De hotellerie is een branche vol verrassingen, zowel negatief als positief. En het gaat niet om kinderachtige bedragen: het Maritim Hotel in Amsterdam-Noord, waar de cocktail van een Oostenrijkse ontwikkelaar met een Italiaanse aannemer ontplofte, en de volgende cocktail, met de Duitse investeerder Union en een nieuwe aannemer, ook ontplofte.
Wat gaat het nu worden: Van der Valk, The Social Hub? Of vragen ze hier ook Corendon? In ieder geval kan Union Investment 100 miljoen euro afschrijven. En wat moet DeKa afschrijven op het W en alle Sircle/Revo Hotels?
Dit is de laatste column van Ewout Hoogendoorn. Hoogendoorn schreef sinds 1998 columns voor Hospitality Management, te lezen op de website.
Hotelprojecten hebben een gemiddelde doorlooptijd van 15 tot 25 jaar. Zo hebben we studies gemaakt voor 500 kamers in een driesterrenhotel, 250 in een viersterrenhotel en 125 in een vijfsterrenhotel op de Zuidas. De opdracht was van Trimp en Van Tartwijk, naar later bleek de aanstichters van de grote vastgoedfraude. Na 15 jaar stond er een Crowne Plaza met 207 kamers. Aan de RAI hebben we in 1996 een hotel met 1200 kamers geadviseerd en daar een volledige operator search voor uitgevoerd met Marriott als winnaar. Het RAI-bestuur werd naar huis gestuurd en het duurde 25 jaar voordat het nhow met een povere 575 kamers werd gerealiseerd. Jammer, want we hadden met Giovanni en Kaspar van Eijl een leukere variant met Hyatt voorgesteld. De gemeente Amsterdam wilde aan de Oostelijke Handelskade naast de te ontwikkelen Passenger Terminal, een kunstenaarshotel. Onze studies toonden aan dat het - op die plek - wellicht toch verstandiger was een flink hotel neer te zetten. Dat werd na 15 jaar een Dorint, na een fikse strijd met Accor, dat uiteindelijk een Mövenpick werd, om vervolgens weer bij Accor te eindigen. Never a dull moment in de hotellerie.
Maar wat een mooie ontwikkelingen zijn er te melden. Bijvoorbeeld Van der Valk in Rotterdam met 300 kamers aan de Boompjes, de herontwikkeling door diezelfde groep van Hotel Cocagne, nu nog Pullman, in Eindhoven, en het vijfsterrenhotel in Maastricht. En schitterende ontwikkelingen zoals het vijfsterren Kasteel Hotel Gemert, als Curio by Hilton? Wat is het toch leuk om bij al die ontwikkelingen betrokken te zijn (geweest). En dat het doorgaat is geen vraag, maar een zekerheid. Toerisme groeit door de jaren heen met 4 procent per jaar. Daar kunnen negatieve jaren tussen zitten, maar als je het langjarig gemiddelde bekijkt over de afgelopen vijftig jaar en de verwachting voor de komende vijftig jaar, dan blijft dat op die basis groeien.
In Nederland hadden we in 1990 ongeveer 2.000 hotels met zo’n 75.000 kamers. Vijfendertig jaar later zijn beide aantallen verdubbeld: zo’n 3.200+ hotels met 150.000 kamers. In Amsterdam groeide het aantal hotels van een kleine 400 in 1990 naar een goede 500 nu, maar het aantal kamers groeide van ca. 10.000 naar 45.000. Dat betekent dat het aantal hotelkamers in Amsterdam is gegroeid van circa 15 naar 30 procent van het Nederlandse totaal. Een hotelstop heb ik daarom nooit vreemd gevonden, maar de onwijze manier waarop die werd onderbouwd en gehandhaafd wel. Kort gezegd is de redenering van de gemeente altijd geweest: ‘Toeristen verpesten de stad, die moeten weg. Ze moeten alleen wel hun geld blijven overmaken naar ons, anders overleven we natuurlijk niet. En de hoteliers die ze ontvangen zijn regelrechte criminelen, want ze werken niet mee aan ons onwijze beleid.’ Tsja, ga daar maar eens tegenin. Andere gemeenten hebben die visie inmiddels deels gekopieerd, met alle nare gevolgen van dien.
Een van de vermeende argumenten van gemeenten is dat een teveel aan hotels de sociale structuur van de stad ondermijnt, zoals in Venetië en Barcelona. Maar door de groei van het aantal accommodaties te blokkeren voorkom je niet dat er meer gasten naar je stad komen, zie de jarenlange groei van toerisme van 4 procent.
Wellicht is een sterkere integratie van de hotelfunctie een beter argument. Mixed-use ontwikkelingen zie je in echte wereldsteden steeds meer. Dan heb ik het niet alleen over een hotel met erboven of eronder wat appartementen, maar veel meer over een totaal aan functies van wonen, winkelen, werken, ontspannen en overnachten. De hotelkamer zelf zou veel multifunctioneler moeten worden. Je gaat dan zien dat de hotelfunctie een soort gatekeeper/conciërge zal worden van het hele complex, simpelweg omdat het doorgaans het enige 24-uursbedrijf is.
Een eerste voorbeeld daarvan is te zien in het Cartesiuskwartier in Utrecht waar MRP Development een diverse, groene en gezonde stadswijk ontwikkelt in en boven het voormalige Centraal Autobedrijf. Cartesius is geïnspireerd op het gedachtegoed van de Blue Zones. Gezonde voeding, ontmoeten, zingeving, ontspanning, (tijdelijk) wonen en bewegen zijn belangrijke pijlers in de ontwikkeling. In Frankfurt is FOUR Frankfurt in ontwikkeling in het financial district, een complex met vier gebouwen met een mix van alle denkbare functies. Niks nieuws onder de zon: Corbusier had in 1952 al het ‘Unité d’habitation’ in Marseille ontworpen: een gebouw van twaalf verdiepingen hoog met binnengelegen winkelstraten en kantoren en een paar honderd appartementen. Het dakterras doet dienst als platdaktuin, kinderspeeltuin en een ligweide. Maar goed, dergelijke oplossingen zouden toch ook in een eigentijdse invulling, en ook wat kleinschaliger, moeten kunnen worden ontwikkeld.
Gaat het aantal hotelkamers zich de komende 35 jaar weer verdubbelen? Ik verwacht niet dat er stomweg nog eens 150.000 kamers bijkomen, vergelijkbaar met het huidige bestand. Wel dat het volume aan tijdelijke accommodatie zich zal verdubbelen, maar dan in een nieuwe generatie van concepten.
Meer Ewout Hoogendoorn?
Ewout Hoogendoorn is een vaste columnist van Hospitality Management.
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen. Meld u nu aan!
