In de reeks Hotel van de Toekomst organiseert Hospitality Management rondetafelgesprekken rond één centraal thema. Ditmaal staat Hotel & Vastgoed centraal. Op uitnodiging van de redactie gingen Wytze van den Berg (BWH Hotels), Aerjen Koeneman (Foruminvest) en Stef Driessen (ABN AMRO) onder leiding van Bastiaan Driessen (Invast Hotels) met elkaar in gesprek over financiering, rendement, transacties, branding en verduurzaming.
Het is een onstuimige tijd, maar volgens Stef Driessen voor ABN AMRO geen reden om zich terughoudend op te stellen.
“Gisteren sprak ik een aantal coverage bankers (relatiebeheerders voor grote zakelijke klanten, red.) die verschillende offertes voor hotelfinancieringen hebben uitstaan. Wij zitten nog volop in de markt en zijn met name geïnteresseerd in owner-operators. Hotels met vastgoed in eigen beheer zijn tot vier keer winstgevender. Deze hotels kunnen economische schommelingen beter weerstaan dan hotels die hun vastgoed huren.”
.png)
Op de vraag van Bastiaan Driessen hoelang een financieringsaanvraag dan doorgaans duurt, benadrukt Stef Driessen dat hoteliers daar niet tot het laatste moment mee moeten wachten. Tegelijk kan het proces snel verlopen. “Wanneer je een Nederlandse entiteit hebt en wij de transactiedata kunnen inlezen, kan ik binnen een kwartier een offerte neerleggen voor een investering tot een miljoen euro. De doorlooptijd loopt wel op als er onderhandeld moet worden met bijvoorbeeld juristen.”
Rentepercentages spelen vanzelfsprekend een belangrijke rol. “Hoe kijken jullie op dit moment naar de markt”, vraagt Wytze van den Berg, “want onzekerheid gaat vaak gepaard met hogere rentes en door stijgende olieprijzen stijgt ook de inflatie?”
“Het eerlijke antwoord”, zegt Stef Driessen, “is dat de duur van de oorlog in het Midden-Oosten allesbepalend is voor de renteniveaus. Met oplopende inflatie stijgt ook de rente. Bij het honoreren van een hotelfinanciering is uiteindelijk doorslaggevend of een exploitant aan zijn rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen.”
Forward funding en beleggersgedrag
Rente en aflossing zijn ook voor projectontwikkelaars cruciaal, stelt Aerjen Koeneman.
“Wanneer een ontwikkeltraject eenmaal loopt, ontstaat, naast de inbreng van eigen vermogen, tijdelijke behoefte aan vreemd vermogen. Dit kan worden opgehaald bij banken of via de forward funding-structuur” (zie kader). Volgens Koeneman is de beleggingsmarkt momenteel uit balans. “Wij zien bij hotelbeleggingen vaak een mismatch tussen vraag en aanbod. Opvallend is met name de vraaguitval geweest bij pure core-beleggingen” (zie kader). Hij maakt daarbij onderscheid tussen core plus en value add. “Het zou gezond zijn als we weer toewerken naar een evenwichtige verdeling, met een normaal aantal core-beleggers en voldoende aandacht voor alle hotelsegmenten.” De lat bij core-beleggers ligt hoog. “Operator, locatie en duurzaamheid moeten allemaal perfect zijn om aantrekkelijk te zijn voor institutionele partijen. Wij zijn goed in staat om aan die eisen te voldoen.”
Koeneman blijft onveranderd positief over de markt voor hotelvastgoed: “Wij blijven continu op zoek naar ontwikkellocaties voor hotelvastgoed. Daarnaast kijken we ook naar de aankoop van bestaande hotels met het oog op herontwikkeling, verduurzaming en eventuele rebranding.”
Kwaliteit als selectiecriterium
Van den Berg wil weten of key money (tekengeld) een relevante factor is binnen de financiering. Volgens Koeneman maakt het deel uit van het totaalplaatje, maar is de invloed beperkt: “Binnen de totale financiering heeft tekengeld slechts beperkte impact op de haalbaarheid.”
“Daarbij moet worden opgemerkt dat banken momenteel meer financieringsaanvragen ontvangen dan ze aankunnen”, vult Stef Driessen aan.
Brands, conversies en positionering
Bastiaan Driessen vraagt aan Van den Berg in hoeverre BWH Hotels die verschuiving ervaart. “Nieuwe hotels bieden immers mogelijkheden om merken te versterken.”
“Dat merken wij zeker”, antwoordt Van den Berg. “BWH Hotels is ooit begonnen met het ondersteunen van familiebedrijven. Kijk ik nu naar onze portfolio, dan zijn die ondervertegenwoordigd. Veel familiehotels zijn gestopt door het ontbreken van opvolging of zijn overgenomen door andere ketens.”
BWH Hotels heeft daarom ingezet op een andere strategie. “Wij hebben merken aangekocht en nieuwe merken gelanceerd. Dat werkt goed. Tegelijk zien we dat op toplocaties vaak wordt gekozen voor conculega’s als Hilton, Marriott of Accor. Ons businessmodel verschilt wezenlijk. Onze fees liggen lager en in Nederland focussen wij ons sterk op de conversiemarkt. De drie meest recente aansluitingen zijn bijvoorbeeld allemaal conversies. Conversies van zelfstandige eigenaren naar BWH Hotels of van een concurrerend merk. Daar gaat momenteel zo’n tachtig procent van onze energie naartoe.”
Internationale onzekerheid maakt groei wel complex. “We horen en lezen dat er internationaal hotelgroepen zijn die onder druk staan. Of dat nu terecht is of niet, een gezonde hotelexploitatie draaien wordt wel uitdagender. Stijgende olieprijzen kunnen leiden tot minder congressen, vluchten en zakelijke overnachtingen. Dan is de vraag hoe je reserveringen binnenhaalt zonder hoge commissies te betalen.” Tegelijk blijven er kansen, constateert Bastiaan Driessen. “Met hogere brandstofprijzen kiezen toeristen sneller voor bestemmingen dichter bij huis, zoals Zeeland in plaats van Spanje.”
Nieuwe doelgroepen
Volgens Stef Driessen zijn er bovendien doelgroepen die onderbelicht blijven. “Vrouwelijke soloreizigers zijn daar een goed voorbeeld van. Soms hoeven hotels alleen maar te communiceren dat ze deze doelgroep verwelkomen. Slechts één op de twintig hotels doet dat, terwijl het aantoonbaar bijdraagt aan een betere bezetting.”
Daarnaast is kostenbeheersing essentieel. “Concepten als Marber Veluwe en Elements Terschelling laten zien hoe vaste kosten kunnen worden geflexibiliseerd: alternatieve check-in, een flexibele schil van personeel en door samenwerking met lokale horecapartners. Dat scheelt zo 30 tot 50 procent aan personele lasten, terwijl het serviceniveau juist verbetert.”
Omzetknoppen
Volgens Van den Berg zijn er bij veel hotels nog duidelijke omzetkansen. “Met name kleinere hotels van circa zestig kamers staan overdag grotendeels leeg. Door buurten actief te betrekken, bijvoorbeeld via yoga, werkplekken of andere activiteiten, ontstaat extra omzet zonder grote investeringen. Dat vraagt creatief gebruik van bestaande ruimtes en levert bovendien goodwill op bij de omgeving.”
Koeneman bevestigt dat ontwikkelaars hier steeds vaker rekening mee houden: “Wij ontwikkelen hotels voor een specifieke buurt of doelgroep. Dat vraagt om flexibiliteit en een bredere blik dan alleen het merk waarvoor je bouwt.”
Dit artikel is het eerste deel van de rondetafel Hotel & Vastgoed.
|
Core plus en value add Het belangrijkste verschil tussen Core Plus- en Value Add-vastgoedbeleggingen zit in het risicoprofiel en de mate van ingrijpen. Core Plus richt zich op bestaande panden met beperkte verbeteringen en een gematigd risico. Value Add-beleggingen vragen om ingrijpender renovaties of herpositionering en gaan gepaard met hogere risico’s én hogere rendementspotentie. |
WSHA De World Sustainable Hospitality Alliance (voorheen Sustainable Hospitality Alliance) is een wereldwijd samenwerkingsverband van toonaangevende hotelbedrijven dat zich richt op verduurzaming van de hospitalitysector en het vergroten van de positieve impact op mens en milieu. |
|
Forward funding Forward funding is een financieringsstructuur waarbij een belegger een nog te realiseren vastgoedproject in een vroege fase aankoopt en de bouwkosten — inclusief grond — gefaseerd vooruitbetaalt aan de ontwikkelaar. De belegger financiert daarmee het bouwproces, waardoor de ontwikkelaar minder eigen vermogen hoeft in te brengen. |
GSTC De Global Sustainable Tourism Council (GSTC) is een internationaal erkende organisatie die mondiale standaarden ontwikkelt voor duurzaam toerisme. Deze richtlijnen ondersteunen organisaties en bestemmingen bij het verantwoord en milieubewust inrichten van reizen en toerisme. De GSTC is opgericht met steun van de Verenigde Naties. |
Fotografie: Jaël Hoekstra
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen.Meld u nu aan!
