Het prestigieuze W Hotel aan de Amsterdamse Spuistraat is geen onbekende in de kolommen van dit blad, en evenmin in de jurisprudentie.
Marriott Hotels is er als franchisegever bij betrokken, maar de strijd in de afgelopen maanden speelde zich vooral af tussen de Duitse pandeigenaar Deka Immobilien en de voormalige exploitant/huurder Palace Hotels, onderdeel van de Sircle Group.
In 2020 zorgde W Hotel voor de meest in het oog springende uitspraak over coronahuurkorting. De huur bevond zich nog in een ‘opbouwfase’. De met verhuurder Deka overeengekomen huur liep op van 580.255 euro in het voorjaar van 2020 tot 833.333 euro per maand in oktober van dat jaar. Direct nadat de eerste coronamaatregelen waren afgekondigd vorderde de huurder Palace Hotels in een kort geding een machtiging om over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 helemaal geen huur te hoeven betalen, en slechts 25 procent van de huur over de periode van 16 juni tot en met het eind van het jaar. De voorzieningenrechter vond dat te ver gaan, maar vond het wel aannemelijk dat de bodemrechter de huur aanzienlijk zou verlagen. Hij machtigde Palace Hotels om over het tweede kwartaal van 2020 de betalingen te beperken tot 50 procent van de overeengekomen huur, over het derde kwartaal tot 60 procent en over het vierde kwartaal tot 75 procent. Het meerdere hoefde Palace Hotels zodoende niet te betalen totdat daarover in een bodemzaak definitief zou zijn geoordeeld. Die bodemprocedure moest wel binnen drie weken aanhangig worden gemaakt, anders zou het opschortingsrecht vervallen. Ik ga ervan uit dat er over de definitieve korting overeenstemming is bereikt, want die bodemprocedure heb ik op rechtspraak.nl niet kunnen vinden.
Uit het coronavonnis van 17 juli 2020 weten we dat Deka Immobilien de panden in 2017 via een sale-and-lease-backtransactie voor 260 miljoen euro heeft gekocht van een partij gelieerd aan de exploitant Palace Hotels. Tegenover de stevige koopsom stond dan een huurprijs die al snel zou oplopen tot ongeveer 1 miljoen euro per maand. Deka zou de koopsom in een aantal jaren terugverdienen, maar daarvoor moet de huur natuurlijk wel worden betaald.
Laat geen kans liggen en ontvang twee keer per week de belangrijkste marktontwikkelingen, trends en praktijkinzichten. Inclusief branchecijfers, interviews en achtergrondverhalen. Meld u nu aan!
Uit het recente kortgedingvonnis van 24 februari jl. weten we dat er al drie jaar weinig tot niets meer is betaald, en dat de huurachterstand op dit moment ruim 22 miljoen euro bedraagt. Je vraagt je dan af waarom Deka dit heeft laten gebeuren. Deka heeft hier op het eerste oog wel erg veel geduld gehad. Maar zij zal voorzichtig te werk zijn gegaan en met Palace Hotels in gesprek zijn gebleven om een oplossing te vinden en de continuïteit van het hotel niet in gevaar te brengen. De zaak zou voor Deka immers aanmerkelijk slechter uitpakken als Marriott de franchise zou opzeggen en de locatie het label ‘W’ zou verliezen.
W Hotels is een luxemerk van Marriott International. Er zijn over de hele wereld vijftig W Hotels, waarvan zij de meeste zelf exploiteert. Van de vestiging in Amsterdam is Marriott de franchisegever. Dat betekent dat zij een overeenkomst heeft met de exploitant (de franchisenemer) waarin is voorgeschreven aan welke standaarden het gebouw en de dienstverlening moeten voldoen. De exploitant betaalt dan een vergoeding om de formule te mogen gebruiken, de franchisefee. Bij franchise is de selectie van de franchisenemer erg belangrijk, omdat die het visitekaartje van het merk wordt. Het is de vraag of dat hier helemaal goed is gegaan. Aan de andere kant zaten er voor Marriott ook veel voordelen aan: zij kon in Amsterdam een W Hotel openen zonder daarvoor zelf substantiële investeringen te doen. En de Sircle Group, waartoe Palace Hotels behoort, exploiteerde al meerdere hotels.
De schade van Marriott lijkt beperkt doordat er met Corendon een nieuwe exploitant is gevonden, die de exploitatie van het Amsterdamse hotel heeft gekocht. In een persbericht is bekend gemaakt dat er wordt gestreefd naar “een soepele en verantwoorde overdracht zodat alle verplichtingen worden nagekomen en W Hotel Amsterdam haar waardevolle positie in de Amsterdamse hospitalitysector kan blijven vervullen”. Hier zullen vooral de verplichtingen tegenover Marriott International zijn bedoeld - onder andere om het hotel open te houden - want dat de huurachterstand aan Deka nog zal worden voldaan is niet waarschijnlijk.
Dit artikel is geschreven door Dirk van den Berg, advocaat/partner vastgoedrecht en franchiserecht bij advocatenkantoor act legal in Amsterdam. Wilt u meer informatie of heeft u behoefte aan advies? Aarzel dan niet om contact op te nemen via dirk.vandenberg@actlegal-netherlands.com.
