Invast Hotels heeft in 2026 voor de twintigste keer het jaarlijkse onderzoek naar hotelvastgoedtransacties in Nederland over 2025 uitgevoerd. Hierbij zijn alle transacties geanalyseerd die bij het kadaster zijn geregistreerd, aangevuld met bekende vennootschapstransacties. Alle transacties met een prijs per kamer onder de 30.000 euro zijn in het onderzoek niet meegenomen, aangezien dit vaak geen complete hotelverkopen zijn.
Het jaar 2025 kenmerkt zich als een sterk en stabiel jaar voor Nederlandse hotelmarkt. Zowel bezettingsgraden als gemiddelde kamerprijzen liggen structureel boven het niveau van vóór 2019. Dit onderstreept het blijvende herstel en de groei van de sector na de pandemie.
Met 66 geregistreerde hoteltransacties laat de markt een duidelijke toename zien ten opzichte van voorgaande jaren. Deze stijging wordt mede gedreven door:
- Hernieuwde investeringsbereidheid.
- Verbeterde operationele prestaties van hotels.
- Toenemende interesse van zowel nationale als internationale investeerders.
Ondanks de btw-verhoging op toeristische diensten (van 9 procent naar 21 procent per 2026), blijft het vertrouwen in Nederlands hotelvastgoed hoog.
Deze cijfers bevestigen dat de vraag naar hotelovernachtingen structureel goed blijft, met zowel internationale als binnenlandse vraag als belangrijke pijlers.
Methodologie
De jaarlijkse update is gebaseerd op de unieke hoteldatabase van Invast Hotels, met inmiddels meer dan 2.200 hotels in Nederland (dit zijn alle hotels met meer dan 25 kamers en in stedelijke gebieden).
De dataset omvat:
Historische analyse
Met een transactievolume van 654 miljoen euro en 66 transacties laat 2025 een solide beeld zien, 21 procent onder het post-COVID record van 2024, maar ruim boven het gemiddelde van 2009.
De 66 transacties wijzen op een solide en liquide investeringsmarkt. In vergelijking met de jaren direct na COVID ligt het aantal transacties significant hoger en nadert het historische niveaus. Het transactievolume ligt ook beduidend hoger dan het gemiddelde tussen 2009 en 2025. Daarbij moet wel worden aangetekend dat de coronajaren een zeer laag volume kende.
Prijs per kamer: 96 procent hoger dan 16 jaar geleden
De gemiddelde transactieprijs per kamer steeg van 108.000 euro in 2009 naar 211.281 euro in 2025. Door meer verkopen van stedelijke hotels is de waarde per kamer gestegen ten opzichte van een jaar waarbij veelal hotels buiten de grotere steden werden verkocht.
Conclusie: Consolidatie in een solide markt
In 2025 is een consolidatie te zien van het vertrouwen in hotelvastgoed als investeringsklasse. De markt verwerkt de BTW-verhoging (van 9 procent naar 21 procent per 2026). De fundamenten blijven sterk: relatief stabiele bezettingsgraden, groeiend (inter)nationaal toerisme en een beperkt aanbod van kwalitatief hotelvastgoed.
Transacties per sterklasse
Duidelijk zichtbaar in tabel is de afwezigheid van 1-sterren klasse hoteltransacties. Dit is een segment waar vaker geen bekende transacties plaatsvinden zoals in 2022.
Groeiende hotelindustrie
Nederland blijft aantrekkelijk voor buitenlandse bezoekers. De grootste bezoekersaantallen komen naar Nederland vanuit omliggende landen en de Verenigde Staten: met name uit Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, België, maar ook de Verenigde Staten en Frankrijk.
De stabiele vraag zorgt voor stabiele bezettingsgraden, met name in de grotere steden en toeristische hotspots.
Horeca onder druk, maar groeiend
De totale horeca-omzet bereikte circa 23 miljard euro (+3,9 procent). Deze groei is echter een grotendeels prijsgedreven groei, met een gemiddelde prijsstijging van circa 4 procent en beperkte volumegroei van ongeveer 0,5 procent.
Kosten en personeel
De sector blijft te maken houden met stijgende kosten:
- Cao-lonen stegen met 2,75 procent in 2025
- Minimale stagevergoeding vastgesteld op 400 euro per maand
Deze kostenontwikkelingen zetten marges onder druk, wat invloed kan hebben op investeringsbeslissingen en kan leiden tot uitstel van aan- en verkoop. Ook een gestegen rentestructuur en een onrustig geopolitiek klimaat zijn geen goede signalen voor de aan- en verkoop van hotels.
Transacties per provincie
De 66 transacties wijzen op een solide en liquide investeringsmarkt. In vergelijking met de jaren direct na COVID ligt het aantal transacties significant hoger en nadert het historische niveaus. Het transactievolume ligt ook beduidend hoger dan het 2009 - 2025 gemiddelde.
Wat opvalt: Noord-Holland blijft dominant door de grote transacties in Amsterdam. 13 van de 17 Noord-Hollandse transacties waren in Amsterdam.
Verder: toenemende interesse in stedelijke hotels en goed presterende regionale locaties. Regionale plaatsen hadden gezamenlijk 47 transacties goed voor een totaal van ruim 171 miljoen euro. De stedelijke plaatsen (7 grootste steden + Schiphol) hadden minder transacties, 19 transacties, maar een groter totaalvolume van 483 miljoen euro.
De gemiddelde prijs per kamer blijft groeien, wat waardestijging van het vastgoed laat zien.
Top 5 hotels in Nederland
De grootste transacties van 2025 laten een duidelijke trend zien: Sterke interesse in grotere, kwalitatief hoogwaardige hotels op strategische locaties.
Daarnaast valt op dat:
- Meerdere transacties portefeuilleverkopen betreffen
- Vennootschapstransacties een belangrijke deel van het volume vormen
Dit wijst op een volwassen markt waarin schaal en strategische positionering steeds belangrijker worden.
Transactie spreidingskaart
Outlook 2026 / 2027
Stabiele markt, nieuwe onzekerheden
De vooruitzichten voor de Nederlandse hotelmarkt blijven positief, met een stabiele vraag naar overnachtingen en een solide operationele basis.
Tegelijkertijd introduceert de btw-verhoging een nieuwe dynamiek in de markt.
Impact btw-verhoging 9 procent naar 21 procent
De verhoging zal mogelijk:
- Druk zetten op marges.
- Deels worden doorberekend aan gasten.
- De internationale concurrentiepositie beïnvloeden.
Met name prijsgevoelige segmenten kunnen hierdoor geraakt worden.
Verwachtingen
Voor de komende jaren verwacht men:
- Een lichte afname of stabilisatie van het aantal transacties.
- Blijvende interesse van lange termijn investeerders.
- Meer focus op rendement en kostenbeheersing.
Kansen
Groei blijft mogelijk voor hotels die:
- Flexibel omgaan met prijsstrategie.
- Investeren in kwaliteit en duurzaamheid.
- Inspelen op veranderend gastgedrag.
