Dit zijn de meest gemaakte fouten bij hotelrenovatie

3 augustus 2017 | Thijs Jacobs

Bij renovatie of herbestemming van een hotel worden vaak onnodig hoge kosten gemaakt en is het eindresultaat niet geheel naar wens. Niet zelden ligt de oorzaak bij de start van het traject, bij de oriënterende fase. Is dat te vermijden en zijn er zaken om rekening mee te houden?

DOWNLOAD GRATIS DE NIEUWSTE EDITIE VAN HOSPITALITY MANAGEMENT

Max van Holst Pellekaan is eigenaar van MVH Adviseurs en expert op het gebied van veiligheid van installaties en bouw, met name bij hotels. Volgens Max is een gebrek aan kennis en inzicht vaak de oorzaak van problemen bij renovatie. “Hoteliers hollen vaak achter een interieurarchitect aan die een plaatje heeft laten zien met frisse kleurtjes. Er is bij hotelondernemers nu eenmaal een grote drang om zo snel mogelijk een plan te zien met daarin de look & feel van het hotel. Ik raad aan om eerst een stapje terug te doen, terug te gaan naar de basis. De investering is meestal voor tien, vijftien jaar, dus laat eerst een specialist met kennis van de hospitalitybranche kijken naar de plannen.” 

Veilig én mooi
Van Holst Pellekaan ziet ook dat het eindproduct mooier en beter kan zijn wanneer een specialist in een vroeg stadium wordt betrokken bij de plannen. “Regelmatig kom ik in hotels waar men graag een open lobby met restaurant wil creëren. De interieurarchitect denkt dat het niet mogelijk is, vanwege de bestaande brandscheiding, terwijl wij kunnen aangeven hoe het wel kan. Je kunt de brandscheiding bijvoorbeeld verleggen om de gewenste openheid in het ontwerp mogelijk te maken. Daarnaast kun je onderzoeken of er al niet aan het hoogste veiligheidsniveau wordt voldaan en of je dan met een bouwaanvraag een bestaande scheiding kunt laten vervallen. Wanneer je dat niet weet, dan is dat een gemiste kans en zit je met een minder mooi en doelmatig eindproduct.” 

De rol van gemeenten
Dan de gemeenten. Hoteliers staan regelmatig op gespannen voet met de gemeente en de inspecteurs van de brandweer. Wordt er nu strenger gehandhaafd dan voorheen? Volgens Max verschilt dat per gemeente: “Voor bepaalde gemeenten lijkt het wel hun ‘core business’, terwijl andere gemeenten, zoals Amsterdam, nu een inhaalslag maken op het gebied van de kwaliteit en intensiteit van de controles. In deze gemeentes ontstaan er door die inhaalslag en de overheveling naar regionale omgevingsdiensten nu wild-west-taferelen, doordat er volgens andere richtlijnen wordt gehandhaafd. Hoteliers schrikken als ze ineens meer dan 100.000 euro moeten investeren; dat hadden ze liever aan inrichting, tapijten en bedden uitgegeven… In de meeste gevallen, ik schat zo’n negentig procent, zijn de geëiste aanpassingen terecht en noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Ik kan hoteliers dan wel helpen om de kosten te beheersen, want soms is een gewijzigde bouwvergunning mogelijk, waardoor er veel minder investeringen gedaan hoeven te worden.” 

Veelgemaakte fouten
Er gaat dikwijls wat mis bij een verbouwing, waardoor de kosten hoger uitvallen aan het einde van de rit. Zijn er voorbeelden van veelgemaakte fouten? “Het hoogpolige tapijt gaat er in heel veel hotels uit. Dat wordt vervangen door een PVC- of PU-vloer. Die zijn veel dunner, waardoor er een spleet onder de hotelkamerdeur ontstaat. En daar is voorafgaand aan de verbouwing vaak geen rekening mee gehouden. Dan zijn de deuren netjes geschilderd en is het hotel klaar voor gebruik, maar dan krijg je ineens van een brandweerinspecteur te horen dat er honderd dorpels vervangen moeten worden. Honderd keer honderd euro tikt best wel aan en dat kun je in een eerder stadium ondervangen. Die spleet onder de deur moet overigens niet alleen aangepakt worden vanwege de brandveiligheid, het levert ook geluidsoverlast op. Ook contactdozen zijn voor een inspecteur soms reden om aan de bel te trekken. Dat had je als hotelier eerder kunnen ondervangen wanneer je andere contactdozen had gebruikt.” 

Bekende valkuilen bij verbouwingen:

- Vervang bepaalde installaties bij renovatie. De investering wordt vaak snel terugverdiend door besparing op energie en op onderhoudskosten. Installaties blijken te vaak een sluitpost te zijn, waardoor achteraf grotere kosten gemaakt moeten worden.

- Vervang de verlichting (armaturen) in algemene ruimtes. Deze branden vaak 24/7. De investering is soms in twee jaar al terugverdiend, wanneer je overgaat naar LED-verlichting en een beter lichtplan.

- Het gaat vaak fout op het gebied van brandveiligheid wanneer kamers worden samengevoegd. De compartimentering wordt dan gewijzigd. Vergeet ook de schachten niet. 

- Bij een verbouwing worden soms doodlopende eindes in het pand gecreëerd. Dat is levensgevaarlijk, want er bestaat de kans op insluiting. Ter compensatie eist de overheid dan weer extra brandveiligheidsinstallaties. 

- Bij compartimentering worden de horizontale vlakken (de vloer en het plafond) vaak vergeten. Dan zijn de wanden en de deuren wel in orde, maar de horizontale vlakken niet.

- Let op voorzieningen van kamer naar kamer. Verkeerd geïnstalleerde stopcontacten leveren niet alleen gevaar op wanneer er brand is (rook die van kamer naar kamer gaat en snellere verspreiding van brand), maar ook geluidsoverlast. 

- Naden onder de deur zijn niet alleen gevaarlijk, vanwege rookverspreiding naar de vluchtroute (de gang), maar ook hinderlijk in verband met geluidsoverdracht. 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Advertorial
Brand, het zal je maar overkomen 

Een brand ligt altijd op de loer. Kortsluiting of onvoorzichtig gedrag zijn vaak de oorzaak. Als de brandweer weg is, ontdek je pas hoeveel er op je afkomt. Dan pas blijkt of alle schade wordt vergoed en hoe lang het duurt voor je weer gasten kunt ontvangen. Een goede risico-inschatting vooraf kan v...

Hotelketens
Louvre Hotels Group neemt Hôtels & Préférence over

Groupe du Louvre, moedermaatschappij van Louvre Hotels Group, tekent een overnameovereenkomst voor een aanzienlijke meerderheid in de aandelen van hotelketen Hôtels & Préférence. Door deze overname breidt Louvre Hotels Group haar portfolio uit met 140, voornamelijk 4- en 5-st...

Hotelbouwplannen
Fletcher Hotel Amsterdam opent nieuwe luxe kamers

Fletcher Hotel Amsterdam opent een nieuw kamertype op de 14e en 15e verdieping. Het superdeluxe hotel in Amsterdam Zuidoost laat haar gasten in het nieuwe kamertype, Executive kamer met panoramisch uitzicht, genieten van een fenomenaal uitzicht over de stad Amsterdam en vele andere extra’s. ...

Hotelbouwplannen Interieur
Amsterdam Marriott Hotel onthult nieuw design

Amsterdam Marriott Hotel, dat haar deuren opende in 1975 als eerste hotel van Marriott buiten Noord Amerika, heeft vandaag een volledig nieuw design onthuld na een twee jaar durende renovatie. Met de nieuwe look stralen de gastenkamers en publieke ruimtes een moderne, huiselijke stijl uit. Daarnaast...

Tech
Dit is waarom ook jouw bedrijf Facebook Messenger moet gebruiken

Facebook Messenger is niet meer weg te denken uit de hedendaagse communicatie tussen zowel consumenten als met bedrijven. Maar kun je daar nou constructief mee aan de slag gaan? In deze infographic lees je waarom je als bedrijf op Facebook Messenger aanwezig moet zijn en hoe je dat het beste kunt do...

Achtergronden Internationaal
De wereld rond met de beste gin tonics

Vandaag vieren we wereldwijd International Gin & Tonic Day. Gelukkig heeft de gin tonic het ver geschopt sinds het Britse leger het in India bedacht als medicijn tegen malaria. De grote buzz is in Amsterdam inmiddels voorbij, maar in de rest van Nederland groeit de populariteit van gin tonic nog...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2017 - Uitgeverij PS

Uitgave door: