Stel: u biedt een appartement aan voor een verblijf van zes weken aan een expat die tijdelijk voor een project naar Nederland komt. U sluit een zogeheten 'korte duur'contract zodat uw huurder geen huurbescherming geniet, en dat werkt al jaren zo. Straks is dat verleden tijd. Tenminste, als het aan minister Boekholt O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ligt.
In juli 2026 startte de internetconsultatie met betrekking tot een ingrijpend voorstel: de huurovereenkomst 'naar zijn aard van korte duur' wordt wettelijk begrensd tot maximaal 30 dagen. Voor iedereen die in de hospitalitysector werkt met shortstay-arrangementen, logiescontracten of tijdelijke woonconcepten is het hoog tijd om te weten wat er verandert en waarom.
Wat is een 'korte duur' overeenkomst eigenlijk?
Het gaat om een bepaling uit het Burgerlijk Wetboek, artikel 7:232 lid 2, die al decennia bestaat. De gedachte erachter is simpel: als iemand een vakantiehuisje huurt voor twee weken, hoeft die persoon geen huurbescherming te krijgen. Dat zou ook merkwaardig zijn. De wetgever bedoelde de uitzondering voor gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming, zoals bij een verblijf in een hotel, vakantiehuisje of een wisselwoning (indien de eigen huurwoning wordt gerenoveerd).
Het probleem is dat dit nooit wettelijk is geconcretiseerd. Wanneer is iets 'naar zijn aard van korte duur'? Dat beoordeelt de rechter aan de hand van omstandigheden: de aard van de woonruimte, de bedoeling van partijen, de duur van het verblijf. In de praktijk zijn de aanbieders van shortstay-woningen, serviced apartments en tijdelijke expat-huisvesting - het begrip steeds ruimer gaan toepassen. Soms gaat het om verblijven van meerdere maanden. De grens is vaag geworden en dat is wat de minister wil oplossen.
Waarom grijpt de minister nu in?
Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 bleek dat 20 procent van alle verhuurders gebruik maakt van 'shortstay-contracten'. De wetgever verwachtte dat de invoering van tijdelijke huurcontracten in 2015 het oneigenlijke gebruik van 'korte duur'-contracten zou afremmen, maar uit de evaluatie bleek dat de uitzondering nog steeds op substantiële schaal werd gebruikt.
De directe aanleiding is de huisvesting van arbeidsmigranten. In Nederland zijn circa 700.000 arbeidsmigranten actief en jaarlijks komen er minstens 40.000 meer bij dan er vertrekken. Een groot deel wordt gehuisvest op basis van zogeheten shortstay- of logiescontracten, waarbij binnen het huurrecht een beroep wordt gedaan op de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW. Ook worden arbeidsmigranten (en overigens ook asielzoekers/statushouders) wel gehuisvest in reguliere hotels of op vakantieparken. Op grond van artikel 7:232 lid 2 BW is de afdeling over huurbescherming niet van toepassing. Dat betekent dat arbeidsmigranten die op basis van deze contractvorm wonen hun huisvesting in veel gevallen vrijwel direct verliezen als hun werk stopt.
Maar de minister maakt duidelijk dat het vraagstuk breder is dan arbeidsmigranten alleen. In de praktijk is een toenemend gebruik van de uitzondering zichtbaar, onder meer bij de huisvesting van expats en internationale studenten. Dat leidt in de visie van de minister tot een ongelijk speelveld omdat een deel van de verhuurders zich niet gebonden voelt aan de huurregelgeving en expats in grote steden hoge huurprijzen betalen.
De grens: 30 dagen
De minister stelt voor de huurovereenkomst 'naar aard van korte duur' te normeren door daaraan een maximale duur van 30 dagen te verbinden. Die grens zou aansluiten bij de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever; uitsluitend voor gevallen als het huren van een vakantiewoning en dergelijke. Daarbij wordt de grens van 30 dagen gezien als een reële maximumtermijn voor een aaneengesloten vakantie in één woonruimte.
Kortom: alles boven de maand valt voortaan onder de reguliere huurregelgeving, met alle bijbehorende huurbescherming en huurprijsbescherming.
Wat betekent dit voor uw sector?
Hotels, vakantieparken en andere accommodaties die gasten ontvangen voor korte periodes - denk aan weekendverblijven of standaard vakanties - zullen in het algemeen weinig merken van de voorgenomen wijziging van de regelgeving. Hun arrangementen vallen binnen de 30-dagengrens en het verblijf heeft duidelijk een toeristisch karakter dat rechters al decennia herkennen.
De sectoren die wél wakker moeten liggen, zijn die van de hotels, de serviced apartments, de corporate housing aanbieders en de shortstay-exploitanten die zich richten op verblijven van meer dan 30 dagen. Denk aan aanbieders van woonruimten voor expats die een relocation-traject doorlopen, of aan bedrijven die tijdelijke huisvesting regelen voor projectmedewerkers. Dat zijn de arrangementen die nu standaard onder een 'korte duur'-constructie worden gevat. Na inwerkingtreding van de wet is dat niet meer houdbaar.
Aanvullend op de maximering van 30 dagen stelt de minister een aanpassing van de Wet goed verhuurderschap voor, waarmee gemeenten toezicht kunnen houden op het juiste gebruik van overeenkomsten 'naar aard van korte duur' en bestuursrechtelijk kunnen handhaven bij oneigenlijk gebruik. De 30-dagengrens wordt dus niet alleen civielrechtelijk relevant, maar ook een concreet handhavingscriterium voor gemeenten.
Een opening voor nieuwe contractvormen
Het wetsvoorstel sluit een deur, maar opent tegelijkertijd een andere. Voor bepaalde doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten die voldoen aan de zogeheten Roemer-norm, komt er een nieuwe tijdelijke contractvorm beschikbaar. Die norm stelt eisen aan de woonkwaliteit: een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 vierkante meter, minimaal 15 vierkante meter leefruimte per persoon en alle voorzieningen onder een dak. De tijdelijke huurovereenkomst die aan deze norm is gekoppeld, heeft een maximale looptijd van twee jaar en mag eenmalig worden verlengd.
Voor hospitality-aanbieders die samenwerken met werkgevers voor de huisvesting van tijdelijke medewerkers biedt dit wellicht een werkbaar alternatief. Het vereist dat de huisvesting is gecertificeerd via een erkend keurmerk. Dat vraagt om een investering in kwaliteit, maar biedt ook helderheid: zowel huurder als verhuurder weten vooraf waar ze aan toe zijn.
Wat kunt u nu al doen?
Het wetsvoorstel is er nog niet - de internetconsultatie duurde tot 28 augustus - en daarna volgen de gebruikelijke parlementaire stappen. Maar wie nu al overeenkomsten sluit voor verblijven langer dan 30 dagen op basis van de 'korte duur'-uitzondering, doet er verstandig aan die constructie juridisch te laten screenen. Een verblijfsovereenkomst waarbij de rechter toch reguliere huur ziet, heeft voor verhuurders ingrijpende gevolgen, ook nu al. Rechters oordelen steeds vaker dat een ‘korte duur’-constructie voor langere verblijven geen standhoudt, ongeacht hoe de overeenkomst is opgesteld. Dat bestaat dus ook vandaag al.
De komende maand is de internetconsultatie de aangewezen plek om als sector uw stem te laten horen over wat een werkbare grens is en welke uitzonderingen voor toeristische en tijdelijke verblijfsconcepten nodig zijn.
Over de auteur
Dit artikel is geschreven door Helma Sengers, advocaat vastgoedrecht bij advocatenkantoor act legal in Amsterdam. Wilt u meer informatie of heeft u behoefte aan advies? Aarzel dan niet om contact op te nemen via Helma. sengers@actlegal-netherlands.com
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen. Meld u nu aan!
