De hotellerie is een constant veranderende sector. Gasten verwachten steeds meer flexibiliteit, snelheid, gemak en comfort. Terwijl veel hotels nog werken zoals vanouds met recepties, inchecktijden en een vaste telefoon op de kamer, denken ondernemers zoals Daan Aarts (43) er anders over. Met Bed & Koffie richtte hij zich in 2021 op een nieuw concept: een mix tussen boutiquehotels en shortstay-appartementen.
Met Bed & Koffie biedt Aarts volledig ingerichte appartementen aan voor korte verblijven op stadslocaties. Samen met zijn vriendin en tevens compagnon, Suzanne Marino, startte hij de onderneming op na diverse eigen reiservaringen. “We merkten dat er een mismatch was tussen de ervaring die wij prettig vinden en wat er werd aangeboden door hotels. We wilden ons verblijf zelf kunnen inrichten: geen wachttijden bij de receptie en niet altijd uit eten hoeven. Simpelweg wilden we snel toegang en controle over ons eigen verblijf.”
Startschot
De basis voor Bed & Koffie werd gelegd toen Aarts en zijn partner hun eigen woningen in Tilburg en Rotterdam tijdelijk verhuurden. “De ene keer waren we in Tilburg, de andere keer in Rotterdam. Als we ze allebei verhuurden, gingen we zelf op reis. Maar we kwamen erachter dat het allemaal nog niet zo makkelijk is. Je loopt tegen allerlei dingen aan.” Dat leidde tot een duidelijke keuze: “Of we stoppen ermee, of we maken hier een serieus platform van.”
Kort daarna volgde een cruciaal moment. Aarts las een artikel over een project in Tilburg: een oude villa in de binnenstad die werd herontwikkeld tot appartementen. Zonder bestaande contacten benaderde hij de ontwikkelaars. “Ik zag het pand en vond het perfect, dus ben ik naar ze toegestapt met ons idee. Ze sloegen aan op het concept. Wel moest de bestemming van het pand worden aangepast; het was namelijk bestemd voor woningen. Dat heeft een paar maanden geduurd, maar we konden gelukkig wel al doordraaien.” Het project, Stadsvilla Tilburg, vormde de eerste locatie. Inmiddels telt Bed & Koffie 18 locaties met in totaal meer dan 180 kamers.
E-commerce als basis
Vanaf het begin werd het concept als digitaal product benaderd. Met de e-commerceachtergrond van zijn partner lag de focus direct op data en online optimalisatie. “De hotelmarkt is veel meer een e-commerceproduct dan wordt toegegeven. Gasten oriënteren zich online, doen de transacties online en kopen uiteindelijk ook online. Alles daarvoor is marketing en conversie. Wat daarna komt is executie.” Volgens Aarts zit daar ook het verschil met veel traditionele hotels. “Kleine hotels, zoals boutiquehotels, zijn vaak sterk in hospitality, maar minder sterk online en e-commerce. Wij hebben juist daar vanaf het begin onze kracht van gemaakt.”
Qua positionering kiest Aarts bewust voor een middenpositie. “We zitten echt tussen boutiquehotels en traditionele verhuur in. Gasten krijgen de kwaliteit van een hotel, schoon en ingericht, maar met de vrijheid van een appartement.” Die vrijheid vertaalt zich in een ‘self check-in’, digitale toegangssystemen en een eigen keuken. “Als gast ben je totaal onafhankelijk. Je hoeft niemand te zien als je dat niet wilt. Dat is voor veel mensen juist de luxe. Gasten willen rust en autonomie.”
Veiligheid en beveiliging
Die autonomie is alleen mogelijk door de integratie van een ‘tech stack’. Waar technologie in veel hotels ondersteunend is, vormt het bij Bed & Koffie de kern van de operatie. “Het zit niet in één tool. Het is de combinatie. Zonder smart locks kan er niks, zonder camera’s kan er niks, zonder check-in-formulier kan er niks. Alles moet met elkaar praten.” De volledige operatie, van boeking tot toegang en monitoring, is gecentraliseerd en geautomatiseerd. Alleen schoonmaak en lokaal beheer zijn fysiek aanwezig.
“Wij laten gasten vooraf registreren via een online check-in. Dat is belangrijk voor de gemeente, maar ook voor de brandveiligheid. Wij moeten exact weten wie er in onze panden aanwezig is.” Die controle gaat ver. “Niemand kan bij ons naar binnen zonder dat hij of zij geregistreerd is. Wij willen precies weten wie ons pand in- en uitgaat.” Om dat te waarborgen, werkt Bed & Koffie met een centraal team dat continu meekijkt. “We hebben een team dat 24/7 monitort wat er gebeurt op locatie: wie checkt er in, wat is de traffic, wat gebeurt er in het pand.
Dat is niet alleen gericht op service, maar ook op veiligheid. “Bij een noodgeval kunnen we meteen contact opnemen met 112.” Volgens Aarts maakt deze aanpak het mogelijk om zonder fysieke receptie toch grip te houden op de operatie. “Het werkt eigenlijk hetzelfde als een receptie, maar dan efficiënter. Eén persoon kan meerdere locaties tegelijk in de gaten houden.”
Doordat er niet 24/7 personeel op locatie nodig is, kan Bed & Koffie relatief snel uitbreiden. “Als je gaat uitrekenen wat een receptie kost voor tien kamers, is dat ongeveer vijftig euro per kamer. Wanneer je gasten vraagt of ze een receptie willen, zullen ze ja zeggen. Maar als je vraagt of ze daar vijftig euro extra voor willen betalen, is dat ineens een ander verhaal. Gasten kunnen altijd contact met ons opnemen, en daarvoor hoeven ze het appartement niet eens uit te lopen.” Volgens Aarts sluit het digitale model bovendien beter aan op het gedrag van de moderne gast. “Ik stuur zelf ook liever een berichtje vanuit bed dan dat ik naar een receptie loop. Zeker jongere generaties hebben daar helemaal geen behoefte meer aan.”
Van 18 locaties naar 100+De ambities van Bed & Koffie reiken verder dan de huidige achttien locaties. Volgens Aarts ligt de focus de komende jaren nadrukkelijk op opschaling, zowel binnen als buiten Nederland. “Ons doel is om door te groeien naar meer dan 100 locaties. Daarbij willen we ook over de grens actief worden. We hebben al gesprekken in Antwerpen”, laat hij doorschemeren. Die groei moet vooral komen uit samenwerkingen met bestaande hotels en projectontwikkelaars. Daarbij wil het bedrijf het liefst al in een vroeg stadium aanhaken bij nieuwe projecten. “Wij denken graag vanaf het begin mee. Hoe deel je een hotel in? Welke technologie gebruik je? Alles wat je later moet aanpassen is duurder en minder efficiënt. Als je een goed hotel hebt op een sterke locatie, kunnen wij dat snel overnemen en optimaliseren. Vaak kunnen we binnen twee weken tot een maand operationeel zijn.” De kracht van het concept zit volgens Aarts in de schaalbaarheid. “Wij hoeven niet overal een volledige organisatie neer te zetten. Dat maakt het mogelijk om snel te groeien.” |
Oncomfortabel goedkoop of -duur
Ook data spelen bij Bed & Koffie een belangrijke rol, met name bij het bepalen van de prijzen. Bed & Koffie werkt actief met dynamic pricing op basis van vraag, aanbod en evenementen in de omliggende steden. “Wij durven heel goedkoop te zijn in het laagseizoen, maar ook extreem duur in het hoogseizoen. We noemen dat oncomfortabel goedkoop en oncomfortabel duur.” Die aanpak vraagt om vertrouwen in data en systemen.
De prijsverschillen bij Bed & Koffie kunnen aanzienlijk zijn. “Dezelfde kamer kan bij ons voor 75 euro, maar ook voor 850 euro per nacht verhuurd worden. Bij 55 euro (het laagste bedrag p.n. bij Bed & Koffie ooit, red.) houd je eigenlijk niets over.” Toch verhuurde Aarts een van de appartementen eerder voor dit bedrag. “Je blijft toch zichtbaar op platformen en houdt je ranking hoog. Je blijft in beeld. Dat zorgt er uiteindelijk voor dat je in piekmomenten hogere prijzen kunt vragen.”
Opvallend is dat de hoge prijzen vaak de beste beoordelingen opleveren. “De gasten die veel betalen, laten vaak betere reviews achter dan de gasten die goedkoop boeken. Die hebben dan een heel ander referentiekader.”
Hoewel Aarts zich met Bed & Koffie inzet op directe boekingen via eigen kanalen, wordt een groot deel van de boekingen nog afgerond via OTA’s. “Ongeveer 80 procent komt via OTA’s, zoals Booking.com, binnen.” Toch ziet hij dat niet als een groot probleem. “Iedereen klaagt over OTA’s, maar ze hebben een enorme toegevoegde waarde. Zonder die platformen hadden wij nooit zo snel kunnen groeien.” Tegelijkertijd werkt Aarts actief aan merkopbouw. Iedere locatie heeft een eigen, unieke website. “Uiteindelijk wil je dat gasten terugkomen en rechtstreeks boeken. Maar die eerste stap gaat vaak via een OTA-platform.”
Anders dan anderen
Naast technologie maakt Aarts ook andere, duidelijke keuzes als het gaat om het operationele deel van Bed & Koffie-appartementen. Zo wordt er bewust niet dagelijks schoongemaakt door de housekeeping. “Wij faciliteren alleen check-out-schoonmaak en bij langere verblijven tussentijds.” Volgens Aarts is dit niet alleen een kostenkwestie, maar ook comfort. “Ik vond het zelf altijd vervelend als iemand zomaar mijn kamer binnenkwam. Dat gevoel herkennen meer mensen.”
Ook op het gebied van food & beverage wordt er terughoudend geopereerd door Aarts. “Voor kleinere locaties is het nooit rendabel. Als je voor tien gasten ontbijt moet maken, heb je personeel nodig, inkoop en planning. Dat kan eigenlijk nooit uit.” In plaats daarvan maken gasten gebruik van het bestaande aanbod in de omgeving of van de eigen keuken. “Bijna overal waar wij zijn gevestigd, kun je binnen een minuut lopen lekker ontbijten of lunchen.”
Uiteindelijke focus
Volgens Aarts draait het uiteindelijk allemaal om focus. “Je moet duidelijk kiezen waar je goed in bent en waarin je je wilt onderscheiden, maar vooral ook wat je niet doet.” Juist die keuzes maken het concept volgens hem sterk. “Als je alles wilt doen, wordt het te complex en te duur. Door dingen bewust niet te doen, houd je het overzichtelijk en efficiënt.”
Met die aanpak wil Bed & Koffie zich positioneren als grote speler in de markt. “Als je kijkt naar Nederland, heb je grote hotelketens en -groepen en heel veel kleinschalige hotels. Daar zit weinig tussenin. Wij willen juist groeien in dat middensegment.” De combinatie van technologie, comfort en gemak moet daarbij zorgen voor een consistente gastbeleving. “Uiteindelijk draait het voor gasten om een goede slaapplek, een fijne ruimte en een soepel proces. Als dat klopt, komen gasten terug.”
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen. Meld u nu aan!
