplaatsen gebouw, eind 19de eeuw Opdrachtgever Leeuwenpoort Projectontwikkeling, Conscious Hotels Architect Maarten Peek Periode 2015 – 2018 Opgave Herbestemming van het voormalige stadsdeelkantoor ‘Westerpark’ tot duurzaam, all-electric hotel met 89 kamers en een restaurant op het Westergasterrein ©Arjen Veldt Fotografie

Bij de hotelontwikkeling van Kasteel Gemert is het uitgangspunt het herstellen en intensiveren van de samenhang en beleving van het gehele kasteelcomplex, door het terugbrengen van de hoofdstructuur. Deze bestaat uit een Promenade Architecturale met een sequentie van hoven. Zo wordt de hoofdburcht opnieuw op een eiland geplaatst door het aanbrengen van een droge gracht, en wordt het kasteelplein weer een open plein met vrij zicht op de hoofdburcht en de omliggende tuinen. Het toevoegen van twee eigentijds vormgegeven vleugels aan het poortgebouw, geïnspireerd op de historische situatie, geeft de Neerhof zijn authentieke besloten karakter terug. Het herstel van de structuur en functie van de moestuin en het herstel van de landschapstuin maken het ensemble compleet.

Het complexe programma voor een vijfsterrenhotel, met restaurant en wellness, wordt zorgvuldig ingepast in de bestaande structuur. Daarbij worden historische elementen, zoals de oorspronkelijke opbouw, middeleeuwse gewelven en monumentale interieurs, behouden en beeldbepalend gemaakt in de ruimtelijke ervaring. Ook de funderingsresten van de voorganger van de hoofdburcht, die bij archeologisch onderzoek zijn aangetroffen, worden integraal in het ontwerp verwerkt. Hierdoor wordt ook deze tijdslaag beleefbaar en afleesbaar voor de toekomstige bezoeker.

Bij Huize Randenbroek in Amersfoort zijn de stijlkamers met prachtige interieurs dankzij de horecafunctie en het terras met zicht op de vijver nu ook toegankelijk voor de vele parkbezoekers en recreanten. Park en landhuis vormen zo opnieuw een samenhangend en elkaar versterkend geheel.

Slagkracht door visie en verbeelding

Is de planvorming rond het exploitatieconcept en het hotelontwerp afgerond, dan begint pas het echte ontwikkelwerk. Meer nog dan bij regulier vastgoed vraagt erfgoedontwikkeling om een sterke inhoudelijke visie én uithoudingsvermogen. Voor een goed idee is altijd geld, maar de financiering van een omvangrijk project met een onrendabele top dwingt tot omdenken en geduld. Subsidies worden steeds vaker uitsluitend verstrekt in combinatie met andere financieringsvormen en fasering is vaak noodzakelijk.

Instanties en bewoners kijken mee over de schouder van de ontwikkelaar. Ondanks lokaal draagvlak kan een traject alsnog bij de Raad van State belanden, waar je in een langdurige procedure hopelijk kunt overtuigen met innovatieve bewijsvoering. Kortom: tijd is alles en alles is tijd in de erfgoedhotellerie. Dankzij visie en uithoudingsvermogen van ontwikkelaars blijft de (erfgoed)hotellerie zich vernieuwen. Benut daarbij de nieuwsgierigheid van de exploitatiespecialist en de verbeeldingskracht van de architect om gezamenlijk te komen tot een kleurrijkere hotelwereld met blijere gasten. Ga voor waarde en tel uit je winst!

Over de auteurs

Natascha Boerkamp is Hospitality en Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots en auteur van de online serie ‘Erfgoed en de hotellerie’. Hester Wessels is architect met passie voor erfgoed. Samen met restauratie-architect Maarten Peek is zij eigenaar van Karakter Erfgoed.

Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen. Meld u nu aan!