Dit zijn de meest gemaakte fouten bij hotelrenovatie

3 augustus 2017 | Thijs Jacobs

Bij renovatie of herbestemming van een hotel worden vaak onnodig hoge kosten gemaakt en is het eindresultaat niet geheel naar wens. Niet zelden ligt de oorzaak bij de start van het traject, bij de oriënterende fase. Is dat te vermijden en zijn er zaken om rekening mee te houden?

DOWNLOAD GRATIS DE NIEUWSTE EDITIE VAN HOSPITALITY MANAGEMENT

Max van Holst Pellekaan is eigenaar van MVH Adviseurs en expert op het gebied van veiligheid van installaties en bouw, met name bij hotels. Volgens Max is een gebrek aan kennis en inzicht vaak de oorzaak van problemen bij renovatie. “Hoteliers hollen vaak achter een interieurarchitect aan die een plaatje heeft laten zien met frisse kleurtjes. Er is bij hotelondernemers nu eenmaal een grote drang om zo snel mogelijk een plan te zien met daarin de look & feel van het hotel. Ik raad aan om eerst een stapje terug te doen, terug te gaan naar de basis. De investering is meestal voor tien, vijftien jaar, dus laat eerst een specialist met kennis van de hospitalitybranche kijken naar de plannen.” 

Veilig én mooi
Van Holst Pellekaan ziet ook dat het eindproduct mooier en beter kan zijn wanneer een specialist in een vroeg stadium wordt betrokken bij de plannen. “Regelmatig kom ik in hotels waar men graag een open lobby met restaurant wil creëren. De interieurarchitect denkt dat het niet mogelijk is, vanwege de bestaande brandscheiding, terwijl wij kunnen aangeven hoe het wel kan. Je kunt de brandscheiding bijvoorbeeld verleggen om de gewenste openheid in het ontwerp mogelijk te maken. Daarnaast kun je onderzoeken of er al niet aan het hoogste veiligheidsniveau wordt voldaan en of je dan met een bouwaanvraag een bestaande scheiding kunt laten vervallen. Wanneer je dat niet weet, dan is dat een gemiste kans en zit je met een minder mooi en doelmatig eindproduct.” 

De rol van gemeenten
Dan de gemeenten. Hoteliers staan regelmatig op gespannen voet met de gemeente en de inspecteurs van de brandweer. Wordt er nu strenger gehandhaafd dan voorheen? Volgens Max verschilt dat per gemeente: “Voor bepaalde gemeenten lijkt het wel hun ‘core business’, terwijl andere gemeenten, zoals Amsterdam, nu een inhaalslag maken op het gebied van de kwaliteit en intensiteit van de controles. In deze gemeentes ontstaan er door die inhaalslag en de overheveling naar regionale omgevingsdiensten nu wild-west-taferelen, doordat er volgens andere richtlijnen wordt gehandhaafd. Hoteliers schrikken als ze ineens meer dan 100.000 euro moeten investeren; dat hadden ze liever aan inrichting, tapijten en bedden uitgegeven… In de meeste gevallen, ik schat zo’n negentig procent, zijn de geëiste aanpassingen terecht en noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Ik kan hoteliers dan wel helpen om de kosten te beheersen, want soms is een gewijzigde bouwvergunning mogelijk, waardoor er veel minder investeringen gedaan hoeven te worden.” 

Veelgemaakte fouten
Er gaat dikwijls wat mis bij een verbouwing, waardoor de kosten hoger uitvallen aan het einde van de rit. Zijn er voorbeelden van veelgemaakte fouten? “Het hoogpolige tapijt gaat er in heel veel hotels uit. Dat wordt vervangen door een PVC- of PU-vloer. Die zijn veel dunner, waardoor er een spleet onder de hotelkamerdeur ontstaat. En daar is voorafgaand aan de verbouwing vaak geen rekening mee gehouden. Dan zijn de deuren netjes geschilderd en is het hotel klaar voor gebruik, maar dan krijg je ineens van een brandweerinspecteur te horen dat er honderd dorpels vervangen moeten worden. Honderd keer honderd euro tikt best wel aan en dat kun je in een eerder stadium ondervangen. Die spleet onder de deur moet overigens niet alleen aangepakt worden vanwege de brandveiligheid, het levert ook geluidsoverlast op. Ook contactdozen zijn voor een inspecteur soms reden om aan de bel te trekken. Dat had je als hotelier eerder kunnen ondervangen wanneer je andere contactdozen had gebruikt.” 

Bekende valkuilen bij verbouwingen:

- Vervang bepaalde installaties bij renovatie. De investering wordt vaak snel terugverdiend door besparing op energie en op onderhoudskosten. Installaties blijken te vaak een sluitpost te zijn, waardoor achteraf grotere kosten gemaakt moeten worden.

- Vervang de verlichting (armaturen) in algemene ruimtes. Deze branden vaak 24/7. De investering is soms in twee jaar al terugverdiend, wanneer je overgaat naar LED-verlichting en een beter lichtplan.

- Het gaat vaak fout op het gebied van brandveiligheid wanneer kamers worden samengevoegd. De compartimentering wordt dan gewijzigd. Vergeet ook de schachten niet. 

- Bij een verbouwing worden soms doodlopende eindes in het pand gecreëerd. Dat is levensgevaarlijk, want er bestaat de kans op insluiting. Ter compensatie eist de overheid dan weer extra brandveiligheidsinstallaties. 

- Bij compartimentering worden de horizontale vlakken (de vloer en het plafond) vaak vergeten. Dan zijn de wanden en de deuren wel in orde, maar de horizontale vlakken niet.

- Let op voorzieningen van kamer naar kamer. Verkeerd geïnstalleerde stopcontacten leveren niet alleen gevaar op wanneer er brand is (rook die van kamer naar kamer gaat en snellere verspreiding van brand), maar ook geluidsoverlast. 

- Naden onder de deur zijn niet alleen gevaarlijk, vanwege rookverspreiding naar de vluchtroute (de gang), maar ook hinderlijk in verband met geluidsoverdracht. 

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Overig nieuws

Amsterdam Airbnb
Rechter stelt Amsterdamse woonbootverhuurders in het gelijk

Op de website van AT5 lezen we dat de Airbnb-voorwaarden van de gemeente voor woonboten te streng zijn. Dit besloot de rechter afgelopen week. De regel dat er maximaal vier personen op een woonboot mogen logeren gaat de rechter te ver. 60 dagen Ook de voorwaarde dat er toeristenbelasting moet ...

Achtergronden
Eenzaam op de hotelkamer? Neem een wandelende tak!

Eindbaas Rino Soeters van Kaboom Hotel Maastricht vindt het maar wat zielig, die eenzame mensen in het hotel. Hij stelde de familie K. Boom aan op therapeutische basis. Hij schreef het volgende op zijn website: De logees die al eens in Kaboom zijn komen slapen hebben ze al ontmoet: onze wandelend...

Events Achtergronden
Gratis naar het Hotel & Vastgoed Congres

De hotelmarkt is flink in beweging. Er treden met regelmaat nieuwe hotelconcepten toe tot de Nederlandse markt en bestaande formules breiden uit. Ondanks meer concurrentie van Airbnb nemen de gemiddelde bezettingsgraad en kamerprijs alsmaar toe. Volgens onderzoekers hebben Nederlandse hotels vorig j...

Blog Advertorial
Advertorial: Innovatie is essentieel voor de hospitalitysector

Het toerisme in Nederland groeit harder dan in andere EU-landen, volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In Nederland was deze groei 5,5 procent in 2016, terwijl de gemiddelde groei in de EU 4,6 procent bedroeg. Voor 2017 worden voor Nederland nog sterkere groeicijfers verwacht: ...

Toerisme Achtergronden
Platinum Equity wordt nieuwe eigenaar van Landal GreenParks

Landal GreenParks krijgt een nieuwe eigenaar. Het moederbedrijf Wyndham Worldwide heeft vandaag overeenstemming bereikt met Platinum Equity over de overname van de volledige Europese divisie, waar behalve Landal GreenParks ook merken als Novasol, Hoseasons, cottages.com en James Villa Holidays deel ...

Regelgeving KHN
KHN stuurt brandbrief naar staatssecretaris VWS over verbod rookruimten in de horeca

De uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 13 februari jl. betekent kort gezegd dat, op basis van een WHO-verdrag, rookruimten in horeca-inrichtingen niet langer zijn toegestaan. Dat zorgt voor grote onrust bij veel horecaondernemers, want de uitspraak heeft grote impact op de gastvrijheid e...

Meer nieuws

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks alle hotelupdates

Lees Nu
Nieuwsbrief ontvangen

Copyright 2018 - Uitgeverij PS

Uitgave door: